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樓盤的真實成本有多少？房地產業的利潤有多少？開發商的利潤率有多少？
建1平方米商品住宅到底需要多少錢？房價虛高的數目究竟有多大？
揭祕一某住宅樓盤的“成本清單”
-開發商利潤率平均約50%
8月上旬，記者在調研中獲取了一份福州市有關部門測算的當地部分地塊商品房價格成本對照表，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。
經測算，開發商的利潤率平均約50%，最低的約爲20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。
在全國35個大中城市中，福州市的房價位於中等水平。來自福建省統計局的數據顯示，今年上半年福州市商品房平均銷售價格爲3587元／平方米，同比增長11.64%，其中商品住宅銷售價格爲3228元／平方米。福州市物價部門對當地掛牌出讓的101塊地逐一進行了成本覈算，結果顯示，商品房的社會平均開發成本在2019元／平方米至2305元／平方米之間。
-一個樓盤的“成本覈算”
爲清晰反映一個樓盤的真實成本和利潤空間，記者選取了福州市一個較有代表性的中檔樓盤(福州××花園)，按照地價、建安成本、配套建設費用和運營成本四部分進行了較系統的“成本覈算”。通過相關數據的交叉印證，測算髮現這個樓盤的利潤率達60.2%。現粗略列出這個樓盤的住宅房產“成本清單”：
福州××花園(8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價3900元/平方米左右)
1、地價：683元／平方米 解析：2003年9月，開發商通過競拍以每畝112.6萬元購得這一地塊，面積320餘畝，小區規劃建築容積率爲2.27，規劃建築密度爲23.7%，總建築面積爲48.5萬多平方米，其中商業建築面積爲1.45萬多平方米。將地價攤入小區住宅建築面積，可得出商品房的地價成本。
2、土建和安裝成本：875元／平方米 解析：這項費用主要包括所有因建房而發生的建築安裝工程費，包括建材費、人工成本、機器使用費，公建用房建設費分攤，水電線路安裝成本等。由於多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發成本有差異。
3、配套建設費用：486元／平方米 解析：這項費用項目較多，主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區基礎設施費兩大項。前者包括勘察費、設計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。後者包括小區道路工程費、供電供水工程費、室外地下網管建設費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設費、環保工程費、消防建設費、監理費等等。這些費用大多爲政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。
4、開發商運營成本：390元／平方米左右 解析：這項費用主要包括開發商的管理費用、人頭費用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據業內人士介紹，雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般不會超過商品房銷售價格的10%。
綜上所述，保守計算該項目總成本約爲：683＋875＋486＋3902434元。開發商利潤約爲：銷售均價3900元-總成本2434元1466元。開發商的利潤率爲60%左右。
房地產商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。
揭祕二開發商獲取暴利的背後玄機
-如何判斷房價是否虛高
數字是枯燥的，面前的這份樓盤“成本清單”，行內人一看就明白，但對普通消費者而言也許仍是一頭霧水。
房地產行業也許是當前最不透明的產業之一，“沒有25%的利潤，開發商難以再生存”“做幾個樓盤催生一個億萬富翁，房地產暴利成聚寶盆”……當中國房地產業以超乎常規的速度發展時，房地產的利潤到底有多少卻成了解不開的謎。開發商知道卻諱莫如深；購房者覺得房價高得離譜卻無力證明……所有一切表明，判斷當前房價是否虛高，必須先用準確數據揭示房價的真實成本，提高房市信息透明度。
-開發成本難成高房價的替罪羊
相較於房價畸高的上海、北京等熱點城市，福州屬於房價中等的二線城市。而記者選取的這個樓盤無論從銷售均價和開發檔次看，在當地屬於中檔或稍偏上水平，有較大的代表性。這份清單顯示，相對於開發成本而言，這一樓盤約60.2%的利潤率明顯過高，房價偏離了真實成本，而開發商動輒以開發成本高爲高房價辯護顯然站不住腳。
1、正常的房價應該是成本加上合理的利潤，因此衡量房價是否正常、房地產利潤是否合理的關鍵，是房地產開發建設的成本。而通過對商品房的相關費用等成本進行細化測算，發現一個樓盤每平方米的真實成本也就兩三千元，而銷售均價有的卻達到了四五千元，有的利潤率高達90%。
2、表面上看60%的利潤率算不上什麼，可房子不同於普通商品，它總價高，意味着開發商能夠輕易獲取鉅額利潤。
還以福州的這一樓盤爲例，老百姓要買一套100平方米的房子，總價是39萬元，按其60%的利潤率，意味着開發商每平方米賺1466元，一套房子就賺14.66萬元。照此推算，這一建築面積達48萬多平方米的樓盤，可獲利7億多元。
3、“清單”顯示地價(指掛牌出讓的土地)在房價中所佔的比重並不是很大，開發商所持的“地價決定論”站不住腳。在這個樓盤中，地價所佔比例約爲17.5%。據福州市物價部門對該市市區商品房社會平均成本測算，地價占房價的20%左右。
那麼，房價是否如開發商所言，由供需決定呢？記者在採訪中發現，一些開發商善用“虛擬成本”“虛假需求”“設計概念”等來爲其高房價自圓其說，如黃金地段、國外理念、綠色家園……珠海某樓盤本來位置較偏，遠離市區，但開發商極力渲染企業的品牌效應和預期中的跨海大橋將帶來諸多便利等，房價隨之被炒到每平方米5900元以上。
通過炒作概念不斷放大價格信號，最終的銷售價格大大偏離真實成本，而這正是開發商獲取暴利的玄機。面對這塊虛增的高額利潤，目前缺乏有效的約束與監控，而這恰恰應是下一步房市宏觀調控的着力點之一。
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