地價房價過快增長到底與誰有關

　　二手房市場：陷入一高一低困惑

　　一手房市場：“組合拳”遭遇地方博弈-住宅用地收益補貼了工業用地

　　地價房價過快增長到底與誰有關

　　二手房市場：被兩個“最”字困惑

　　今年北京市二手房交易量增幅創歷史最低，價格增幅卻創歷史最高。這是我愛我家房地產經紀有限公司剛剛發佈的“2006年回顧”報告中顯示的。

　　該報告中，一組數據引人注意：2006年北京市二手房的總體交易量在76000套左右，同去年相比增幅約爲8%。這是1999年10月開放二手房市場以來，北京二手房交易量增幅最小的一年。

　　另一個值得重視的數字是：今年1至10月，北京市二手房交易均價爲4897元／平方米，與去年同期相比，上漲了1106元／平方米,同比增幅爲29.17%,增幅是歷年之最。

　　這兩個“最”，有些讓人疑惑——國六條中專門有談到大力發展住房二級市場，也就是二手房市場，但今年的二手房市場的表現卻與政策導向恰恰相反，爲什麼？

　　“今年連續出臺的營業稅、個稅和土地增值稅，是造成二手房市場量小价高的最主要原因。”我愛我家房地產經紀有限公司副總經理胡景暉說。

　　他認爲，這三個稅的徵收，增加了二手房的交易成本，致使很多房主改售爲租。從需求來看，二手房價格的上漲，使得一部分客戶轉向一手房或租房市場。因爲，二手房的價格優勢沒有了，甚至在一些地區出現了一手房和二手房的價格倒掛現象。

　　今年針對二手房市場出臺的這些調控措施，本意是想打擊投機行爲，也確實起到了一定作用，“但副作用很大。”胡景暉說。

　　胡景暉覺得，這些調控措施造成二手房交易量減少、價格上漲，從而一手房的價格也會受到影響，繼續上漲。而不論一手房還是二手房，價格持續上漲，會讓人們形成一種升值預期——房地產是投資的好領域。也就是說，上述三項針對二手房市場的調控措施，非但沒能有效遏制炒房的投機行爲，反而刺激了房價的上漲。

　　對於自住者來說，不斷上漲的房價有可能引起一種價格恐慌——“現在不買以後房價會更貴。”直接後果，就是購房需求提前釋放。

　　“這應該是政府最不願看到的結果。”胡景暉說。如果二手房的交易量能達到一定規模，價格會相對穩定，甚至下降，從而帶動一手房價格趨於穩定，止住不斷上漲的勢頭，這纔是政府最想看到的結果。

　　而在北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經理康勝看來，“北京是國際化城市，全國各地的人來，很多國家的人也來，他們對住房的需求是客觀存在的”。

　　正是這種賣方市場的前提下，目前出臺的種種調控措施，短期內會拉高房價。因爲交易費用增加後，賣方會立即轉嫁給買方。但從長期來看，這些調控政策對房價卻是有抑制作用的，“那些還沒有介入房地產買賣的人，看到房價和交易費用如此之高，會暫緩房地產買賣行爲。需求減少，價格就會下降。”康勝說。

　　一手房市場：政策與對策博弈

　　不僅二手房市場價格增幅大，一手房價格也在持續攀升。

　　國家發展和改革委員會、國家統計局發佈的統計數據顯示，10月，中國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個百分點，其中北京更是以10.7%的漲幅名列首位。

　　據瞭解，前段時間一些中心城市因爲房價過高被中央點名批評。

　　從去年到今年，針對一手房市場也出臺了被業內人士稱爲“組合拳”的宏觀調控措施。但隨着政策的執行，很多人產生了困惑：爲什麼宏觀調控的效果似乎總沒到位，房價越漲越高？

　　就在一手房、二手房市場調控政策不斷出臺的情況下，11月中旬以來，北京市卻有三塊地拍出了高價。其中，位於朝陽區四惠橋東北側的四惠地塊以7.5668億元的價格被金地集團(15.37,-0.58,-3.64%)拍得，地面樓價已經達到7389元／平方米，業內人士預計將來建成的樓盤售價將會達到1.4萬／平方米至1.5萬元／平方米。

