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編者按：《國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》涉及房地產業及上下游相關領域的描述有多處，爲今後五年國內房地產市場發展指明瞭方向。我們遴選其中十個關鍵詞予以解讀，供讀者參考。
-關鍵詞之一土地
◆原文：“落實保護耕地基本國策。管住總量、嚴控增量、盤活存量，控制農用地轉爲建設用地的規模。建立健全用地定額標準，推行多層標準廠房。”
“實行最嚴格的土地管理制度。嚴格執行法定權限審批土地和佔用耕地補償制度，禁止非法壓低地價招商。嚴格土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃修編的管理。加強土地利用計劃管理、用途管制和項目用地預審管理。完善耕地保護責任考覈體系，實行土地管理責任追究制。加強土地產權登記和土地資產管理。”
◆解讀
中國人民大學土地管理系教授嚴金明：
“十一五”規劃把保護土地資源放在非常重要的位置，表明決策層對這一問題高度重視。土地既是生產和生活的基礎，同時也是和資金、人力並稱的三大生產要素之一。國民經濟發展需要土地供給的有力保障；同時我國人多地少，又必須對土地資源進行保護，實現可持續發展，這兩方面的矛盾非常尖銳。如何正確處理經濟發展與土地資源保護的關係，是擺在決策層面前的一道難題。
按照國家規劃，“十一五”末期全國耕地總量要保證18億畝。截至2004年底，全國的耕地面積爲18.37億畝。這中間的差值扣除2005年的耕地減少量就是未來5年我國可以使用的土地數量，包括建設用地、生態退耕、農業結構調整用地以及每年的災毀土地。而近7年來，全國耕地減少約1億畝，這意味着“十一五”期間我國的建設用地供應將非常緊張。
在這種情況下，有關部門更應該公開透明，通過市場化方式供應土地，防止土地資源流失，實現土地增值，以求達到國家、集體和開發商實現共贏的效果。
國家的大政方針將對北京未來的土地市場產生重要影響。北京的總面積只有1.68萬平方公里，除去已經開發建設的土地、農業用地、環境保護用地、不適合開發的土地(比如山區)，剩餘的土地資源比較有限。尤其是在城八區，可供開發的土地就更少了。不過，北京又有自己的特殊情況，比如擁有大量的國家機關和公務員羣體，機關用地、軍事用地的數量較大。去年北京總規修編，規劃了11個新城和30個重點鎮，同時2007年以後將重點建設通州、順義、亦莊3座新城，這都需要大量的土地供給支持。應該說，有關部門在土地資源保護方面，存在不小的難度。
-關鍵詞之二開發融資
◆原文：“完善房地產開發融資方式，加強資本金管理。”
◆解讀
中國人民銀行金融研究所研究員鄒平座：
房地產的開發融資渠道主要分爲內生性和外生性兩種。目前我國的房地產開發融資主要是內生的房地產金融產品爲主，也就是說，資金的來源直接或間接地來自國內的銀行、投資公司和個人。除銀行貸款外，這類資金大致可分四類，分別爲其它行業的轉移資金、挪用的資金、兩端佔用資金以及政府資金。比如佔用上下游合作伙伴的工程款、收取消費者預售款等，這些佔用資金的方式都有可能成爲今後爭端的來源。
“十一五”提出要完善房地產開發融資方式，是爲了促進房地產開發融資的健康有序發展。主要可以從幾個方面着手，一是減少間接融資，增加直接融資；二是融資雙方在具體操作中要不斷規範和完善；三要實現融資渠道的多元化，加快國際化、全球化的步伐。比如，適當增加外資銀行、國外基金在房地產開發融資方面的比重等。最後，要在融資機構和融資工具方面有所創新。
國家開發銀行專家委員會常務副主任王大用：
