|
今日出版的《中華工商時報》載文指出，北京的房價是漲是跌，歷來是人們爭論的焦點。有人說一定要漲，有人說一定會跌，對立的雙方擺事實講道理都是一套一套的，讓人無所適從。之所以出現這樣的局面，是因爲出現在人們面前的各種各樣的數字，透露了完全不同的信號，有的數字表明房價要漲，有的數字則預示着房價要跌。
那麼，究竟北京的房價是漲還是跌呢？筆者預測，2006年的北京房價，再也漲不動了；即使漲，幅度也會非常小。
讓我們用數字說話。
支持房價繼續上漲的，當然有數字支撐。15日，有關方面發佈了一份北京藍皮書：《2006年：中國首都社會發展報告》。藍皮書中透露的信息顯示，雖然高房價引起人大代表、政協委員的強烈反映，中央也採取了一系列措施，但是一些地區的房價不降反升，北京表現尤爲明顯。2005年1至11月，北京市商品住宅期房平均價格爲6776元／平方米，比2004年同期上漲1183元／平方米，漲幅21.2%。
一個城市的房價11個月之內上漲了21.2%，這個幅度當然是驚人的。有關方面和部分輿論，將這個數字作爲依據之一，得出北京房價仍將繼續上漲的結論，也不令人奇怪。
但是，這樣的結論是錯誤的。筆者有三個方面的數字，足以反駁之。
其一，北京房地產市場在2005年的價格曲線，是先高後低。
2005年對於房地產市場來說，是一個特殊的年份。由於2004年“8·31大限”前後，房產商抓住土地緊缺這一概念進行炒作，導致全國範圍內的房價大幅度上揚，一直到2005年3月4月，中央出臺一系列措施，才逐漸控制局面。因此，2005年的房價，是上半年漲得快，下半年漲得慢。舉例說明，2005年6月份，北京的期房價格第一次出現下降，每平方米比上月下降約235元。
因此，用11個月的整體數字不能說明問題，2005年的北京房價，從上半年的瘋漲到下半年的漲幅回落，是一個不爭的事實。
其二，空置率大幅度上升。
這方面的數據稍稍滯後，但也足以說明問題。北京市統計局公佈的數字顯示，截止到2005年9月，北京商品房空置率大幅上升，空置面積高達1054萬平方米，比2004年同期增長21.1%，其中一年以上的空置房較2004年同期增長25.3%。
按照國際慣例，空置率在5%-10%之間爲合理區、10%-20%之間爲危險區、20%以上爲商品房嚴重積壓區。雖然2005年全年的權威數據還沒有出來，但有兩個現象：一是2005年下半年北京房地產新盤大量入市；二是消費者購房意願不強，據報道，2006年元旦3天，北京市的現房，一套都沒有賣出去，這在以往是不可想像的。由於以上兩個現象，可以估計得出，現在北京的房地產空置率，應該是一個非常危險的數字。
其三，2006年樓市井噴火上澆油。
進入2006年之後，不少輿論紛紛指出，今年將是北京樓市的井噴年，新盤入市量至少2500萬平方米。如果我們假定空置的房產是1000萬平方米，那麼，2006年北京房地產市場至少就有3500萬平方米的商品房可以供應。再進一步，假定每套房子平均100平方米，那麼，3500萬平方米的面積，就是35萬套房子。
2006年的北京，會有35萬個家庭掏出鉅額資金購買新房子嗎？
不可能，絕對不可能。
房價的漲幅在回落、空置率在上升、新樓盤不斷涌現，這就是2006年北京房地產市場的三大最主要的特點。這樣的現狀，對於房產商而言，稱得上如臨深淵。
更關鍵的因素是，經過了2005年大爭論、大辯論，現在的消費者已經更加理智了，換句話說，房產商“忽悠”不動了。北京的消費者，更不好“忽悠”。筆者之前曾經說過，北京人的整體素質高，決定了在房價博弈中，房產商未必能佔到便宜。北京房價的變動曲線，很大程度上，是房產商和消費者鬥智鬥勇的具體體現。
2006年的北京，將是遍地樓盤的北京。根據預測，今年年中新盤將集中放量，接下來就是被房產商一直掛在嘴邊的“金九銀十”。問題是，如果房價仍然居高不下，要想“金九銀十”，門都沒有。
北京的房價，再也漲不動了。
|
