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超低房價、自助合作、委託建造，這些似乎一開始就成爲了溫州個人合作建房破冰的關鍵詞，給衆多急於想實現“愛屋”夢想的人帶來了曙光
溫州合作建房“政策風險在增加”這一傳言的發展，又無疑給千百萬試圖通過這一形式實現“愛屋”夢想的人當頭澆了盆冷水
12月14日，溫州“合作建房”聯盟(下稱“合作建房聯盟”)向土地的出讓方交納了7000萬元的土地出讓金。幾乎是在合作建房聯盟拿到地塊的同時，溫州市工商局就收到一份匿名“舉報信”，稱溫州個人合作建房項目“發佈廣告，存在預售違規行爲”。
12月12日杭州當地一家媒體報道，溫州房管局有官員表態了，認爲“(溫州集資建房)有一些做法是違規的，有些地方涉嫌欺詐”。
隨後，針對該項目的質疑不斷出現，而是否具備主體資格和是否存在非法集資成爲爭論的焦點。
就在此前的11月5日，受合作建房聯盟委託，溫州市瑞安正元房地產開發有限公司(下稱“正元公司”)以近1.05億元的價格取得溫州市龍灣區蒲州街道江前三產安置地塊，住宅地塊佔地面積爲30畝，爲“合作聯盟”的260名成員建設住房，總建築面積達2萬平方米。
在競標成功的當日，溫州“合作建房”聯盟發起人、溫州市場營銷協會祕書長趙智強宣佈，合作建房聯盟正式拿到建房地塊，項目土地價佔開發成本70%左右，開發成本價至少能比周邊同類項目低30%以上。
不過，12月16日，在接受《第一財經日報》採訪時，溫州市房管局局長鬍立同否認了溫州個人合作建房涉嫌欺詐的說法，稱那是“曲解”。他表示，溫州的合作建房並不是傳統意義上的個人集資建房或者合作建房，只能算是一種正常的房地產開發，目前對溫州合作建房項目“尚無定論”。
同日，趙智強在接受本報採訪時也次表示，儘管目前“壓力很大”，但只要政府不發文件明令禁止，他們的合作建房將“繼續走下去”。
一封匿名舉報信
12月15日，正元公司一位知情人士向本報記者透露，溫州市工商局幾乎就在他們拿到地的同時就收到一份神祕的匿名“舉報信”，列舉溫州個人合作建房項目“發佈廣告，存在預售違規行爲”等罪狀。
瑞安市工商局的一位工作人員向記者證實，接到舉報信後，溫州市工商局委託他們派人到該項目委託開發商正元公司進行調查，並要求其提交項目“彙報材料”。
緊接着，溫州市公安局經偵大隊和溫州市房管局也對這一事件進行了調查。溫州市房管局有官員表示：“如該項目繼續違規搞下去，房管局還將會聯合其他部門進行‘深度追查’。”
“他們查了就走了，沒有下什麼結論，後來也沒有來過。”趙智強說。
“我們的合作建房肯定是觸動了利益集團的神經，房地產行業是暴利，但有些人偏不承認，還要對我們惡意中傷。”12月15日，正元公司總經理王鑑輝向記者強調。
“我們的所有程序都是合法的，目前也沒有任何官員以官方口徑告訴我們這是違規的。”趙智強告訴記者。
溫州個人合作建房項目實行“零利潤”操作，其“成本清單”顯示，該項目樓面地價約4100元/平方米；加上土建、稅費等各種成本，預計成本爲每平方米6300元至6500元；減去一、二層商鋪和車庫出售收益，預計建成後房屋成本價應在每平方米5300元左右，比目前周邊樓盤市場價低30%以上。
主體資格之爭論
就目前來看，有關溫州個人集資建房的爭論幾乎都集中在是否具有主體資格和非法集資上，而是否具有主體資格則是問題的關鍵所在。
在胡立同局長看來，個人集資建房或合作建房是有特定含義和特定對象的，而溫州出現的個人集資建房明顯不屬於這一性質。
按照原城鄉建設環境保護部(即現在的建設部)1983年發佈的《城鎮個人建造住宅管理辦法》規定，城鎮個人建造住宅，須由建造人所在單位或所在地居民委員會開具證明，向所在地房地產管理機關提出申請，經審覈同意後，才準建造住宅。2004年施行的《經濟適用住房管理辦法》再次明確：住房困難戶較多的工礦區和困難企業，經批准可利用單位自用土地進行集資、合作建房。參加對象必須是本單位無房戶和符合市、縣人民政府規定的住房困難家庭。
胡立同說：“從這些方面來看，他們的行爲(指通常所稱的溫州個人合作建房)都不符合有關定義，因此容易引起誤解。此外，這個項目本身也存在一些不妥當的融資行爲，比如在土地證等什麼也沒有的情況下，大家就先把資金湊起來了。”
北京個人集資建房發起人之一、仁和律師事務所合夥人孟憲生律師接受本報記者採訪時表示，從純粹法律意義上，城鎮居民個人合作建房也是我國法律、法規與政策是支持與允許的，在國外個人合作建房也較爲普遍。
