|
出了前門，到哪安家？
什麼人高興走
什麼人不高興走
什麼人想走也走不了
住在草場六條的趙師傅，這一年多一直看着衚衕裏的變化：有的人高高興興地喬遷了，有的人悲傷地搬走了，有的人想搬走也走不了，有的人再怎樣也不想離開。
前門衚衕裏故事的複雜程度比得上任何一部大部頭的小說。北京社科院的《北京城區角落調查》顯示：兩個地區共約10萬人口。公房(北京市房管部門的房)、單位房、私房，各種產權關係糾纏在一起；歷史文化保護區，文物保護單位，歷史和現實，發展和保護互相撕扯，標準租、經租房，種種歷史的沉案使問題更爲複雜化。
但是，所有複雜的事，在趙師傅的眼裏都很簡單明瞭。
高高興興搬家走人的，多是在外面有房的、把戶口還留在公房裏或因歷史原因未騰退私房主房產的人，拆的不是他們家的房，還得了補償款，幾乎是白揀了一筆錢。
走得不痛快的，多是在外面沒有房的，這些人有住公房的也有住私房的，居住面積小，補遷補償款不夠買新房，有的甚至是想走也走不了。
這當中，還有再怎麼也不想走的人。他們在衚衕裏有祖輩留下的房產和家族的情感，他們不能也不願丟下自己的家。
租住公房、單位房的和私房主在前門、大柵欄的比例各佔30%。身爲私房主的趙師傅看到，租住公房的，在拆遷簽字的同時，只要和房管部門籤一個合同，就以每平方米135元的價格，從房管部門買到產權，由房屋的使用權人，變成和他一樣的產權人，享受和他這樣的私房主拆遷補償待遇，心裏有些不平。
大家都一樣，一樣的補償款，一樣的離開前門的結局，並且他們關心的事也是一樣的：衚衕外面的房子和高漲的房價。
早上趙師傅出來遛鳥，一邊晃着鳥籠一邊和街坊議論着房子：
“只能上房山，或者燕郊了，那兒4000多一平方米。”
“是啊，趕明兒遛彎，一不小心，遛河北省了。”
“呵呵。”
車警官出前門記
一年多來，車金鼎一直受到兩股力量持續的、無間歇的撕扯。一個是自己家居住了幾代人的老宅要被拆遷，另一個是北京市場上不斷飆升的房價。
作爲車家唯一的男性繼承人，他必須想辦法保住從祖父一代傳承下來的老宅；而作爲一家之主的他，得在老宅消失之後，爲一家人找到一處房子安一個新家。
國慶節前夕，他將剛剛得到的拆遷補償款加上家庭積蓄，湊足了100多萬，購買了位於北京二環之內的一所二手房。
當把那100多萬的存摺過戶到另一個人名下的時候，他的心臟抽搐了一下。兩種撕扯的力量驟然停止。
他的位於北京前門小江衚衕9號的300多平方米的四合院沒了，他一生所積下的錢沒了。
守房
當2005年11月20日“崇國土房管拆告字(2005)第10號”紅頭公告貼在衚衕口上的時候，車警官看到上面寫着北京天街置業有限公司已經取得了拆遷許可證。“小江衚衕9號”赫然在目。
小江衚衕9號是佔地300平方米的一進小四合院，是車金鼎的祖父在解放前用價值2000塊大洋的小米和洋布買來的，爲此傾全家所有並向三個人舉債。在這個宅子裏車金鼎的父親生下了6個女兒和老幺兒子車金鼎，車金鼎又在這裏結婚生下了自己的兒子。
公告貼出不久，北京市屬媒體披露了崇文區前門危改的“新思路”——“人房分離”，“即老百姓搬出以後，先將房子封閉保存起來，由文物專家鑑定以後，對有價值的保護、需修繕的修繕、需更新的更新”。
車金鼎知道一股巨大的力量從高處快速滾壓下來，而他，作爲父親傳承的這個家族的唯一男性繼承人，必須做些什麼。
職業爲一級警督的車金鼎，將自己家門上掛的藍牌子撬下來保存了起來。牌子上面寫着“保護院落”四個大字，下面小字是“崇文區第077號”。2003年7月16日，北京市給第一個四合院保護院落掛牌，一位北京市主要領導出席儀式，表示北京要將一批好四合院保護下來(參見本報2003年8月7日特別報道《焦慮的四合院》)。車家的牌子就是在掛牌儀式之後，有關文物保護單位在進行子調查後給釘在門上的，這就是說，這所院子是屬於受保護的四合院。前兩天，大江衚衕、小江衚衕裏的許多受保護的四合院的藍牌子突然在夜裏被人撬走。車金鼎知道這塊藍牌子的分量，沒準它能成爲自己家保護神。
