|
近日，在網上一場關於目前房價是否仍高的辯論獲得了較高的點擊率。辯論的一方爲開發商代表任志強，另一方爲經濟學家趙曉。辯論的焦點是，當前的房價水平是否合理。從論戰的結果來看，兩人的支持率相差非常懸殊，認爲目前房價仍高並支持趙曉的佔91.53%，而認同任志強觀點的僅爲8.47%。那麼，當前房價是否合理，究竟應由誰說了算？
房價緣何高
有一則未經證實的消息稱，在中國目前城市人口中，有2600萬人因買房供按揭得了輕度憂鬱症。雖然這一數據無法準確覈實，但在現實生活中，可以感受到周圍有許多人正在爲還購房貸款而備感負擔沉重。
一業界人士告訴記者，據他估測，在新購房人羣中，每月償付按揭貸款佔個人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上，而按揭還款佔到收入50%的家庭大致有30%左右。如果將20%所得稅、社會保險、醫療保障、日常生活支出、子女教育等各種必不可少的開銷加在一起，城市普通老百姓居住成本所佔家庭收入比重過高是不容置疑的。按照開發商們的觀點，房子只要賣得出去，市場能夠接受，那麼房價多高都是合理的。由此，產生了一個怪現象，一方面是大多數城市居民對房價之高，多有難以承受之感；另一方面，不論多貴的房子還都有人買。
據一位業界資深人士分析，推動房價漲升的動力有很大一部分因素是由一些高端購買力所造成的。任志強也曾坦承，他的房子是爲富人建的。那麼，這部分富人究竟有多強的購買力呢？據一份國家統計局所發表的報告說，目前我國最富裕的10%人口的平均年收入，是最貧困10%人口的10倍。最富裕的10%人口占有全國財富的45%；最貧窮的10%人口所佔有的財富僅爲1.4%。並且，這種貧富差距在未來十年還將進一步擴大。另一調查數據顯示，去年我國行業間平均勞動報酬最高與最低之比達到4.25倍。由這些數據推測，富人的購買力應比普通百姓強數倍。
根據對近年來各大城市房地產市場的分析，在房改之後需要住房的羣體當中，是高收入階層率先進入了商品化的住宅市場，而廣大的中低收入階層，尚未成爲住宅市場的重點顧及對象。根據清華大學房地產研究所對中國幾個重要城市的一項調研，70%的商品房是由30%的最高收入人羣購買。這一事實很好地解釋了爲什麼當前“住宅市場價格如此堅挺”與“房價收入比如此之高”兩者能夠並存。從全社會平均的意義上統計出來的房價收入比，當然不能解釋面向高端人羣的住宅市場的價格水平。近期一些調研報告顯示，年收入4至10萬元之間的家庭佔市場購房者的比例上升，已成爲推動房價上漲的主要需求羣體。
特別需要指出的是，近年來房產投資的屬性被大大發現，因此許多房子是被投資購買力所吸納。根據官方公佈的數據，在北京、上海這樣的特大城市，投資性購房的比重佔到市場份額的17%左右。在這部分羣體的購房動機中，投資正在取代自用成爲主要動機，而資本的逐利性就決定了其對房屋購買的標準是，獲利空間的大小要遠比房價的高低要重要得多，由此推動房價逐級走高。
社會公平是政策立足點
在新浪網上展開的這場關於“目前房價是否仍高”的討論中，如果僅就參加網絡投票的人數而言，25000多人絕對算得上是一個很大的調查樣本了。那麼，九成多的民衆均認爲房價仍高，是否就意味着政府應該進一步加大調控力度來平抑房價呢？
客觀地說，我國是一個地少人多的國家，近年來一些城市政府在經營土地的名義下，採取了“非飽和”的土地供應政策。儘管“經營土地”的收入來源於開發商利潤的轉移，但老百姓最後爲高房價“埋單”是不容爭辯的事實。探究當前房價是否合理的深層次根源，說白了就是究竟我們需要的是社會公平還是市場公平的問題。按照市場公平的原則，誰出價最高，開發商就把最優質資源——好房子賣給誰。在大城市尤其是特大城市中的黃金地段的房屋，由於資源的稀缺性可以使房價遠遠脫離其成本而暴利。而從社會公平的角度出發，則除了要考慮貧困階層最基本的住房保障問題外，還要顧及社會主流羣體對房價負擔的承受能力。
一般來說，判斷房價高低有兩項指標，一是房價與收入之比，另一個是房價與租金價格之比(租售比)。對於前一指標前幾年討論的較多，各種說法不一，但有一點可以肯定，就是近兩年不少城市的房價上漲速度要快於老百姓的收入增長速度。至於後一項指標，國內房地產市場熱點城市以及特大城市都不同程度上出現了房價與租金價格相背離的走勢，這多少有些泡沫之虞。如此看來，相當多的老百姓認爲目前房價仍偏高並非是空穴來風。從目前國家有關部門制定政策的思路看，進一步鼓勵老百姓依靠市場獲取住房仍將是政策體系的主要取向。同時，解決更多的老百姓住房問題，調整富人和窮人在資源佔有上的關係，合理地配置有限的土地資源，維護社會公平，更是政府制定政策的基本立足點。對於這一點，建設部一權威專家是這樣表述的，假如我們每年只能滿足5%的人羣的居住需求可住量的話，應保證老百姓、困難羣體居住改善的優先權，而不是富人佔有這5%的名額。
近年來，一個不可忽視的事實是，城鎮人均住房面積的快速增長，掩蓋了另一部分低收入羣體住房條件改善陷於停滯的狀況。一部分人改善加速，而另一部分人改善無望。我國房地產市場上“購銷兩旺”的現實和日益強烈的“價格過高”呼聲之間的矛盾就由此而生。此外，近一、兩年國內幾個特大城市的房價上漲速度，要大大快於中低和中高收入階層的薪酬增長速度，也使得原本“踮起腳”纔夠得上住房消費的羣體，現在對房價之高產生了一種無奈之感。從這個角度看，此時政府出手穩定房價和保障低收入羣體住房條件改善，應比講求市場公平要重要。
|
