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廣州12樓盤業委會聯合向開發商追討維修金
數十億元的專項維修資金被不良開發商侵吞，事主大多不知情，政府也面臨棘手難題。近日，廣州12個小區業主委員會的維權行動，揭開了該項資金收支和管理混亂的冰山一角。
10月8日，廣州12個小區業主委員會聯合發起倡議，號召廣州涉及專項維修資金問題的樓盤和業主，加入集體向不良開發商追討的行列。
對此，廣州市房管局表示，確有大量該項資金被挪用，但一直未公佈具體數字。
本報獲悉，廣州市房管局內部認可的數額是，1999年至今年6月份，廣州市該項資金歸集額應爲37.8億元，實收14.13億元。也就是說，廣州官方認可的虧空應爲約23.67億元。
相對廣州官方公佈的37.8億元，北京到今年4月份歸集額超過90億元，上海到今年6月份歸集額則達290億元。
廣州市房管局表示，由於國家和地方法規缺陷，目前無法對涉事開發商採取強制手段追討。也由此，由業主發起的一系列追討訴訟，在廣州屢次被法院駁回。
專項維修資金，是指物業保修期滿後用於物業共用部位、共用設施設備發生損壞時，進行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲存的資金。
據悉，國內在福州、深圳等多個省市也陸續出現專項維修資金被侵吞的情況。有專家表示，該專項資金長期存放且難以使用，造成大筆資金沉澱的同時，又易引發腐敗，建議國家考慮取消，乾脆不予設立。
侵吞
廣州業主譚小姐一直認爲，自己購買的三室一廳“養老”無憂，因爲她手裏攥着一張由開發商開具的專項維修資金收據，金額爲3860元。直到看到追討倡議後，她才明白，交了近兩年卻一直沒拿到維修資金卡的這筆錢，可能被開發商挪用了。
“很多業主都不知道這回事，大家都還矇在鼓裏！”倡議發起人之一、廣州越秀區東悅居業委會主任孫威力告訴本報。他說，此次發起倡議就是要揭開專項維修資金收支和管理混亂的這個蓋子。
據廣州市房屋安全管理所通報，截至今年8月底，廣州市專項維修資金歸集總額爲14.13億元。
而孫威力等人依據歷年商品房銷售面積以及價格估算，廣州專項維修資金缺口應超過80億元。
按照法定程序，專項維修資金應由業主繳納，開發商代收後交至當地房管部門。孫威力認爲，造成如此大資金缺口的原因在於，業主繳納的款項被開發商長期挪用吞食，並未上交。
2003年8月，廣州東悅居業主李藝紅向法院起訴，請求判令該物業開發商廣州東華實業股份有限公司繳納欠繳的專項維修資金達190萬元。這成爲“廣州維修資金第一案”。
2006年2月，廣州西門口廣場業委會向法院起訴，請求判令該物業開發商一次性支付專項維修資金217.3萬元。
10月8日，12各小區業委會聯合倡議，要求廣州市國土房管部門強制追回應繳的專項維修資金，要求司法部門追究相關責任方的刑事責任。
作爲對上述倡議的迴應，10月11日，廣州市房管局在當地主要媒體登載大幅解釋文章，承認確實存在開發商應繳未繳、挪用等情況。
該局表示，目前正在加大力度，抓緊追討相關資金。此外，擬採取不繳專項維修資金不予辦理房產證的做法。
但是針對已經被開發商挪用的數額巨大的專項維修基金，無論是廣州市房管局，還是當地司法部門，似乎都陷入束手無策的尷尬境地。
政府部門遭遇難題
譚小姐在廣州市房屋安全管理所諮詢專項維修資金的相關情況時，工作人員告訴她，政府可以爲她開具一封責令催繳通知書給開發商，但這份通知書並不具有強制效力。也就是說，開發商完全可以置之不理。