車金鼎向拆遷公司提出：要求在同等地段進行產權置換。你拿一所相同地段的有產權的相同面積的房子來換我的房子。位於前門不遠處的崇文門的四合院已經是2000萬起價了，他明白以現在的四合院交易價格，這一條對方答應的可能性幾乎爲零，但他希望能拖一天是一天。國務院305號令、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》等政策規定“房屋拆遷可以實行產權調換也可以實行貨幣補償”。他知道自己的要求符合政策。
車金鼎還尋找單位的支持。他是一個盡職守業的警察，36年工齡，四次立功，因公七級傷殘。在一次執行公務時被犯罪分子打傷左眼，造成嚴重複視。多年來單位分房子的時候，總是因爲他家裏有私房而沒有享受到福利分房待遇。單位政治處主任找他談話，問單位能怎樣幫他，他只是向主任說：“50多歲了，沒想到在北京沒有我的立錐之地了。”
300平方米的院子，只補償170平方米的建築面積，價格是每平方米8020元。而車家的法定繼承人是姐弟7人，100多萬的補償款一平分，每人也就20來萬，到哪裏買房去？
就在車金鼎計算着自己的那點補償款時，新華社“《瞭望》新聞週刊”報道：“五合國際設計集團”在其網站上公佈了該公司去年12月在前門至崇文門地區設計的“中式豪華高科技別墅”方案，稱“在純古典四合院外形下，應用生態技術手段，實現微能耗、高舒適度。該項目預計建造大小四合院別墅800棟”。這家週刊還透露了緊臨車宅的前門東區的“四合院豪宅區”內幕：“四合院大小控制在200-800平方米，估計會以1000萬-5000萬的價格銷售這些院子。”
在自家的衚衕口，車金鼎碰到了前門片區的警察，勸他早點接受拆遷條件搬走了事：“走吧！別等到強拆那一步，總不能警察強拆警察的家吧。”
程序
2006年2月28日，程序正式啓動。天街置業發展有限公司向北京市崇文區建委提出申請裁決，車金鼎成爲被申請人。
第二天，也就是3月1日，車金鼎就收到了崇文區建委的“拆遷糾紛談話通知書”。當天下午，車金鼎在談話中重提他的產權置換要求及理由，因爲不這樣他就買不起房。
十一天以後，裁決書下達，車金鼎必須在十五天內“領取貨幣補償款”，“原住房騰空交由申請人拆除”。
十五天的期限過去之後，開發商即可向政府申請進行強制拆遷。但是，在強制拆遷令下達之前，會有一個聽證會，讓被拆遷人陳述理由，車金鼎就接到通知書，要求他於2006年4月6日上午11時去參加聽證會。
這天他在單位上請了假，站在了聽證席上。爲了準備這個發言，他兩個晚上沒怎麼睡覺。“我知道說了也沒用，也就是說說解解氣。”
他提出四條主要理由：
他首先對房屋的補償價格的合理性提出質疑：補償價格是按照2001年房屋的價格進行評估的，而5年之後，北京的房價上漲了很多，“這樣，以2001年的房價款買2006年的房就違背了公平原則”。他舉例說，七八十年代，一個油餅一兩糧票6分錢，現在已經漲到5毛一個了，我還用6分錢來買，你賣嗎？
第二，他認爲私房院落應該依據有關法律對土地使用權進行補償，而開發商卻說土地是國家的，不給補償，這是偷換了土地使用權和土地所有權的概念。爲什麼開發商在出售四合院的時候，都是按照土地佔地面積進行交易，而在買四合院的時候卻只給私房主建築面積的補償？一個300平方米的院子，一買一賣，我們就要損失100萬到200萬，這是爲什麼？
第三，根據國務院35號令、87號文件，被拆遷人可以選擇房屋產權置換。我提出了產權置換的要求，但拆遷辦一直找不到可以置換的房子。爲什麼呢？因爲一所比我家還小的共230平方米的院子，售價是480萬。市場上沒有8020元單價就可以買到的四合院，那爲什麼非要我以8020元／平方米賣出呢？