具體來看，房地產開發融資是由幾種不同階段、不同類型的融資行爲構成，包括前期購地融資、工程建設融資、項目銷售融資，三者前後相連形成房地產開發融資的鏈條。從房地產發展之初，開發融資行爲就一直存在。1992年———1993年間，金融系統出現不穩定因素也與融資不規範有關。在各類房地產融資渠道中，銀行的開發貸款和消費者的住房按揭貸款是開發商兩大主要的資金來源。特別是隨着人們住房觀念的轉變，貸款買房的理念深入人心，近年來住房按揭貸款規模迅速擴大。但由此也給銀行的管理和金融穩定帶來一定的風險。
要實現“十一五”關於“完善房地產開發融資方式”的目標，實現住房按揭貸款證券化是一個重要的途徑。由於住房按揭的時間長，這就相應地把銀行資產的使用期限拉長，然而，銀行吸收的存款卻是短期的，這就導致銀行資產與負債出現錯配。實行住房按揭貸款證券化，依託資本市場，把不能流動的抵押資產轉化爲具備流動性的資產，就能更好地盤活銀行資產，提高資金效率。
住房按揭證券化最早出現在美國，經過幾十年的發展，如今已經形成了一套比較成熟的體系可供我們借鑑。但國內住房按揭貸款證券化的進程還比較慢，目前最重要的是要建立一個服務於全國各大商業銀行實行住房按揭貸款證券化的全國性服務機構。
-關鍵詞之三信貸
◆原文：“規範發展住房消費信貸和保險。”
◆解讀
中國人民銀行金融研究所研究員鄒平座：
首先，穩定是今後銀行信貸發展的大方向，也是“十一五”提出要規範發展住房信貸的主要目的之一，較長一段時間內都將維持不變。從住房消費信貸的供應量上看，今後將維持適度、穩定增長，基本將與國民經濟的增長和城市化進程的速度保持協調。
“規範”的第二個層面在於信貸結構調整和優化，包括區域結構、城鄉結構等。隨着建設社會主義新農村步伐的推進，農村住房改造全面鋪開，這塊住房信貸的份額將有所增加。另外，由於多項政策都對解決中低收入者的住房問題有所傾斜，可以預見，這類住房需求將在未來一段時間內增大，其在銀行住房消費信貸中的佔比也將相應提高。另外，居民流動性的增加將不斷加大對租賃市場的需求，由此可能導致投資類的住房消費貸款有所增多。
第三，“規範”的目的還在於維護並加強信貸系統的安全。這主要可以從三個方面來考慮：一是保持適度的宏觀調控，避免系統的信貸危機；二是要完善監管規則，規範銀行信貸行爲；三是要積極進行金融創新。
最後一點，“規範”還應表現爲信貸效率的提高。銀行間競爭的加劇以及先進技術的使用，都將對這一目標產生推動作用。
中國社科院財貿所況偉大博士：
規範發展住房消費信貸，是爲了抑制房地產投機，防止房地產泡沫。當前，通過房地產買賣市場來解決居住問題的觀念已經非常普遍。這就意味着，人們需要通過住房投資來解決住房消費問題。這裏所說的住房投資包括兩個層面，一是普通的住房消費投資，也就是自住購房，一是投機性的房地產投資。後者是造成當前房價出現快速增長的主要因素之一。從國家出臺的各項宏觀政策來看，都爲了限制房地產投資。但如果籠統地用某項政策限制房地產投資，也將會對正常的房地產消費造成打擊。因此，規範發展住房消費信貸首先要區分房地產投資與消費，並加以區別對待。
-關鍵詞之四供應結構
◆原文：“調整住房供應結構，重點發展普通商品住房和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。”
◆解讀
北京師範大學管理學院教授、房地產研究中心主任董藩：
