|
【良好的宏觀經濟環境，推動濱海樓市的發展，也刺激了開發商的投資熱情。區域升級爲空間拓展提供舞臺，更催化大盤地產的春雨萌動。大幅地塊的陸續上市，提高投資的門檻，同時也加劇了地產開發的資本競爭。一些實力強勁的投資商攜巨資淘金濱海，其成熟的操盤理念，提高區域價值的同時，更可能導致房價進一步攀升。】
大盤地產揭開序幕
只要關注濱海新區近一年來土地交易市場，就會發現，隨着濱海新區房地產業的繁榮，土地交易不僅在數量上大幅攀升，而且單塊土地的面積也越來越大。 2005年歲末，天津泰達建設集團以13.51億元拍下位於塘沽新河地區27.7萬平方米土地。據統計， 2005年，塘沽區所出讓的土地，僅單幅面積超過10萬平方米的就有5塊，佔全年土地交易塊數的23%，而這5塊土地面積之和竟佔總交易面積的63%。因此從數據上看，濱海新區的土地交易呈現聚合態勢，爲今後濱海新區地產開發規模化揭開了序幕。
按照容積率2.5計算，這些單幅面積超過10萬平方米的土地，其開發面積將超過25萬平方米，相對於以往塘沽區單個項目僅3-5萬平方米的開發規模，濱海的大盤地產已經來臨。
其實，大盤地產開發，對於濱海新區來說，並不是第一次。 2004年5月，北京萬通地產與天津泰達集團合作開發濱海新區核心區120萬平方米，震動濱海房地產界。位於寶山道的鴻正歐美小鎮也將在3-5年內建成100萬平方米超級大盤。
大片土地規模化開發，正成爲濱海新區近年地產發展最顯著的特點。
土地規劃下的資本競爭
經過二十餘年快速發展，濱海新區成爲環渤海區域最具活力的投資熱土。隨着濱海新區寫入國家“十一五”發展規劃，區域空間發展引爆了濱海新區地產開發巨大商機。政府也加大對土地的清查和整理，大批面積較大的土地陸續上市， 2005年歲末，塘沽區更是一口氣推出近150萬平方米的土地，立即成爲海內外財團爭搶的目標。記者從剛剛閉幕的2006天津“兩會”瞭解到，濱海新區將在未來五年內，重點加強各區域的城市功能建設。作爲以居住生活功能爲主的大盤地產開發，更會得到政策上的支持。
宏觀經濟的良好大勢，使濱海新區招徠了不少境內外資本爭搶“蛋糕”。土地“招、拍、掛”政策進一步的公開化和透明化，給濱海的土地市場打開了閘門。萬通、弘澤建設、融科置地紛紛搶灘濱海。大幅土地的出讓，給那些資本雄厚的大企業集團帶來了巨大投資機遇。龐大的土地出讓金，擡高了地產開發的門檻，將實力較弱的中小型企業拒之門外，使大盤成爲資本巨鱷的投資樂園。泰達建設競拍新河地塊，遭到多家實力雄厚的地產企業激烈爭搶，這是強者之間的碰撞。更多的中小開發商作壁上觀，只是看看熱鬧，濱海地產市場已經從以往的“關係競爭”演變成資本競爭。
大盤考驗開發實力記
者近日採訪了天津保稅區某大盤項目，負責企劃的林先生介紹說，大盤開發，不僅是地產項目操作，更是一種城市運營的行爲。因爲它不僅涉及樓盤的建造，還包括社區配套，生活設施完善，交通路網建設，物業管理等多種居住功能的提供。只有實力強大、操作水平高的開發商纔可能運作成功。在談到大盤地產開發的優勢時，林先生說，大盤開發易於形成規模優勢，通過統一管理，可有效降低管理費用和項目開發成本，從而形成規模效益，達到利潤最大化。同時由於開發面積龐大，開發區域集中，有利於營造企業品牌和物業品牌，同時利用品牌效應促進和推動地產銷售。
相對於中小型地產項目，大盤地產也存在劣勢。林先生告訴記者，大盤地產的開發週期較長，一般長達3-5年，甚至十年之久，比如萬科計劃十年完成東麗湖開發。而且前期鋪墊工作投入巨大，需要強大的資本支持，萬一出現資金流斷裂，將使整個項目大傷元氣，不利於大盤的成功操作。
區域提升可能助漲房價
土地的成片開發，鉅額資金的持續投入，無疑能使整個區域的價值得到提升，更是城市運營給區域帶來的巨大變化。梅江居住區的大盤開發，在諸如順馳、融創、萬科等近十幾個著名開發商的熱情參與下，將三年前還是荒涼的水窪之地，一躍建築成天津市首屈一指的生態居住區，更是富裕階層競相追逐的富人區，可見大盤開發對土地的“整形”力量。但從另一方面看，區域的提升容易助漲房價，爲穩定房產價格帶來巨大壓力。一般來說，精明的大盤地產開發商在前期操作時，均會向購房客戶展示其宏偉的規劃遠景，雖然區域尚未成熟，卻依然將價格擡高至未來預期價格高度，短期內造成大盤銷售價格的虛高，另一方面，由於大片土地交由一個地產商開發，無法形成足夠的項目競爭，一定程度上卻形成了區域壟斷，對於此類情況，需要購房客戶做出理性判斷。
|
