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拒絕公開房屋成本引熱議
昨日(9月26日)，一位杭州的房產業內人士向本報記者傳遞了一份房產開發成本清單(表一)。從這份清單上看出，該開發商憑藉該項目共賺取了5.8億元的毛利潤，相對其6億的成本來說，回報率近100%。
據記者瞭解，這位業內人士曾經從事於南都房產，後來離職獨自創業，並以諮詢公司的名義繼續從事房地產開發業務。但是該人士拒絕透露這個成本清單屬於杭州哪個房產樓盤。
從這份成本清單可以看出，開發商的拿地成本只有區區165萬/畝。專家告訴記者，按照這樣的拿地成本推算，該開發商是在2001年左右拿到的土地，摺合成地面價格是每平方米2475元。
而當該樓盤於兩三年後建成時，樓價已經飛漲至7000元至8000元。在其銷售一欄裏可看到，其多層公寓銷售價格爲7800元/平方米以上，高層公寓則賣到了8000元/平方米以上，加上商鋪與車位的銷售，回報率驚人。
與此同時，本報記者還從有關渠道獲得了兩家開發商對各自項目的預算規劃。這兩家開發商，一家是上海的ZH房產(表二)，一家是杭州的ZT房產。從這兩家開發商的項目預算中，可以看出房產成本與利潤之間的懸殊差距。
上海的ZH開發商所開發的項目，位於上海市閘北區某街道，項目總面積103畝，項目總建築面積20.6萬平方米(商鋪及配套3.05萬平方米)，一期47畝、建築面積10.25萬平方米，目前已劃分爲面積大體相等的A、B兩塊，將分步拆遷並開發。
在ZH的“如意算盤”中，A區的動遷成本、建安成本、配套費用加一起，總成本是4.284億，摺合每平方米的成本是8400元，而該開發商的預計賣價則是住宅1.5萬元/平方米、商鋪3萬元/平方米。從成本到售價翻了一倍，該開發商的理由是，周邊的樓盤售價，綠洲雅賓利一期：2006年4月開盤，均價18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年開盤，均價16000元/㎡。
如果項目建成併成功銷售，該開發商的毛利將達4.416億元，項目的毛利回報率超過100%。
杭州ZT房產的項目雖是拆遷安置用房，但該項目成功開發的話，開發商將得到14.6億的收入，相對於其11億元的成本，毛利回報達30%以上。
杭州某樓盤成本清單
項目名稱計算式金額(萬元)
一土地面積(出讓面積) 141.19畝
(94133平方米)
二可建房面積
(主要部分)
多層公寓94560平方米佔62.78%
小高層公寓40000平方米佔26.56%
沿街商鋪4000平方米佔2.66%
半地下汽車庫17280平方米
小計167890平方米
三容積率1.6
四銷售額
多層公寓7800*94560 73756.8
小高層公寓8000*40000 32000
沿街商鋪12000*4000 4800
汽車庫8100
小計118656.8
五項目成本(萬元)
1、地價投標價165萬/畝24136
2、配套費3793
3、建安工程造價17198
4、建設與準備費1962
5、財務費用2688
6、銷售廣告費118656.8*2.5% 2966.42
7、營業稅118656.8*5.85% 6941.42
8、不可預見費54831*1% 548.31
項目成本合計60232.84
六利潤118656.8-60232.84 58423.96
七所得稅58423.96*33% -19279.9
八淨利潤58423.96-19279.9 39144.05
上海ZH房產成本清單
一期A塊利潤測算：
一期A塊建築面積5.1萬元/㎡：商鋪7000㎡，住宅：44000㎡
(1)成本:動遷成本：2.5億元，樓面價4900元/㎡；
建安成本2000元/㎡
配套費用1500元/㎡(組成：規費：300元/㎡、設計、環境費：100元/㎡、管理費用：200元/㎡、廣告費用100元/㎡、資金成本600元/㎡、小區配套100元/㎡、不可預見費用100元/㎡)
成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1萬元/㎡=4.284億元
(2)銷售收入：商鋪售價3萬元/㎡；住宅售價1.5萬元/㎡.
銷售收入=7000㎡×3萬元/㎡+44000㎡×1.5萬元/㎡=8.7億元
(3)毛利：8.7億元- 4.284億元= 4.416億元
打開“商業祕密”還消費者知情權
房地產清單，這組本該透明、公開的數據卻是記者通過複雜的途徑輾轉得到的。
國務院辦公廳2005年6月轉發建設部等部門《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》第八條曾明確：完善市場信息披露制度，要求各有關部門加強信息溝通與整合。而時至今日，除了鹽城、福州等部分二線城市開始了信息公開試點外，北京、上海、杭州等城市無一效仿。
在該不該公開成本的對峙中，一線城市開發商的利潤居高不下，這和穩定房價的初衷開了一個不小的玩笑。
在本報得到了上海、杭州兩地的房地產成本清單的同時，廣東省建設廳近日以“容易造成對(房地產)企業商業祕密的侵犯和對公平競爭環境的影響”爲由，否決了該省朱列玉等8位人大代表提出的公佈房價成本的要求。
房地產業界表示，目前各樓盤的各項銷售指標通過網絡很容易查到，如果再公佈成本，房地產商將沒有任何祕密可言，這對於房地產企業不公平。
在房價中，一般包括地價、建築安裝成本、配套設施費用、貸款利息、稅收以及開發商中間利潤。從政務信息公開的角度講，政府公佈其中由自己控制的那一部分，無可厚非。
房地產業界人士還表示：“即使公佈了房價成本清單，對降低房價也不會起到多大作用。當市場供大於求時，房價自然下降。而供不應求時，即使是把所有的成本清單都公佈了，房價高低仍不受影響。”
專家指出，房地產的價格主要是由市場供需關係決定的。房價成本是否公開，表面看並不會對商品房市場價格產生實質性影響。但是，這種公開是根治高房價的一個突破口，政府公佈房價中的社會成本，尤其是土地成本，可以爲社會和媒體對開發商的價格行爲進行監督創造有利條件，最終有助於一個有效的商品房價格監督機制的形成。專家認爲，公佈房價成本的關鍵是如何使之法律化、制度化、科學化，肯定會逐步改變住房價格機制扭曲的現狀。
由此可見，公佈房價成本清單，還購房者知情權，是非常有意義的。這樣消費者就能根據真實、全面的信息作出理性判斷，形成的房價也會更趨理性。
易憲容：
市場經濟需要信息公開透明
市場經濟的一個基本原則就是信息的公開化、透明化，這樣才能把相關信息體現到商品的價格上。如果一個市場的信息既不公開也不透明，或是公開而不透明，將會導致商品定價系統殘缺，交易將在不平等的情況下達成。而市場交易的不平等，或是會導致交易市場的萎縮，或是市場中的一部分人利用信息優勢對另一部分人進行掠奪。
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