第四，拆遷補償私房和公房沒有區別對待，甚至有的公房還能拿到比私房高的補償，這不公平，也不合理。
聽證會之後的第四天，“責令強制拆遷決定書”(“崇令決字(2006)第88號)到達了車金鼎家，“一羣七八個壯漢一起來的，氣勢很大。”
至此，程序全部完成。在最後的期限4月25日之前，車金鼎接受了裁決條款，放棄了自己的老宅。
搬家
2006年五一，車金鼎在北京人民醫院對面花1600元租了個一居室，孩子和妻子將搬到那裏去住，因爲房間太小，只能放下一張雙人牀，車金鼎搬去單位的警察公寓。
第二天要封門，屋裏的東西都騰空了，電錶也被收破爛的收走了，黑着燈，一家三口人靜靜地坐了一夜。
車金鼎想起爲了這所宅子幾代人所受的折騰。上個世紀五六十年代，他們因爲有私產而受盡連累，後來房子全部交公，全家人搬到別的地方住，父母眼看着辛苦一生供養的房子守不住，憂傷鬱結雙雙去世。1980年代初落實私房政策，房子歸還回來，但都是“帶戶歸還”，占房子的人變成了租住的房客。但是政策是不準趕租房客走，不準自行定房租的價格的。
1990年代，政策纔有所鬆動。車金鼎爲了要回屬於自己的房子，爲所有房客在外面找到了可以搬去的房子。爲此他整整上下奔波了三四年。而當所有的房子重新回到車金鼎手裏時，已經是破敗不堪，沒有一間不漏雨的。
“爲了修這房子，我把我所有的星期天和所有的工資收入都搭上了，自己拉着手推車，一車車將水泥磚瓦從10裏地遠的廣渠門拉回來，然後跪在屋頂的瓦壟上，一壟瓦一壟瓦地修。”
“後來跟6個姐姐商量着以房養房吧，把一些房子出租，收的錢用來修房子，剛剛開始有收益了，像是一隻小雞終於養到下蛋了，又被宰殺了。”
夜裏12點的時候，車金鼎想起應該爲父母燒點紙，告訴他們一聲。他在院子裏點着火燒紙錢，跪下說：爸爸媽媽，兒子對不起你們，沒守住房子。
車金鼎的兒子已經長到1.8米左右的個子，上高中二年級，前一天他上了房頂，把房頂“吉星高照”的小牌坊砸了，又用棍子把玻璃全搗碎了。這會兒他又翻出一箱子陳鞭炮，一下子點着，全放了。
大江衚衕的衚衕口已經封了。小江衚衕裏已經就剩下車金鼎一家了。“整個衚衕沒有一戶人家，像鬼街，只有我家的鞭炮在響啊響。”
搬走之後，這個家庭再也沒搭起過爐竈。沒有地方也沒有心思。他們滿北京城地找房子買。
車金鼎是一級警督副處級待遇，一月收入大約5000元，愛人王新蘭因爲企業倒閉早已下崗多年。車金鼎上面的6個姐姐，最大的已經80多歲了，都是老弱病號，生活不寬裕，但她們在分拆遷補償款的時候，都讓着最小的弟弟，將大頭給了弟弟。這些錢就成了車金鼎購房的主要來源。
購買經濟適用房的空頭指標指望不上。他們又不願意出北京城在四環五環買房，因爲車金鼎的左眼傷殘複視，怕老了住在城外看病不方便。
國慶節前，車金鼎終於在二環物色了一處三居二手房，要價100多萬。兩年多前，房主買時只用了50萬，而現在售出翻了一倍。
車金鼎不想再等了，他得到消息說，“十一”之後，二手房購房的個人所得稅契稅都要上升。必須要買房，而且必須早買，車金鼎被北京的房市逼着走。趕在“十一”前，車金鼎交了100多萬的房款。
小江衚衕9號的房子還在，門被鐵柵欄封住了。車金鼎回去看了四次。儘管房子已經不是他的了，但他總控制不住要回去看看。到現在爲止他還沒搞清楚這所房子是會被拆掉還是整修了之後出售。他等待着這所房子的最後結局。
走出“拆遷經濟”
拆遷拉動的內需
據北京市統計局2003年的測算，在執行現行拆遷政策的地區，回購住房居民平均每戶需出資15萬至18萬元。北京市政協同年的調查顯示，外遷居民每戶拆遷補償款在10萬至15萬元之間。
