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國家一系列宏觀調控政策出臺令住宅投資客備感壓力，他們同時將目光轉向供應量日漸增加的社區商業。今年下半年，隨着一大批住宅項目進入後期開發，爲之配套的社區商鋪也將大量上市。對於信奉“一鋪養三代”的商鋪投資者而言，這種以服務周邊住宅小區居民爲主要目的的商業地產產品，具有投資額適中、成長潛力大等誘人優勢，因此成爲衆人追逐焦點。然而有業內人士指出，應警惕社區商業集中放量所帶來的後期運營風險。
配套項目密集上市
下半年，多個住宅項目的配套商業將集中上市，這些商業地產項目大多集中在海河沿岸、大梅江地區、老城廂地區、天津站後廣場、濱海新區等板塊，單位面積不大，主要以附近居民爲目標客戶。
大梅江地區，華廈津典商業配套項目津典時代，包括9880平方米時尚生活消費區和1.1萬平方米環湖休閒娛樂服務區；第六田園商業配套和梅江新海年內將開業納客。
老城廂地區天津富力城商業配套街———富力·星光大道也將在下半年上市，該項目爲沿街社區商業長廊。位於海河開發第六節點的天津灣率先啓動商業配套———中環廣場建設，該項目總建築面積12萬平方米。
此外，南門外大街金茂·現場商業內街、黑牛城道五一陽光尚區商業街、金鐘河大街愛家星河國際商業配套、南樓麥收國際等也將在年內亮相。
商業規劃注重獨立
這些住宅項目的配套商業大多采取街區式規劃設計，緊鄰城市道路，將住宅小區和城市有機結合起來，街道上漫步的人們可以很輕鬆地進入這些商業街區消費。
如4萬平方米富力·星光大道，採取全景式規劃，根據業態經營項目類別不同劃分爲北城街、鼓樓西街和南城街。
海河新天地配套商業街採取後現代主義設計風格，商業街中間3層、南端4層。商業街中部，設計師巧妙設計了一個橢圓形開放廣場，既是小區入口又成爲商業街一個開式交流空間。
5.6萬平方米的梅江新海灣，最引人矚目的是項目內規劃了一上一下兩個水廣場，面積約佔項目佔地一半，消費者可以在此一邊欣賞水景一邊輕鬆購物。
規模效應短期難成
天津中原物業顧問有限公司研究部經理樑美娜介紹，社區商業配套主要以區域內住宅項目爲依託，規劃數量要看三大要素：首先是周邊住宅小區居住戶數；其次是周邊居住人羣實際購買能力，包括人均消費頻次和金額；第三是該社區商業消費人羣是否有可能被其他商業區分流。
“如此大體量社區商業同一時間集中放量存在一定風險。”樑美娜說：“新建住宅都要配備一定數量公建，政府有關部門做規劃時更多是從城市整體角度出發，而商業地產操作難度大、盈利週期長，如果沒有雄厚資金實力是無法成功的。”
樑美娜認爲，社區商業以周邊新樓盤居住人口爲依託，居民入住速度直接影響到商業配套後續運營。然而，開發商爲了快速回流資金，將大多數商鋪拆散出售，缺少必要後期運營與管理，“養鋪”不足導致商戶入駐率低，因配套不完善業主也不願入駐，這進一步導致商鋪難以爲繼形成惡性循環。
商鋪經營便民爲主
業內人士指出，商鋪經營應該以便民爲主要準則，以百貨、藥房、沖印、美容、服裝等服務類爲經營內容，避免一味追求個性和特色。有關專家爲商鋪投資者開出了幾貼良方：
第一，社區商鋪投資是由地段、主力店、發展商、投資時機和人氣消費力決定投資前景。大型成熟社區最適宜投資，一些定位較高社區其業主素質和消費力也相應較高。
第二，發展商爲了業主安全，通常會構造封閉式社區。因此，在這樣的社區內選擇商鋪最好靠近門口、在小區主幹線上的鋪位。
第三，瞭解商鋪使用功能。若是經營沖印、香薰、美容、文化用品等，投資者要考慮其臨街方位及現時租金回報率；如投資飲食類商鋪就要快出手，因通常對餐飲經營限制較嚴格，所以更顯得物以稀爲貴。
第四，將便民放在首位。發展商設計商鋪初衷是爲了方便業主，因此，商鋪投資者應以服務類爲主要經營內容，而不要一味追求“陽春白雪”。
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