今年,天津樓市高檔樓盤供應依舊呈“井噴”之勢。宇軒顧問統計資料顯示,目前市場中單價5000元/平方米以上樓盤佔到供應總量的72%。然而很多購房者在對這些高端項目的戶型、配套、景觀等進行考察時,卻忽略了一個重要元素:物業管理。有關專家指出,物業管理是樓盤入住後保值升值的關鍵,隨着天津市高檔住宅越建越多,天津的高檔物業管理水平也面臨全面提升的要求。
作用:利於房產保值增值
“好的物業管理好比是給一瓶品質卓越的紅酒加了一件華貴外衣,使房產不僅能保值還能增值。”第一太平戴維斯物業管理公司總經理歐陽凱給物業服務作了一個形象比喻。
歐陽凱介紹,在香港,購房者在考察項目時最關心的是配套和管理。同樣地段、硬件設施差不多的兩個樓盤,往往是由知名物業管理公司管理的那個項目更搶手。在深圳、廣州,如果一個樓盤入住五年後還和新盤一樣,就是得益於好的物業管理。
北京中原華夏物業管理有限公司天津區總經理高峯認爲,高品質物業服務,對項目保值增值的作用大致可以體現在兩方面:首先,可以延長項目硬件設施使用壽命。比如電梯,通常情況是3年中修、5年大修,而一些物業管理水平較高、維護比較到位的樓盤,則可以做到7、8年中修;其次,高品質的物業管理,可以有效保證業主居住的安全性和舒適性,這樣項目的投資價值就會隨着時間的推移而提高。
發展:仍然存在三大瓶頸
天津樓市物業管理已經有了可觀的市場規模。據《2005天津統計年鑑》顯示,截至2004年底,本市物業管理公司已發展到642家,管理總面積達到8652萬平方米,佔全市住宅存量的56%,實施物業管理項目已達1600多個,從業人員超過5萬人,營業收入突破10億元。然而在住宅市場中,高端物業管理仍只處於起步階段。
“目前在住宅市場中,高端物業更多隻是體現在智能化等硬件配備和‘無憂服務’等廣告宣傳上,而在後期真正實現高端管理的項目並不多。”高峯說,“這主要是因爲天津高端住宅市場剛剛起步,很多項目尚未入住,因此還無法考察後期物業管理質量。”
他進一步解釋說,高端物業發展目前仍存在三大瓶頸。首先是政策瓶頸:高端物業畢竟只是爲金字塔尖上那一小部分客戶服務的,而在當前國家限制高檔住宅、鼓勵普通住宅的政策環境下,高檔物業管理永遠都無法成爲市場主流;其次是人才瓶頸:目前專業物業管理人才非常缺乏,具備較高文化素質和工作經驗、專業技術強、外語水平高的人才更是鳳毛麟角。缺少高素質人才,再好的智能化設備也看不懂、不會用,就是有再規範的規章也無法達到客戶滿意;再次是需求瓶頸:目前很多購房者對物業管理的要求還停留在保潔、保安等基本層面上。這一方面是因爲對物業管理模式的多樣化不瞭解;另一方面,在少出錢與多享受的取捨上,往往會選擇前者。
變化:開發商態度積極轉變
不過,很多高檔項目開發商已經認識到物業服務對樓盤未來保值增值的重要性,並開始積極引進一些高水平的物業顧問公司。一些具有外資背景的洋物業也開始開拓天津市場。
方正山海天引入具有172年物業管理經驗的老牌物業機構———新加坡CPG集團,在普通居民小區中推出“99+1”酒店式物業服務,除了傳統的維修服務以外,還出現了交通信息諮詢、寵物短期看護、代接代送客人、代寄代收郵件快遞、洗熨衣服、病人短期看護、兒童看護、小規模聚會策劃、代叫家教、代辦房產證、公寓內送餐等內容。
松江集團開發了本市首個房地產數字社區———松江數字社區。業主可以通過網絡進行網上報修;網上訂購日用品,並由物業人員送貨上門;網上查詢、交納水電費;在線觀看電影、玩遊戲等。今後,該社區還將開通社區論壇、個人博客等功能,以加強業主之間的交流,營造一個親和、友善的鄰里環境。
樂康置業和北京高力國際物業服務有限公司簽署協議,準備在海河大道引入高端物業服務,後者是國際知名物業管理公司,爲廣州知名高檔樓盤星河灣做物業管理;浩天天嬌園推出英國管家式物業服務;時代奧城、海逸長洲、卡梅爾、天鵝湖等高端社區也都計劃在入住後開展類似的物業服務。
另外,一些本土物業管理公司也積極提升管理水平,努力爲業主服務。如本市最大的國有物業服務企業天孚公司,提供物業管理和服務的項目面積有500萬平方米,已形成一套有效的運作機制,並做到管理規範、保障到位、功能配套和各項業主活動豐富多彩。由天孚管理的各項物業,業主都有較高滿意度,同時也爲本土物業管理公司規範化經營探索出一條全新道路。
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