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昨天(27日)上海浦東房產交易大廳人滿爲患特約記者木克攝
國稅總局7月26日發佈《關於住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(108號文)，宣佈從8月1日起，各地稅局將在全國範圍內統一強制性徵收二手房轉讓個人所得稅。
國稅總局昨天(27日)又發佈《進一步明確個人轉讓住房所得徵收個人所得稅有關問題》的通知，強調此次不是出臺新政策，只是對原有規定的進一步完善和細化，是要加強徵管。
受上述消息影響，昨天(27日)，一些地方的房地產交易大廳再現千人過戶的瘋狂場面。一位權威人士透露，上海、北京等地的相關細則已經浮出水面，基本會嚴格按照國稅總局的要求執行，強徵的可能性很大。
賣方爲趕“末班車”主動降價
昨天(27日)，個稅強徵新政公開的第一天，上海證券報記者從滬上各家中介瞭解下來，短短一天時間中，不符合免稅條件的賣家中接近兩成主動進行了降價，意欲趕在政策大限來臨之前擠上交易“末班車”。
“這一天的成交量可以說是激增、激增！”昨天(27日)，漢宇不動產一家門店店長嗓子都有點沙啞，“比平時有近2倍的增長。”他透露，有些買賣雙方平時一直在價格上膠着，賣家不肯降價，買家卻又不能接受；但是昨天(27日)的強徵個稅一經傳出，很多這種情形的買賣雙方迅速達成妥協成交。
“我們前天晚上就開始忙碌起來了。”中原地產上海虹口區區域副總監瞿玲表示。一方面，中介需要督促已經達成意向但尚未過戶的買賣雙方儘快完成；另一方面則對還在議價洽談階段的賣家進行協調，以期做業務上的最後衝刺。
據美聯物業市場研究部提供的資料顯示，截至昨日(27日)，公司待售房源中有近40%不符合個稅減免要求，這些房源中有20%的業主明確表示願意下調售價，降價幅度大致在所徵個稅的3至5成。
中原地產上海浦東新區區域副總監葉厚彪表示，強徵個稅的政策對業主的影響比較顯著，部分已籤合同還未過戶的業主急切要求趕在8月1日前過戶，以合理規避個稅；約50%的業主則舉棋不定，暫時並不調整價格；有個別急售的業主表示，如果能趕在8月1日前過戶，則願意將售價適當下調10%至15%；20%的房東則表示將原來的售價改爲到手價，將個人所得稅轉嫁到買方身上；30%的房東則明確表示改售爲租。
美聯物業上海區總經理馮泓睿表示，據以往經驗，無法及時規避稅收的業主很可能採取封盤等待、轉售爲租及轉嫁稅收的做法來降低損失。由此很有可能導致短期內上海二手房市場中的房源總量有所減少，而部分次新“無稅房”可能佔據房源市場主力地位。
我愛我家人士則指出，在市場進行調整的同時，房地產經紀行業也在面臨洗牌。“首先，不規範的交易行爲將很快從市場上銷聲匿跡。其次，中小中介公司在市場上的生存空間越來越小。誠信經營的大型品牌中介公司實際的業務交易量卻在明顯上升。”該人士表示。
買方市民稱一年後再考慮買房
昨天(27日)，零點研究諮詢集團發佈的一項專項調查顯示，目前廣州市50%以上市民對房價的心理承受上限爲5000元/平方米。同時，面對高不可攀的房價，七成被調查廣州市民打算一年以後再考慮買房，37.9%的受訪者把自己的買房計劃安排在三年以後。
數據顯示，從2005年11月起，廣州房價從均價5267元上漲到2006年4月的均價6253元，半年內暴漲了將近千元。根據零點訪集團此前調查結果，83.7%的廣州受訪者認爲目前房價偏高，52%的受訪者能接受的最高房屋均價爲單價5000元。相比起廣州樓市最新的6153元/平方米的均價，這一心理價位比現實房價低20%。也就是說，要想滿足大部分購房者的實際支付能力，廣州房價似乎還需要調整出近20%的下降空間。調查還顯示，廣州市民普遍認爲房價在短期內大幅回落的可能性並不大。
從去年的新老“國八條”到今年5月17日的“國六條”，政府一直對房地產業實施宏觀調控。其中一個新的突出特點是嚴格新建住房的結構比例要求。對於這一新規，廣州市民僅有21.1%認爲會對樓市產生明顯影響。
開發商對新房市場影響很小
“我只掃了一眼文件，沒仔細看。”昨天(27日)，北京陽光100置業集團有限公司副總經理範小衝表示，對開發商，特別是以自住型開發項目爲主的開發商而言，強徵個稅政策影響較小。
範的態度在開發商中很有代表性。北京萬年花城房地產開發有限責任公司副總經理黃璽慶認爲，強徵個稅政策主要針對投資性購房客戶，直接影響到二手房市場的交易。雖然，“受該政策的影響，一些投資性客戶會慎重步入房地產市場，造成客戶流失。但是，總的來看對新房市場影響很小。”
“二手房市場的水流動不起來，會制約新房市場的發展。”一位以投資性項目爲主要開發對象的開發商卻表示。他指出，北京、上海等一線城市的房地產市場，已經從單純解決居住問題的“增量市場”，轉向更加舒適居住條件的“更新換代市場”。在這種情況下，強徵個稅對二手房市場的“利空”，將制約住宅“更新換代”的消費。
然而，也有分析人士指出，利用好合理避稅工具，實際個稅可能僅佔房款的較少部分，因此對市場的影響有限，至少不會出現過多制約新房市場的問題。
銀行二手房房貸總量或下跌50%
“二手房強徵個稅對個人房貸的影響同樣巨大。”昨天(27日)，民生銀行上海分行一位信貸經理表示。這位信貸經理預計，二手房的交易量將在近期大幅降低。受此影響，本已嚴峻的銀行房貸形勢不容樂觀。
上海一位外資銀行人士更預計，未來8、9月間，上海二手房交易帶來的房貸總量可能比“國六條”出臺前下降50%左右。“這一回，外資銀行也不能倖免。”
雖然統計顯示，6月上海房貸餘額總量止跌回升。但業內人士介紹，這是因爲房貸數據相對滯後，這種增長只反映今年前幾個月的情況。此次，上海銀居投資管理有限公司總裁陳富根表示，一旦二手房個稅強徵，再加上外資限購與之前營業稅等政策的多重影響，上海二手房交易量在7月明顯下降的基礎上還將繼續下滑。
中原地產一信貸經理介紹，目前上海自住型購房出現儘量少貸款的情況。“投資與自住的重要區別是用足金融工具與否。自住客能少貸就少貸，投資客能多貸就多貸。像上海、北京、深圳等投資擡頭的一線城市，房貸所受影響更大。”信義房產一位分店店長表示。
另外，銀行人士還提醒，由於更多原有的投資客將遭遇無法成交，可能導致更多的銀行房貸壞賬產生。
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