孟憲生的依據是國務院頒發的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。該《條例》第二條規定：“中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。”
不過，孟憲生也強調，溫州個人集資建房模式和傳統意義上的集資建房不一樣，無論從政策優惠上、產權關係上還是資金來源上，“溫州模式”都有別於集資建房，因此，不適合有關法律法規框架。
是否存在非法集資
就不少人擔心的溫州個人合作建房是否涉嫌非法集資問題，12月16日，記者採訪了溫州市銀監分局。
該局公室副主任曹光羣表示，該局正在關注這一現象，但並沒有就此展開調查。“如果要調查，要事先有相關部門的定性，但目前爲止，沒有一個部門下過結論。”曹光羣說。
同日，合作建房會員資金的“託管方”——溫州龍灣農村合作銀行蒲州支行行長吳忠靖向本報證實，此前溫州銀監分局曾向該行諮詢過這方面的事情，但並非所說的調查，後來銀監分局也認爲“符合相關政策”，就沒有再過問。
“從目前來看，溫州個人合作建房的資金管理並無任何不妥之處。”吳忠靖介紹說，在溫州市場營銷協會的組織下，合作建房的會員們以個人名義把資金存入正元公司的賬戶，會員、房開公司和土地出讓方委託銀行監管，實行“專款專用”，“只有在合作建房代表、銀行、開發商、土地出讓方四方全部到齊的情況下，才能對這筆資金進行支配。”
孟憲生認爲，合作建房是由合作參與者歸集資金，委託開發企業按照建設程序建造住房，不存在開發商集資過程。
“合作建房的發動者是需要房屋的合作者(消費者)，而不是以贏利爲導向的開發商，合作建房歸集資金，是直接的消費行爲，與金融體系沒有關係。因此，不存在非法集資現象。”他強調，“至少從目前來看，沒有越過法律的門檻，也沒有產生任何違規行爲。”
趙智強也表示：“(溫州合作建房)不能用經濟適用房的有關規定去套的，因爲我們這塊土地不是劃撥的，而是在土地市場拍下來的，同時也沒有享受過相關優惠。”
溫州模式的“十字路口”
胡立同透露，建設部已經下發了通知，要求溫州市房產管理局對此事進行調查，目前，針對此項調查的彙報材料已經成文，並已經遞交相關部門。
不過，胡立同也特別強調上報給建設部的材料僅僅介紹項目的整個過程，並沒有任何實質性結論。
“在名義上，這260人是集資建房，但他們已委託房地產開發公司來運作，該項目的建設程序將與其他房地產開發項目的審批程序基本一致。”胡立同認爲，政府部門目前只能按照現有的法律法規來看待“這個項目”，即國家有關部門只與房地產開發商產生關係，“主體是房開公司，項目是房開項目”。
但如果被視爲房產開發，溫州個人合作建房項目勢必會增加相關費用，其中最大的兩筆費用是住房總售價15%的企業所得稅和5.7%的營業稅，這還不包括在其他一些環節產生的費用。
“只要政府不視我們違規，該交的稅我們還是要交的，至於企業所得稅，實際產生利潤的情況下才需要繳納的，我們是零利潤操作，不必預繳。如果稅務部門經過審計，認爲我們有利潤了，要求我們繳納也無可厚非。”正元集團王鑑輝總經理說，至於營業稅，因爲不存在銷售環節，公司也可以爭取取消或減免。
對此，孟憲生顯得樂觀得多。他認爲，即使被認定爲房產開發，在零利潤的前提下，也只會增加不超過5.7%的營業稅等費用，這相對於正常商品房高企的價格來說，依然是個小數目。
當然，正如胡立同所說，對於該項目的走向，到目前爲止，溫州當地政府還沒有一個定論。
溫州市房管局副局長陳勝華12月16日也向本報記者表示，從目前來看，合作建房都是從正常的開發途徑進入，程序上是合法的，但“個人合作建房目前是種新鮮事物，還需要進一步研究”。
王鑑輝透露，主管部門曾建議他們吸納260名集資建房人，成爲委託開發商的該項目股東，建成後房源向社會公開銷售，並表示，這是解決溫州個人集資建房違規操作的最佳渠道，也符合房地產開發的相關要求。對此，趙智強則不以爲然，他認爲這是相關官員在“設套”，把合作建房向房產開發上套。
爭論也許僅僅是爭論，但在政策不明朗的情況下，趙智強也坦言，溫州合作建房的政策風險正在增加，微妙的形勢把項目推向了一個十字路口。
“希望政府將此作爲新生事物來支持，即使不支持，也不要打壓。”趙智強說，合作建房沒有違背國家的相關政策方針，並符合當前的社會潮流，希望一些利益團體不要爲了小環節的問題進行“棒喝”。
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