“公示稿並非禁止‘二房東’行爲,而是強調承租人再轉租房屋要經過產權人同意。”《北京市房屋租賃管理辦法(徵求意見稿)》(下簡稱《辦法》)已公示8天。昨天,市建委相關負責人首次對市民及媒體熱議的“二房東”、“月付租金”等焦點問題和理解偏差作出釋疑。
“二房東”需經產權人同意
條款:《辦法》第十五條規定,承租人“不得擅自轉租、轉讓、轉借承租房屋”。
誤讀:將這一條款理解爲“禁止二房東行爲”。
釋疑:這種理解不準確。根據《合同法》規定,“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人”,《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條第三款明確“未徵得出租人同意和未辦理登記備案,擅自轉租房屋的,其租賃行爲無效,沒收其非法所得,並可處以罰款”。《辦法》的意圖是保護原房屋出租人的權益,要求承租人轉租房屋時,需經出租人同意。在不違反雙方簽訂的原租賃合同約定內容的情況下,轉租合同方可有效。
“月付租金”並非強制約定
條款:《辦法》第十八條規定,“本市對房屋經紀業務實行銀行代收代付、風險準備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監管制度。房地產經紀機構與租賃當事人約定直接向承租人收取租金的,每次不得收取超過一個月的租金”。
誤讀:以後房租必須一月一交,禁止傳統的“押一付三”等方式。
釋疑:首先,《辦法》中只涉及中介代理租金支付方式的規範,和中介居間業務(爲雙方提供信息但不代收房租)和雙方自行接洽和支付房租沒有關係,也沒有“取消押金”一說。
其次,根據《辦法》,本市將建立一個強制規定,要求進行代理業務的中介支付風險金、客戶和自有資金要分戶管理。對於租賃時間長的承租人,必須採用銀行代收、代付租金方式,將房租直接存入房主賬戶。這將成爲房屋租賃代理租金支付的主要方式。至於支付週期,則根據合同約定,並非強制“月付租金”。而“中介每次收租不超一個月”,是針對少部分因爲個別特殊原因,比如租期短於一個月,需由房產中介直接向承租人收取租金的情況。
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