調整住房供給結構這次列入“十一五”規劃發展綱要，是一種必然，同時也是可喜的事，說明我們國家接下來會在這方面加大力度。值得注意的是，規劃中明確提出要“嚴格控制大戶型高檔商品房”，這說明我們國家在消費政策上的一個轉變。過去我們是鼓勵消費，現在我們認識到資源是有限的，大量大戶型高檔商品房的出現，在一定程度上促使房價上漲壓力增大，人均建築面積增長過快。房子太小不行，住得不舒服，所以人們就想住大房子，但房子很大是不是就好呢？有一對數字可作比較，我們現在的人均住宅面積已經超過日本近10平方米，而日本的人均GDP卻是我們的20倍。在人均GDP與發達國家尚有較大差距的情況下，過分強調人均住宅面積增長顯然是不太合時宜的。此次規劃體現爲指導性思路，相信年內還會進一步出臺節能省地的措施。
同時，規劃中明確表示，要“加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費”，這也是非常重要的一點。規劃中所指房地產一級市場應該是包括土地出讓到商品房開發銷售，也就是我們通常理解的開發商品房的過程。而二級市場主要是交易市場，如二手房交易等，要調整供給結構，促進梯次消費，房地產一級二級市場應均衡發展，過去強調過多的是對新商品房買賣的調控，而對二級市場的促進和規範不夠，使得二級市場存在產權關係難以查清、信息不透明、偷稅漏稅、私下交易等問題，都需要解決。此外，規劃中明確提出加強租賃市場調控，說明租賃市場得到了重視。畢竟房地產業要協調發展，房子作爲一種商品要流通順暢，買賣和租賃都是不可或缺的環節。
-關鍵詞之五二手房
◆原文：“按照保障供給、穩定房價的原則，加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費。”
◆解讀
我愛我家公司相關負責人：
房地產住宅二、三級市場的完善與發展不但能夠成爲平抑整體房價的重要手段，同時亦能促進房地產梯級消費格局的形成。現階段市場的供不應求是導致房價不斷上漲的主因，二、三級市場的發達可以使消費者認識到：一方面“買房可買二手房”，二手房較一手房來說，價格低廉、地理位置優勢明顯，而且越來越多高品質房屋的入市也使得一、二手房之間的品質差異越來越小，購買力不足的人羣的置業目光從一手房市場轉向二手房市場，二手房需求的增加必然在一定程度上制約一手房需求的上升；另一方面“居家未必要買房”，人們將置業需求向租賃市場的轉移必然也會降低購房需求。購房需求的減少以及二手房交易比例的增加最終必定會拉低北京的整體房價。此外，通過發展二手房市場、房屋租賃市場和推進住宅一、二、三級市場聯動，推廣“以舊換新”、“置業升級”，不但可以滿足多個購房層面的需求，從整體上盤活北京房地產市場，同時還能一併帶動建材、裝修、家電、傢俱、物流、商業等諸多產業的發展。
有了“住房一、二、三級市場聯動”的機制，北京的房地產市場將會形成由廉租房、房屋租賃、經濟適用房、二手房、普通一手房、公寓、別墅等不同消費形態的房地產梯級消費格局，滿足社會各個階層的不同住房需求，達到百姓安居樂業，社會和諧發展的良好局面。因此，政府除了通過對房地產市場的宏觀調控，打壓房產炒作，抑制整體房價上升外，還應從政策上扶持二、三級市場的發展，使房地產一、二、三級市場的梯級消費呈現良性循環、互動，最終實現北京房地產市場健康有序發展。
另外，隨着以央產房爲代表的已購公房的逐步放量、轉按揭所帶動的二手商品房的大量入市，房源量不斷增加的同時通過二手房市場所釋放出相對低價格的房源，一來可以滿足廣大中低收入階層、拆遷戶、首次置業的年輕購房人的需求，二來這些出售二手房的業主亦可用得到的資金再加上手中積蓄購買一手房，從而爲一手房市場提供一個龐大而穩定的購買羣體，形成一、二手房市場的良性互動循環。
-關鍵詞之六商業
◆原文：“鼓勵發展所有制形式和經營業態多樣化、誠信便民的零售、餐飲等商貿服務。積極發展連鎖經營、特許經營、物流配送等現代流通方式和組織形式。按照優化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業網點結構和佈局。”
◆解讀
