房價在2006年的調控中“且調且漲”,也或將在今年繼續“高昂着頭”。究竟是哪些因素在支撐房價的節節攀高呢?業內人士指出,投資性需求偏大造成的需求結構失衡、地價上漲和城市化進程的加快都推動了房價的上漲。
他們建議,按持有房屋的面積來徵稅將是房地產市場的穩定器,應儘快開徵房產稅。
房產稅是內在穩定器
人民銀行貨幣委員會委員、國民經濟研究所所長樊綱日前指出,當前的房地產需求結構可分爲投資需求、必要的消費需求和奢侈品消費需求。由於“大家都想着未來價格上漲帶來的好處,同時又不支付物業持有成本,這鼓勵了投資性需求的膨脹。”他認爲,這種需求結構的不合理會持續影響房地產市場的穩定。
樊綱進一步解釋,目前的調控政策主要還是從外部用力,而要穩定房地產市場,最關鍵的還是要找到一種內部穩定機制。在他看來,房產稅就是一種自我調節的穩定器。樊綱說,這將有利於減少市場上大量存在的閒置房,也有利於減少奢侈品需求。也就是,如果有房產稅,租不出去房子或者是房租很低,房產投資者就會考慮繳的稅可能大於自己收的租,如果不合算,自然就減少了這些投資性需求。
因此,他建議,應儘快開徵房產稅。這還將使政府有了穩定的稅源,避免“土地財政”,並可以減少其他稅收,緩解社會收入不平等的擴大。
建設部副部長劉志峯也曾透露,建設部正在研究制定住房保有環節的稅費政策,以支持中小戶型住宅的發展。但是,是否開徵以物業稅爲代表的保有環節稅費一直在爭論中。一些專家認爲,由於我國相當一部分住房的產權還沒有弄清楚,徵收保有環節的稅收有難度;而且,房產稅的徵收還需要其他配套的稅收政策改革。
華遠集團總裁任志強認爲,房產稅的開徵需要有配套措施跟進,據他了解,現在所有開徵物業稅的國家,土地都不是出讓,而是租用。“政府不會先去收你土地的資金,然後收你的物業稅。”此外,徵收物業稅的國家,個人所得稅是有減免的,否則就存在重複徵稅的可能。
但在樊綱看來,這些問題都好解決。“可以採取新老劃斷,就是新地新辦法、老地老辦法。”而他認爲,且現在已經出讓的土地只是城市規模的小頭,未來的城市化纔是大頭。
城市化非房價高漲主因
房價上漲的部分原因在於城市化進程的加快,但城市化並不是房價上漲的主要原因,且在中國土地協會祕書長黃小虎看來,高高在上的房價是“反城市化”的。
資料顯示,現在我國80%的人屬於中低收入者,這個階層的主力是農民。而城市化的概念就是農民進城。“越來越多的農民脫離農業、脫離農村到城市裏從事二三產業,這纔是城市化。農民的住房需求不能都推給政府解決。”黃小虎表示。
但目前城市的房價,顯然不是中低收入者可以承受的。樊綱指出,房地產的供給結構如果存在很大的問題,就一定會有很多利益羣體的需求受到壓抑。
社會學者由此擔憂,現在的利益羣體和未來的利益羣體,現在的高收入階層和現在的低收入階層,以及同未來要進城的低收入階層相互的衝突。這是有礙城市化進程的。
地價房價的永恆爭論
土地供應趨緊,地價頻頻高企,被地產商們共同指認爲房價高漲的主因。但在一些政府官員看來,把緊土地供應閘門是必要的,而土地供應也是比較充分的。
富力集團副總經理張輝認爲,全國土地價格還在上漲,而且這個漲幅超過了預期,這使得房價的不確定性非常大。SOHO中國董事長潘石屹、萬通集團董事長馮侖均認爲,2006年土地供應依然偏緊,這不利於緩解供小於求的住房市場矛盾。
而在北京市發改委副主任柴曉鍾看來,北京市土地供應總體是正常的,有計劃的土地供應是有保障的,“十一五”期間,北京市每年將提供2500萬平方米的住房建設,這需1800公頃的土地加以保障。
黃小虎認爲,未來城市用地的出路,是充分利用好我們城市現有的存量土地。他以上海爲例,“上海是我國土地最緊張的城市之一,但是上海2004年清理出5.4萬畝空閒土地,其中浦東新區1萬多畝。預計到2010年,工業區外的零星工業用地可以節約出50平方公里。”但業內專家指出,土地利用首先應當建立一個有效的評價指標體系,來防止地方政府對土地的閒置和低效利用。
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