像這樣的責令通知書，廣州西門口廣場業委會主任餘麗虹也拿到過。但是當她請求廣州市房管局執行該通知時，卻被告知該通知書並不具有強制性，業主們應向法院起訴申請強制執行。而起訴之後，廣州市兩級法院都先後裁定，該項訴請不屬於民事訴訟的受案範圍，不予受理。
廣州東悅居業主李藝紅的申訴之路更爲曲折。先是被廣州市東山區法院以主體不適爲由拒絕受理，既而在廣州市中院支持下，獲得一審勝訴。但在對方反訴時又被裁定敗訴。法院最後裁定認爲，此類案件應由行政主管部門(也就是廣州市房管局)前置處理爲宜。
皮球又踢回了房管局
事實上，2003年9月1日，國家的《物業管理條例》正式實施，該條例規定，專項維修資金由業主支出。這個時間就成爲專項維修資金收取和管理的分水嶺。此前該項資金由開發商支出，出現問題多爲應繳未繳；此後則由業主支出，出現問題則多爲挪用。
2004年3月，廣州市出臺補充規定，開發商不再代收專項維修資金，業主可自行去指定銀行網點繳交。但仍有相當多不知情的業主，仍通過開發商代繳。類似業主譚小姐的情況，並不在少數。
面對衆多指責，廣州一直未有開發商出面表態。
而相關的追討工作更是艱難而鮮有成效。
廣州市房管局局長簡文豪直言不諱：“廣東省現行的物業管理法律規範中專項維修資金具體制度的可操作性不強，政府主管部門的監管手段不明確。有的專項維修資金由建設單位或物業公司掌握，並被挪用，而行政主管部門又無權處罰，從而造成業主的合法權益受到侵犯。”
“有關要求出臺強制執行規定的申請，我們3年前就交到國家相關部門了，但至今沒有下文。”廣州市房屋安全管理所工作人員告訴本報。
正是因爲牽涉衆多敏感因素，被擱置審議超過兩年的《廣東省物業管理條例修訂草案》，已被廣東省人大常委會暫時終止審議。而廣東省政府法制辦主任張炳餘則乾脆建議廣東省人大常委會，先行廢止廣東省相關條例。
取消專項維修資金？
“上頭指示沒明確之前，地方上誰都不敢隨便表態。”曾作爲“廣州維修資金第一案”原告代理律師的周玉忠對本報說。
他同時還表示，在個別法律較完善的地區，則是因執法不嚴造成資金被嚴重侵吞的局面。譬如深圳市早在1994年就出臺了相關物業管理條例，但直到12年後，即今年8月纔開始全面徵收專項維修資金。
相比之下，北京、上海等地由於執行相關法規得力，專項維修資金的收繳工作相對比較有成效。
但是，這個數目龐大的專項資金在收上來之後，真正用於房屋維修的卻少之又少。按照規定程序，需要小區業委會和物業公司共同提出使用申請，由房屋主管部門審覈批准，方能動用。而提出申請的前提則是，需小區2/3以上業主同意。
譬如，廣州全市共36萬餘戶業主繳納了專項維修資金，其中僅有1101萬元被通過正常程序提出使用。而北京市迄今也僅6個小區支取使用過專項維修資金。
數額巨大的專項維修資金很大部分被挪用，其餘的部分則沉澱在銀行裏。而對於每個小業主來講，按每平方米40元計算繳納的這筆費用，動輒上萬元，不是一筆小數目。
“既然用起來不方便，造成大量資金沉澱的同時，又易引發侵佔挪用等問題，爲什麼還要設立這個專項資金呢？”廣州房地產業專家韓世同表示。
他認爲，不少開發商都已經破產，對前期挪用部分的追討將面臨相當大的困難。因此，不如更多地着眼於未來，乾脆考慮取消這個專項維修資金。“小區裏出了問題再臨時湊錢。譬如說電梯壞了，大家誰會不出錢來修呢？”
業主譚小姐近來就面臨這樣的情況，儘管已經交了大筆維修資金，她仍然不得不和其他業主一起，額外再向物業公司交納一筆費用，用於小區門禁系統的安裝和維護。
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