中國人民大學教授、中國商業經濟學會副會長黃國雄：
合理調整城市商業網點結構和佈局，並不是限制商業以及商業地產的發展，而是讓其有序、協調、可持續發展。首先，這是出於保護城市商業資源的目的。盲目開發、片面追求大而全會導致城市商業資源嚴重浪費，只有大中小型商業網點合理搭配、比例適當，才能最大程度地滿足公衆對於商業的需求。
其次，由於每個城市都有自己的特色，因此商業網點結構和佈局也應該力求突出自身的優勢和特點，通過規劃突出發展方向，這樣可以有效避免城市模式化。對於不同的城市，哪些商業業態需要進一步發展，哪些業態要有所控制，都需要加以明確，這樣才能完善城市的商業功能。
通過“十一五”規劃可以看出，政府管理商業的職能正在轉變，從管理個體到管理整體和產業的未來發展。過去有關部門在這方面管理太細，現在則是由點及面，變爲利用規劃進行結構調整，這是一種進步。
中國連鎖經營協會副祕書長武瑞玲：
將發展連鎖經營、特許經營等條款寫入國民經濟和社會發展規劃綱要，這在我國曆史上是第一次，具有非常重大的現實意義。國際上只有馬來西亞在2001年-2005年的第八個五年發展計劃中，提到了發展連鎖經營和特許經營。而我國是第二個將此提升至國策的國家，這充分說明，經過長時間的探索，國家已經認識到連鎖經營、特許經營是現代流通業的新形式和未來發展方向，以後將會大力扶植、鼓勵相關產業的發展。
連鎖經營有三種形式：直營、特許經營和自由連鎖。目前，國內直營的模式在超市、大賣場等零售業態中飛速發展，東部、中部和西部地區都出現了很多地域性品牌。特許經營方面，我國的服務業(非餐飲和零售業)只佔全部商業的1/3，而歐洲的服務業可以佔到一半，這說明我們與發達國家還有不小的差距。
積極發展連鎖經營、特許經營、物流配送等現代流通方式和組織形式，是出於經濟發展的需要。特許經營條例將在今年出臺，把這一經營業態納入法制軌道，保證了其日後的健康、快速發展。
-關鍵詞之七物業管理
◆原文：“規範物業管理行爲，提高市場化程度。”
◆解讀
中國人民大學公共政策研究中心社區治理項目組研究員舒可心：
“規範物業管理行爲，提高市場化程度”，確立了物業管理活動不是政府福利範疇而將是完全市場化的方向。
中國的物業管理，一部分是從政府認可的發展商的售後服務活動中轉化而來，一部分是從政府福利形態(房管所)轉制而來，經過幾十年的發展，物業管理企業已經完全具備了市場化的能力。
業主一方，單個或者家庭的人，已經從單位人完成了社會人的轉變。實際上就是人本身的市場化轉變過程。幾乎每個人，都不再依賴政府提供的就業機會便可以很好地生活，甚至很多人已經有足夠的錢購買房屋。這部分人羣，將逐步成爲繼“先富起來”的一羣人之後，更多的富裕起來的人羣，他們最終將形成我國重要的中產階層。
而公寓類型的房產，其市場主體並不是分散的所有業主個人，而是以全體業主依法組成的業主組織———業主大會。這種法定的、唯一的物業管理市場的另一個主體，則距離市場化的要求還差得遠。僅僅以北京爲例，在3000多個物業管理小區中，僅僅有440多個召開過業主大會並選舉了業委會。因此，目前的情況是業主羣體不能組織起業主大會，以市場的方式，通過談判決定物業管理服務標準和價格，另一方面，業主羣體又對現行的物業管理和由物業管理企業提供的社區服務普遍感到不滿。這種有權利用不上的困惑、無奈，是當前物業管理市場化的瓶頸，業主如何組織起來成爲物業管理市場主體是需要解決的實際問題。
因此，政府將以各種方式推動業主組織的建立，扶持越來越多的業主組織逐步成爲市場中的主體，以真正平等的地位去和物業管理企業在市場上博弈。
此外，中國的物業管理，從它誕生那天起就不是純粹的物業管理，而一直是伴隨着社區服務職能和部分政府服務職能。隨着政府逐步退出社區管理和服務並提倡社區自主治理和小政府大社會的理念，物業管理企業所提供的社區服務產品將對和諧社區構建產生重大的影響。
