宏觀環境激發熱情 2006濱海樓市值得期待

　　一個個利好因素的接踵而至，令2005年的濱海樓市獲得了長足的發展。新的一年已經來臨，那麼，經歷了2005年的高潮迭起之後，濱海樓市2006又將走向何方？房價是否仍然會繼續保持較快速度上漲，房地產市場的發展是否真的如大多數人認爲的那麼樂觀？

　　2005對於天津濱海新區來說，是留給人們記憶最深的一年。亞歐財長會議的順利召開，黨和國家領導人先後親臨濱海考察指導工作，國家第十一個五年規劃更是將濱海新區列入重點發展區域。各種利好消息不斷傳來，讓濱海的未來值得期待。工商企業界、專家學者、普通市民均十分看好濱海新區的發展潛力。

　　區域的繁榮、城市的發展，離不開包括房地產在內的所有城市基礎建設，更爲房地產帶來了巨大的發展空間，濱海樓市大有可爲。良好的宏觀環境激發了開發商的投資熱情，紛紛跑馬圈地忙得不亦樂乎。據調查，濱海新區2006年將有近30個不同體量的房地產項目推向市場，城市格局進一步隨之改變。同時對於購房者來說，上市的房子越多，自己選擇的餘地也越大。

　　2005年濱海新區的土地價格一次又一次地被刷新。6月份，在已經擁有大面積土地儲備的基礎上，萬通以被稱爲天價的3.3億元拍得6.35萬平方米土地，摺合樓面地價2890元。這就意味着將來開發後，每平方米建築面積銷售價格將接近1萬元。縱然是國內一流開發商，開發實力不可估量，但人們依然不禁爲萬通捏一把冷汗。然而做出驚人之舉的還不只萬通一個。就在該天價土地落槌不到半年後，一向做事低調的天津弘澤建設集團，以樓面地價5540元，將一塊位於新城西路附近的6.58萬平方米土地收入囊中，再次改寫濱海新區的土地天價紀錄，真可謂天外有天。兩塊土地相距不過300餘米，不到半年時間即升值了近3000元。升值速度之快，上漲空間之大，國內罕見。

　　人們不禁要問：濱海地產怎麼啦。其實，地價攀升既是一種事實，更是一種必然。首先從宏觀經濟上看，歷年來濱海新區各項經濟指標均以超過10%的速度高速增長，經濟的繁榮帶來城市凝聚力的提升，外來人口不斷向本區域涌進，推動房地產的開發建設。歷經二十年快速發展的濱海新區，土地資源變得越來越稀少，“地荒”現象在開發區尤爲明顯。塘沽區在2005年年末一舉推出多塊住宅開發用地，一定程度上緩解了土地供應緊張的局面，高攀的成交價依然表明開發商的急切心理。從土地的需求來看，濱海新區特有的購房火爆現象，較高的地產投資回報率強力驅動了開發商的買地慾望。每一次拍地現場高朋滿座即是明證。同時，熱情高漲的還有來自外地的開發商，弘澤來了，聯想系的融科置地也來了。他們的高調加入，更加催化了濱海新區搶地熱潮的升級。儘管地價節節攀升，依然無法抵擋圈地的熱情。

　　隨着濱海新區經濟的不斷髮展，城市聚合力大幅提高。來到濱海新區工作生活的人口數量與日俱增。除了近百萬的常住居民，更有近四十萬的流動人口。同時本區域加大對商業、教育、醫療設施的建設，城市功能日趨完善，對許多人來說濱海新區已經不僅是一個樂業的好去處，更是一個安居的好地方。每年有近十萬新增人口定居於此，形成了較大的購房需求。同時，濱海新區走過二十年後，第一代建設者的子女已經迎來了適婚年齡。買房結婚造成了龐大的剛性需求，據計算，五年內該種需求就達1000萬平方米。

　　經歷過2005房價的一路上揚，濱海新區的商品房價格均突破了4000元/㎡大關，與天津中心城區已經基本持平。進入2006，濱海住宅消費將逐漸形成一種階梯型態勢。一般而言，50萬元基本是個門檻，往上是商品房市場，往下是二手房市場。總房款在25萬元以下爲普通二手房，25萬元-50萬元是次新房，50萬元-75元萬爲普通商品房，75萬元以上是高端商品房。從整個濱海新區房地產市場來看，各個區間的房屋供給都比較充分，住房需求也趨向於多元化。客戶可以根據自己的住房需求和經濟實力選擇適合自己的房產。這種階梯型的出現，爲房價的上漲和房地產的持續繁榮提供了可能，避免了由於供給與需求斷層而產生的泡沫現象。2005年與商品房同樣火爆的二手房，其繁榮景象恰恰說明了這一點。

　　中國股市的持續低迷，房地產市場的異常繁榮，讓更多的資金進入了房地產領域。房價的快速上漲，更易助長投機心理的廣泛蔓延。一旦房價脫離真實價值而持續高速上漲，則將造成泡沫經濟，引起房價的大起大落的波動，對整個行業和社會的健康發展危害極大，更有損於廣大購房者的利益。

　　縱觀濱海樓市，儘管區域經濟的發展帶來了居民可支配收入的提高，但增長幅度仍低於房價的增速。高額的住房消費，將減少居民在其他消費領域的支出。長此以往則可能造成一定程度的經濟緊縮，不利於整個濱海新區經濟的協調發展。

　　雖然有諸多積極因素的存在，我們仍需對濱海樓市保持冷靜而理性的心態。謹慎的樂觀，2006濱海樓市值得期待。