生活在危舊房改造區的多爲城市低收入者，被拆遷後紛紛加入購房大軍。在目前住房保障體系尚不完善、城市房價居高不下的情況下，他們多面對巨大購房壓力，即使搭進全部拆遷補償所得，也不得不背上沉重債務。
2002年6月《北京日報》披露的信息顯示，被拆遷居民對商品住房的需求量已約佔北京市場全年住宅銷售總面積的三分之一，“已經成爲市場中重要而且比較穩定的有效需求量。”
2004年10月《中國經營報》載文評述北京房地產市場：“‘城中村’改造帶來的是巨大的商機，一方面許多土地被清理成‘熟地’，給了衆多開發商生意機會；另一方面，大量居民重新購房，又爲房地產市場提供了充足穩定的需求。”
1991年至2003年，北京市共拆遷50多萬戶居民。2003年11月，北京市有關部門在對房屋拆遷工作進行回顧時表示：“居民拆遷拉動了全市房地產發展，按經驗數字拆1平方米舊房建3.55平方米新房推算，1991年以來僅拆除舊住宅房屋就拉動商品房開發建設約6060萬平方米，加上20%配套住房，可達7200萬平方米。”
北京市統計局今年1月公佈的數據表明，2005年，第三產業對北京市經濟增長的貢獻率達到66.4%；第三產業中發展最爲突出的是房地產業，“十五”期間房地產業年均增速高達19.7%，高於第三產業平均增速7.4個百分點；房地產開發投資佔全社會固定資產投資的比重2004年爲58.3%，2005年爲53.9%。
房地產業被譽爲北京經濟的“重要支柱產業”，它的增長與城市拆遷呈正比發展。拆舊建新、拆低建高，成爲一些城區的“經濟增長點”，推土機的轟鳴聲已從衚衕、四合院向周圍的樓房區擴散。被動性住房需求因此而產生，大量被拆遷居民負債買房的現實，暗示了社會財富的轉移。
北京理工大學教授楊東平在今年1月新修訂出版的《城市季風》一書中，描述了他所定義的“‘拆遷經濟學’原理”：“大規模拆遷→製造購房需求→推動房地產開發→再拆更多的房，如此循環。拆得越多，需求越旺，房地產就越發達。這就是爲什麼用推土機開路，迫不及待地把大片歷史文化街區和古老建築夷爲平地的經濟原因。”
“夾心層”的困難
房屋拆遷關係社會財富的再次分配。在目前的拆遷程序中，拆遷人位處分配鏈條的上游。拆遷人與被拆遷人不對等的博弈，拉大了財富差距，不但使拆遷問題越發敏感，還爲可持續經濟發展累積了隱患。
1998年的住房制度改革爲房地產發展提供巨大機遇，由此拉動的內需幫助中國闖過亞洲金融危機。但就全國範圍來看，層層分稅的體制使地方財政約束變硬，財權與事權的倒掛使基層財政普遍倚重土地開發收入。
由於不動產稅尚未開徵，城市政府的公共服務投入不能通過物業的保有環節回收，土地開發便成爲回收的途徑，大規模拆遷應運而生。
通過拆遷改善居民生活條件是政府公開的訴求，但在現行由廉租住房、經濟適用住房、商品住房三個層次構成的住房供應體系中，廉租房數量有限，經濟適用住房只售不租，且供應緊張，導致相當一部分人既買不起房，又不夠住廉租房的資格，成了政策的“夾心層”。
今年5月國務院提出六條促進房地產業健康發展的措施，包括“合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長”，“加快城鎮廉租住房制度建設，規範發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難”。
北京市據此編制“北京住房建設規劃”(2006年-2010年)，將住房保障體系的建設列作了重點。日前公示的這項規劃提出建立由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房三個層次構成的住房保障體系，擴大廉租住房保障政策範圍，轉變經濟適用住房供應模式，由銷售爲主過渡到租售並舉，通過收購存量住房和租賃型經濟適用住房，作爲政策性租賃住房的主要來源，以解決“夾心層”羣體的住房困難。