-關鍵詞之八建築節能
◆原文：“嚴格執行建築節能設計標準，推動既有建築節能改造，推廣新型牆體材料和節能產品等。綠色照明在公用設施、賓館、商廈、寫字樓以及住宅中推廣高效節電照明系統等。發展節能省地型公共建築和住宅。到2010年實現所有城市禁用實心粘土磚。”
◆解讀
中國工程院院士、清華大學教授江億：
發展建築節能是近些年來國家一直強調的內容，也與世界建築領域的大趨勢相吻合。目前我國建築節能主抓的重點是北方地區的採暖節能、大型公共建築節能和長江流域城市住宅室內環境控制節能。此次規劃中提出的“推廣新型牆體材料”其實就與北方地區的採暖保溫有關。牆體材料一直是建築節能的老大難，儘管這些年也進行了很多改造，但是一直沒有好的可以全面推廣的替代粘土磚的材料出現。所以此次規劃中列出予以強調，但是並不規範和全面。因爲南方城市需要關注的不是牆體的保溫，例如重慶、上海，以前冬天不需採暖，夏天空調也不多，而現在空調很普遍，冬天也需暖氣，需要舒服環境的要求很合理，但若按照北方集中供熱方式採暖，就會有很大差別，導致建築能源不合理消耗非常高。初步統計這方面的能源消耗會增加20%-30%，應當引起重視，不能一味照搬。“到2010年實現所有城市禁用實心粘土磚”強調的也是建築牆體的問題，實心粘土磚一方面佔用土地資源，另一方面燒製過程中消耗的能源也很高，如果有好辦法採用替代型新材料，將大大節省能源。但這也有個地域問題，比如說在黃河下游“黃泛區”，泥沙很多，用黃土做牆體材料似乎就較爲可行，所以，仍然有根據當地資源條件而因地制宜的問題。
至於規劃中強調“綠色照明”則是非常有意義的事。因爲如果我國的住宅、公共建築等若都能合理節電，那麼節省的電可以相當於幾個三峽的發電量。我國是世界上生產節能燈的第一大國，歐美很多國家都是從我國進口產品，但是這樣一個生產大國卻沒能變成使用大國，實在與我國資源緊張的狀況是不相符的。鼓勵使用綠色照明系統，就應出臺相關政策，給購買者、建築的開發者等主體以優惠或激勵措施，這樣會有助於改變現狀。此外，照明領域還有一個重要問題就是機關、企業辦公室以及學校教室等白天的照明，曾有個不完全統計，80%的辦公室白天燈都一直亮着，而實際上有時候靠自然光照明就足夠了，如果能通過各種辦法，能讓人們在白天把燈關上，那麼，僅此一項，就可使用電緊張的局面大大緩解。
-關鍵詞之九建築質量
◆原文：“提高建築物質量，延長使用壽命。推進木材、金屬材料、水泥等的節約代用。禁止過度包裝。規範並減少一次性用品生產和使用。”
◆解讀
中國工程院院士、清華大學教授江億：
我國的建築壽命普遍較低，現在很多建築存續了30年就被拆了，造成了很大浪費，與歐洲那些動輒百年的建築更無法相提並論。事實上，如果提高建築設計標準，不一定就增加造價，例如採用較高標號的鋼筋、水泥等，同時也可以減少用鋼量，建築質量有保障，成本也不一定增加。
規劃中所提的“過度包裝”，其實是建築物追求的理念問題。在實用經濟的理念中，建築的功能應該是第一位的，其次是安全和經濟，尚有餘力纔會追求美觀，而現在不少人把這最後一位的美觀放到了第一位，尤其是在不當的推崇下，容易造成資源浪費。
-關鍵詞之十裝修
◆原文：“提倡簡約實用的建築裝修。”
◆解讀
北京市建築裝飾協會有關負責人：
從行業的角度來看這個問題，提倡簡約實用的建築裝修是我們整個行業的發展目標。提倡簡約實用的建築裝修完全是站在爲客戶服務的角度，選擇最實用、最簡約的建築裝修，可以保證從家裝的售前、設計、施工、到售後保修等方面要更加人性化。
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