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近一段時間以來，天津地區的別墅項目供應量正在呈現強勁的上升趨勢，日前，記者跟隨一些專家走訪了本市外圍地段的一些別墅大盤項目，就一些市民提出的代表性問題的進行了實地考察，相繼走訪了領世郡、京津新城和東麗湖萬科城。
南開大學經濟學博士劉玉錄首先總結了第一代高檔別墅區曾經存在的一些弊端。他說，前些年在城市外圍開發了一些僅有單純居住功能的“臥城”，購房者在入住之後，逐漸發現了一些問題：打的買菜，公交購物，出區辦事，以及吃早點難、看病難和上學難等六大難題。其原因在於社區佈局和規劃上具有先天缺陷，缺乏大的城市基礎設施配套，更沒有就近的產業依託等。那麼，在2000年之後亮相的新一輪郊區大盤中，這些課題是否得到了解決？
以複合功能激發大盤活力
4月21日，記者首先來到南部的別墅大盤領世郡。領世郡項目目前以獨棟別墅爲主，爲避免各家各戶的獨立意識過強，正在增加人文設施，建立社區的互助機制，通過組團間的小型綠地、活動設施等，形成鄰里間的互動場所。同時領世郡以單一產品爲主，勢必造成居住人羣過於單一，都是有車、有保姆一族，年齡層也相似。爲了保證一個大型社區的活力，需要更加多元的因素，據開發商介紹，今後除了現在的獨棟別墅之外，計劃增加更多的聯排別墅、洋房、小高層等，這樣建築模式更豐富，人羣結構也會更合理。同時，在住宅產品之外，還增加了小型辦公、商業、康體設施等產品，以形成更生動的功能。
天津大學建築學院副教授鄒穎對此點評說：“別墅具有高舒適度、閒適、頤養天年的功能，在城市外圍的別墅區安一個家，是很多人的夢想。目前在我國各地，在政府部門不提供更多生活配套的情況下，作爲開發商應該實現自主更新、創新，自謀生存之路。一種現實可行的方式是，把社區的複合功能滲透到更小的組團中，形成網狀結構，生活購物訪友等可以在5分鐘內完成，即5分鐘模式。”
加強硬件設施之外的延伸服務
4月22日，記者來到北部的京津新城項目。針對別墅區生活便利的相關問題，負責人鄭昌立說：“生活如果僅僅考慮居住層面是很容易滿足的，只要解決好水、電、氣等基本配套就可以了，但便利性是一個更復雜的問題。我們在研究國外豪宅時發現的一個重要特徵是，最重要的物業內容是提供便利服務，而不是建築、設施等硬件。我們將依託酒店管理，提供延伸服務，推出一站式生活服務。”據介紹，最近該項目爲了“讓生活落地”，開通了公交專線，開辦了菜市、超市等。
學者劉玉錄認爲，隨着市場供應量的增加，今後別墅市場的競爭勢必加劇，建議開發商加強客戶心理研究、市場細分研究，強調營銷推廣中的“求異營銷策略”。劉玉錄綜合了天津市房管局、中原、金豐易居以及他本人的統計資料，提供了一套相關數據———在去年年底，天津全市別墅市場在售面積約160萬平方米，近期潛在供給面積達到130萬平方米。從佈局上，在售的別墅項目主要集中在環城近郊以及部分郊縣，除大梅江之外，今年年內以西青、北辰兩區的別墅項目較多，共10個，佔年內全市別墅供給面積的4成。
新城市主義走向應用
在東麗湖萬科城，據介紹，其開發目標是“有活力的新市鎮”，而不是人們白天遠遠地去上班、晚上只回來睡個覺的睡城。居住不能是孤立的、死氣沉沉的，這就需要區域內的就業和生活作爲支撐。今年，萬科城項目自身將完成一系列的大動作，從業主大規模入住，到實驗學校的動工，從社區餐廳、便利店、銀行的開業，到運動公園的建成使用……一個新城市主義的理想正一步步成爲現實。同時，大批主流戶型的公寓和聯排別墅相繼面向市場，這爲社區未來具有活力奠定了產品基礎。
天津大學的鄒穎說，城鄉接合部的開發，是目前國際學術界研究的重點。開發商如何在這樣一塊“飛地”形成最有活力的區域，從國外社區的發展上看，經歷了幾個階段。首先是在“二戰”之後出現的“臥城”模式，即在城市外圍出現的單純居住功能的社區。後來，這種區域的規模越來越大，單一功能就很難滿足需要，隨之出現了複合功能的社區，通過不同階層人羣的混居，通過在家辦公、就近辦公等實現當地的就業。接着，在最近十幾年新城市主義出現，即“居住+工作”的方式。一方面是居住和就業功能的複合，一方面是居住密度的適度密集，使得城市邊緣地帶變得越來越有活力。
意大利米蘭科技大學建築環境科學與技術系、天津大學建築學院教授POLO先生評價說，應該看到，市場上出現了美國式、法國式、意大利式、西班牙式的建築，在這些高檔的別墅區，顯示中國居民非常喜歡這種居住方式。對於這種舒適、奢侈、現代的居住方式，人們有這樣的需求，市場提供了出來，開發商給予了充分的滿足，所以很成功。
當然，對於高品質的別墅大盤，除了建築設計、生活配套之外，與宏觀的社會性、生態、人文等都密不可分，別墅真正的魅力和持久的價值還在於它的人文資源和源遠流長的人文氛圍，如何解決好別墅區的長達十年、百年的可持續性發展，提升長遠的人文精神，也是一個很有挑戰性的課題。
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