旨在鼓勵社會力量購買並修繕四合院的《北京舊城四合院交易管理辦法》也在擬定之中，但現行拆遷政策如何與之對接尚是懸念。
在目前的開發程序中，房屋產權人缺乏有效的公共參與渠道，在拆遷中不能享有平等的談判地位，被劃入大規模改造的地區，產權均被凍結，加上行政強制力介入拆遷，市場對房屋產權的信心難以恢復，民間的修繕與交易行爲難以發生。
半個多世紀以來，北京舊城房屋的衰敗正是產權關係紊亂與市場交易窒息的過程。如能修復產權關係、建立公正交易程序，老街區的復興則可望因城市生命系統的康復而自然發生。政府的分內之事則是制定修繕標準，通過基礎設施等公共產品的供應提升不動產價值，促進房屋交易，加速血液循環。考察北京及國外城市的發展史，我們均能作出這樣的判斷。
事實上，北京新修編的城市總體規劃已包含了這樣的內容，問題是——它能在多大程度上決定這個城市的命運？
有待觀察的北京
完成全市危舊房改造的計劃在過去的16年間北京市已提出過兩次。
第一次是在1990年4月，北京市要求在2000年以前完成全市所有危舊房屋的改造。這一計劃未能實現。2000年12月北京市政府研究室對此作出分析：開發帶危改的模式已陷入困境，一大批危改項目因爲資金不能平衡而沒有動工；拆遷成本高、市政條件差、規劃控制嚴、資金籌措難、審批耗時費力、政策不落實等是影響危改進程的因素。
2000年3月，北京市試行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法》。一年後試點範圍擴大，規定危改區內的居民和單位在規定期限內未搬出的，按照“先騰地、後處置”的原則以及《拆遷辦法》的有關規定處理；以政府、居民分擔投資的方式，加快危改步伐；居民可選擇回遷、外遷，回遷則須買房，房價由房改成本價與經濟適用房價組成，享受住房貸款，外遷則可獲得貨幣補償。
此項政策提高了拆遷中的行政強制力，減少了投資方的資金壓力。試行後不久，2000年12月，北京市提出5年基本完成危舊房改造的計劃--成片拆除164片，涉及居住房屋面積934萬平方米，動遷居民34.7萬戶。如今5年已經過去，這個計劃也未能完成。
儘管以上兩個計劃均未按期實現，但北京的城市面貌已因此而鉅變。經歷持續大規模的拆除，北京元明清舊城目前僅在城市中軸線兩側及東四、西四等地段還有部分街區留存。
2005年1月國務院批覆的北京城市總體規劃提出整體保護舊城的原則，它將如何落實有待觀察。北京舊城佔規劃市區面積的5.76%，舊城內已劃定的33片歷史文化保護區佔舊城面積的29%。北京城市規劃學會2003年的數據顯示，舊城內尚有900多條衚衕未被劃入保護區。
2005年4月，北京市政府對131片危改項目作出調整，決定35片撤銷立項，66片直接組織實施，30片組織論證後實施。這些項目集中在舊城之內，仍採用大規模拆遷的改造方式。2006年7月北京市建委下發《北京市房屋拆遷現場管理辦法》，提出“嚴禁採用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停氣、停暖、阻礙交通及上門騷擾、砸門破窗等手段，強迫被拆遷人搬遷”。
學術界關注的問題還包括，即使是保護區內的“保護工程”，也是採用大規模拆遷的政策推行。雖然新修編的總體規劃提出“推動房屋產權制度改革，明確房屋產權，鼓勵居民按保護規劃實施自我改造更新，成爲房屋修繕保護的主體”，“積極探索適合舊城保護和復興的危房改造模式，停止大拆大建”，“應堅持小規模漸進式有機更新的思想，加強對具有歷史價值的衚衕、四合院的保護和修繕，減少房地產開發行爲，不宜搞一次性超強度開發”，但這些要求如何在舊城內正在或將要施行的“保護工程”及成片危改項目中體現，同樣值得觀察。
|
