房價,是近年來我國社會關注度很高、議論最多的一種商品價格;而房價變化,是近年來我國社會各界認識最不一致的一種現象。怎樣認識房價,怎樣看待房價的走勢,不僅仁者見仁、智者見智,而且脣槍舌劍、針鋒相對。特別值得關注的是,在我國市場經濟體制已經基本建立、市場經濟機制日益發揮市場調節作用的今天,中央政府和一些地方政府還通過行政手段調控房價;而與此同時另一些地方政府則反其道而行之,時不時通過直接的或間接的、明顯的或暗中的、行政的或市場的手段刺激或慫恿房價上漲。
可見,社會各個方面對房價問題的認識和對房價走勢的看法的巨大差異,不僅僅是簡單的各方利益衝突的體現,還有對房價認識的衆多誤區所致。基於全面科學認識房價、客觀公正對待房價、科學合理判斷房價走勢的考慮,本文對目前樓市的多種不合理現狀加以分析。
地區均價反映市場真相將經濟適用房、中檔房、高檔房來綜合計算價格,如同夏利與奔馳捆在一起。
如果有人問,汽車價格多少或奔馳價格多少?你一定覺得這是不應該提出或者根本回答不出來的問題,因爲有關部門或汽車廠家從來沒有這樣統計過,只是具體統計過某一品牌某一型號汽車的價格。然而,我國房價則是將一個城市或一個省的不同地區、不同地塊、不同房屋類型的住房捆在一起,綜合計算其價格,並以此作爲評價和衡量該地區住房價格高低、漲跌的依據。
但是,這樣統計房價是極不科學的。首先,不同房屋類型的住房,如經濟適用房、中檔房、高檔房的建築成本、功能是很不相同的,差別大到如同夏利與奔馳,計算這些不同類型住房的總的綜合價格,對具體的經濟適用房、中檔房、高檔房都沒有代表性,都不能真實反映其實際價格水平。
其次,這樣統計房價,由於受不同地區、不同地塊、不同房屋類型銷售數量變化的影響,會出現住房具體價格與綜合價格背離的現象。例如,2005年1月1日某市經濟適用房銷售價格每平方米2000元銷售10萬平方米,中檔房銷售價格每平方米4000元銷售5萬平方米,據此計算的住房綜合價格爲每平方米2667元;2005年12月1日某市經濟適用房銷售價格每平方米2500元銷售60萬平方米,中檔房銷售價格每平方米4400元銷售5萬平方米,據此計算的住房綜合價格爲每平方米2646元。2005年12月1日和2005年1月1日對比,經濟適用房和中檔房的價格分別上漲了25%和10%,而經濟適用房和中檔房的總的綜合價格反而下跌了0.8%.之所以會出現上述情況,是因爲住房綜合價格不僅受到所綜合的具體住房價格變動的影響,還受到、甚至更多受到不同地區、不同地塊、不同房屋類型銷售結構的影響,而住房銷售結構的變化在動態上是很大的。老城區改造、新城區開發、城市交通格局變化、住房升級等等,都會影響住房的開發結構和銷售結構,從而影響住房總體綜合價格。因此,在動態上,不同時期住房綜合價格是不可比的,除非剔除住房結構的影響。
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