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將劉志華、劉曉光和劉軍三個名字並列起來，你想到了什麼？這個問題肯定能難倒央視開心詞典或幸運52的選手們，但這又不是個開心的話題，也不是什麼幸運的故事。
在過去的一個多月裏，上述3位在北京地產圈舉足輕重的劉姓人物先後落入法網，正等待着最後的裁決。劉志華是北京原副市長，主管城建與規劃，負責國土資源管理等工作；曾任北京市計委副主任的劉曉光是典型的官商，他領導的首創集團主要從事房地產開發和公共工程建設等，是北京許多重大地產項目的開發商；劉軍是北京泰躍集團的實際控制人，該公司從開發一處爛尾樓起家，後因成功地開發了北京太月園等多個房產項目，在北京地產圈聲名鵲起。
很明顯，“三劉”形成一個食物鏈，被中紀委指稱生活腐化的劉志華處在這個鏈條的頂端，掌管着北京國有土地使用的審批大權；劉曉光則處在批發商和大客戶這一中間環節；劉軍則是從劉曉光那分得一杯羹。
在內地證券市場上，劉曉光的首創系和劉軍的泰躍系更是呼風喚雨。首創系除了擁有首創股份這個嫡系上市公司外，更買殼廣西虎威、寧波中百和前鋒股份等上市公司。並且，4家上市公司個個牛氣沖天，其重組法寶大都是向上市公司注入房地產項目，包裝業績，玩比例送股遊戲，以拉擡股價。而泰躍系則控股G金環、茂化實華和景谷林業等公司，打着向上市公司注入優質房地產資產的名義，通過大量關聯交易，赤裸裸地佔用上市公司大量現金。其行爲令廣大中小投資者怨聲載道，亦受到監管部門的高度重視。毫無疑問，這兩位資本大鱷均是內地證券市場的涉嫌違規者。
劉軍更爲引人關注，還因爲他已連續2年進入胡潤中國內地百富榜，更在去年進入人氣榜的第8名。筆者認爲，比關注財富本身更重要的，是弄清財富來源的合法性。劉軍的暴富主要來自房地產開發。房地產不同於高科技行業，是典型的資本密集型的傳統產業；從國際視野看，房地產開發在短期內獲取暴利是難以想象的。以當初劉軍的資本實力，其進入資本密集的房地產業更是不可能。
但是，我們從胡潤中國內地百富榜上驚訝地發現，很大一部分人都和劉軍有着相似的經歷：通過開發房產，他們都在短時間迅速躍入富豪行列。爲什麼我們的房地產市場是個例外？難道在中國，房地產是高科技而不是資本密集型行業？我國房地產何以能產生暴利呢？對這一系列問題的回答，恐怕正是目前對房地產加強規範的主要原因。
毫無疑問，在我國，房地產開發同樣也要投入密集的資本，所不同的是，這些資本大都不需要開發商投入。換言之，開發商不但不冒或者少冒投資風險，而且可以坐享暴利。
長期以來，我國一直實行土地國有制，土地使用權實行審批制度。開發商一旦獲得土地使用權批文(有些開發商甚至拖欠國土管理部門的國有土地使用權費)就可以向相關銀行申請貸款，並開始施工。然後就可以開盤，向業主售樓花(即期房)，開發商就可以拿業主的預付款繼續蓋樓。下一步開始製造熱銷假像和營造暴利遊戲。最普遍的做法是指着樓盤銷售圖告訴你已經售出70%以上，所剩不多，讓你快作決定；或者告訴你，你選中的戶型已售完，並暗示你加點錢請示售樓經理想想辦法。有的樓盤告訴你現在的開盤價有效期只到月底，下個月每平米漲500元；你不相信，還真漲；而且再過3個月，又漲了。通過不停的漲價這一招，大大刺激了購房者的購買慾，漲出來的價格(未售出的房子)自然構成了開發商的額外利潤。還有的開發商僱託排隊購房，這招雖然拙劣，但據說還特管用。
如果上面的招都用了，房子真的賣不出去怎麼辦？絕對不降價。反而要再提高價格，找來親戚朋友或者是專門的公司，把下崗工人包裝成財務總監等高收入者，製造虛假按揭向銀行貸款。這樣，開發商實現了暴利，把全部的經營風險轉嫁給了銀行。近期北京二中院正在審理的北京豪森公寓虛假按揭案，其開發商就是這麼幹的。中行北京市分行因此直接損失本金超過6億元。據筆者調查，類似北京豪森公寓這樣的操作手法，在整個地產界並不少見，很多民營地產商都有類似的操作。在建行和中行上市前夕，兩家銀行曾一次性將2700多億不良資產剝離給中國信達資產管理公司，相關人士透露，其中很大一部分是房地產不良貸款，其預期回收率不會超過10%。國有銀行的資金究竟有多少如此“洗”進了房地產富豪們的腰包，恐怕無需勞駕精算師了吧。
以上或許只是問題重重的中國房地產業的部分真相。但更值得我們思考的是，它給整個經濟體系的健康運行帶來的危害日益顯露出來。
或許有人會對中國房地產市場出現的諸多問題辯解爲中國特色，但是在中國入世已近5年的今天，這樣的“中國特色”可以休矣。
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