　　家住交道口的白女士近期非常關注房地產的風吹草動，因爲她想把現在住的舊房子賣掉，買一套更舒服的商品房。但看到“四惠地塊被拍出高價”的消息後，白女士非常不解：“國家不是在調控房價嗎，怎麼地價還是這麼高？”

　　白女士的不解也是大多數人的不解。

　　地價高，房價能不高嗎？北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經理康勝介紹，一般情況下，地價佔據了房價的30%至40%。從成本的角度看，地價對房價的影響可想而知。

　　“地方政府的收入很大程度依靠土地出讓的收益，這種模式必須改變。”胡景暉說，地價是推動房價上升的最重要原因，控制地價纔能有效控制房價。

　　北京大學中國經濟研究中心平新喬教授的調查研究表明，地方政府今年賣地收入有望超過1萬億元，依靠土地出讓，地方政府已經賺得盆滿鉢滿。

　　康勝認爲，賣地的最大受益者是地方政府。現在中央不斷出臺宏觀調控政策，地方政府在博弈，一下子可能剎不住車。

　　住宅用地收益補貼了工業用地

　　去年到今年的房地產宏觀調控政策，把人們的注意力吸引到了住房市場上。但實際上，對土地的調控更加關鍵。

　　在業內人士看來，無論是針對房地產還是針對土地的宏觀調控政策，均會產生不同程度的影響。

　　11月20日，財政部、國土資源部、中國人民銀行聯合印發通知，規定從2007年1月1日起，新批准新增建設用地土地有償使用費徵收標準，將在原有基礎上提高一倍。

　　“提高新增建設用地門檻，帶來的就是存量土地的走俏、合作開發走俏。”曾經與地產業關係密切的國際商務策劃師崔元星說，很多開發商都囤積了不少土地，有報道說，近年來，就連一直被“地荒論”籠罩的深圳市，仍有3／4的住宅用地處在囤積未開發狀態。

　　崔元星認爲，今年還有一個政策很值得注意——“工業用地納入公開出讓渠道。”今年9月，國務院通知規定：工業用地出讓最低價標準，不得低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低於公佈的最低價標準。也就是說，工業用地出讓打破了過去協議出讓的規則。

　　表面看，工業用地與住宅用地並沒有什麼直接聯繫，工業用地公開出讓似乎跟房產調控也沒有什麼聯繫，但實際上二者密不可分。

　　據崔元星介紹，不論工業用地還是住宅用地，其一級開發成本相差無幾，一般在20萬元／畝。但以前幾乎所有國家級開發區的土地出讓價格，都在10萬元／畝左右，一般開發區的地價更低，有些地方甚至出臺了零地價招商的政策，“這些低於成本的虧空怎麼補？用住宅用地收益來補”。

　　衆所周知，地方政府吸引投資商，往往會通過降低土地價格的方式。同時由於住宅用地是市場化的方式運作，政府基本掌控供求關係，可以無限拉高。所以住宅用地價格越高，地方政府越受益，不僅能夠把工業用地低價出讓的漏洞補上，還能夠通過後期的商品房契稅等手續獲得更多財政收入。開發商也不願意承擔此部分開支，就會通過擡高房價的方式將高額住宅用地價格轉嫁給購房者。

　　崔元星認爲，如果把工業用地放開，地方政府就不會通過拉高住宅用地價格來補貼工業用地，從而就能夠抑制房價的上漲。

　　然而，工業用地公開出讓的政策出臺之後，市場似乎並未呈現出該政策拉低住宅用地的情況。

　　在我國，土地經營由政府壟斷。崔元星告訴記者，一方面，政府需提供住宅、廠房、商廈用地來滿足居民居住及商業活動需要。“這就要求土地價格越穩定、越低廉越好”。另一方面，土地出讓是土地增值和地租的來源，又是徵稅的重要基礎。這個目標又要求土地價格最好能夠不斷上漲。

　　“地方政府一直處於兩難境地，是保證城市長期利益和民衆的公共利益，還是獲取短期的財政收入提高現行管理政績？”崔元星說，在很多情況下地方政府都選擇後者。從這一點來講，地價、房價的過快增長及土地違法行爲的發生歸根到底與政府脫不了干係。