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近年來，物業服務已經深入到普通百姓的生活中，然而，相應的物業服務合同糾紛也逐年增多。其中最典型的情況是，業主一方以物業服務不到位爲由拒交物業費，而物業公司一方以拖欠物業費爲由提起訴訟追討物業費，各說各有理。這對矛盾究竟該如何處理？在什麼樣的情況下業主可以拒交物業費？
房屋質量問題不是拒交理由
吳先生自去年2月入住南開區某小區，入住不久就發現房屋漏水，一下雨，牆面就會出現大面積水漬。吳先生找到了物業公司，物業公司維修了多次卻沒修好，於是，吳先生開始拒交物業費。與吳先生同小區的劉女士家的衛生間也出現了滲漏情況，且一直都沒修好。劉女士也決定以拒交物業費的方式以示抗議。那麼，在上述情況下，業主能否拒交物業費？
結合業主的困惑，擊水律師事務所律師王麗霞介紹說，吳先生與劉女士所反映的問題應該是開發商在開發建設期間遺留的問題，這類問題主要包括開發商擅自更改規劃、不按標準建設配套設施、房屋質量有問題、面積縮水、公用面積分攤有爭議等。因爲房屋買賣合同關係與物業管理服務合同關係是兩個不同的法律關係，所以，應由開發商承擔責任的問題不能找物業管理公司解決，而開發商違約事實通常也不能作爲拒交物業費的抗辯理由。對於房屋漏雨、衛生間滲漏等問題，《天津市物業管理條例》第33條第1款規定：“物業在國家規定的保修期限內，由房地產開發企業負責維修。保修期限屆滿後，自用的部位、設施、設備，由業主負責維修、養護；共用的部位、設施、設備，由物業管理服務企業負責維修、養護。”也就是說，除非另行約定房屋質量問題由物業管理公司負責，通常情況下房屋質量，包括電梯等房屋附屬設備的質量問題，與物業費無關。
空置或者出租物業費應照交
孫先生購買了河西區某小區的一套房子，並在開發商的再三催促下於今年年初辦了入住手續。其後，孫先生並未搬入此房。今年6月份，物業公司給孫先生打電話，要求其付清拖欠了半年的物業費，否則將訴至法院。孫先生認爲房子一直空置，自己並沒有接受物業管理服務，但同時又很擔心被訴至法院。
擊水律師事務所律師潘強認爲，除非開發商與業主另有約定，一般在房產竣工驗收合格交付業主後，物業管理服務費就開始由業主承擔。雖然孫先生的房子空置，但物業管理費還是要交的。物業管理公司對整個小區的管理是一種公共性服務，不會因爲個別業主沒有實際居住就停止，所以業主無論是否入住，只要辦理了入住手續，均應按合同約定交納物業費。對於出租的房子，物業管理服務合同中的接受服務方仍然是業主，承租人的義務僅限於房屋租賃合同的規定，因而只有向出租人支付租金的義務，沒有支付物業管理費的義務。如果在房屋租賃合同中約定由承租人支付物業管理費，那麼應當由承租人支付物業管理費。但如果承租人到期沒有支付物業管理費，業主有可能要承擔連帶支付責任。
服務質量不行物業費可拒付
某花園小區的業主張某連丟了兩輛自行車，他認爲，連續丟車足以說明物業公司管理混亂、服務質量有問題，所以決定不交物業費了。通常，業主不交物業費都會有自己的理由，如小區環境髒亂、物品丟失、物業服務質量不到位等。很多業主由於嫌麻煩，一般不願起訴物業公司用法律維權，而以不交物業費對抗。那麼，面對物業服務質量問題，業主能否採取拒交物業費的方式表達不滿？
潘強律師分析說，按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本的合同義務，沒有足夠的抗辯理由而不交物業費是一種違約行爲。但出現以下幾種情況，業主可拒交物業費：1.物業公司提供的服務質量達不到合同約定的標準；2.物業公司擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的；3.物業公司不經業主許可自行增加的收費項目。如果物業公司提供的服務達不到合同約定的標準，說明服務質量不到位。出現服務質量與收費價格不符的問題，業主可以通過業主委員會直接與物業管理公司交涉，甚至可以根據合同的約定改聘其他物業管理公司來管理小區。
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