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央視《今日關注》2007年1月19日播出節目《理智理財：2007年你會買房嗎？》，以下爲節目內容。
深圳合作建房每平米僅1623元，這能否成爲個人購房的“新樣板”？國家稅務總局開始清算土地增值稅，房地產商的新增開發成本是否會轉嫁給買房者？面對衆說紛紜的中國房價，2007年到底該不該買房？老百姓如何才能理性購房？稍後請看《今日關注》。
(字幕顯示)
2007年1月16日，深圳個人合作建房者以每平米低於附近住宅4000多元的價格入住新居，同一天國家稅務總局亮出土地增值稅清算的時間和空間。房地產企業利潤空間遭壓縮？
2007年你會買房嗎？
市民1：“房價有點高。”
市民2：“是不是2008年以後房子應該便宜點？”
市民3：“今年要買。”
市民4：“現在二手房的稅太多了。”
市民5：“租房比較靈活一點。”
主持人(魯健)：
各位好，歡迎您收看正在直播的《今日關注》。
今天是我們的《今日關注》特別節目“2007理智理財，你會買房嗎？”這一期節目。因爲1月16日國家稅務總局提出要清算土地增值稅了，這一下可能很多人開始擔心增收土地增值稅會不會使得房地產商又把這個稅轉嫁到房價上，最終落實到買房者的頭上，是不是房價還會進一步上漲呢？2007年的房勢到底是如何呢？2007年該不該出手買房呢？今天我們就請到了兩位嘉賓一起來討論，一位是中華全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生女士，您好。還一位是《中國企業家》雜誌社主編牛文文，歡迎兩位。
在一開始，我們可以先通過一個片子來了解一個故事。因爲在深圳他們有一羣人拿到了價格很低的房子，是通過拍賣的方式，這是不是能夠說明，現在房地產市場目前存在一些水分呢？我們一起來看一看。
(播放短片)
解說：
深圳首例個人合作建房者們將於春節期間搬進新房了，入住新房不僅實現了“居者有其屋”的個人夢想，也給那些正遭遇合作建房困惑的人們更多的信心和希望。
2006年12月22日，以林立人爲首的深圳81名合作建房者通過拍賣的方式，以600萬元的價格獲得了兩棟宿舍樓的產權，這兩棟宿舍樓位於沙井街道，離廣深高速公路沙井出口處不遠。兩棟樓均爲宿舍公寓樓，因爲債務問題被法院強制委託拍賣。其使用年限爲50年，到2042年1月28日止。
據發起人林立人介紹，每套建成後的成品房稅後總價約爲7.5萬元，均價約爲1623元／平方米。而在附近同一地段正在銷售中的商品房樓盤，均價都在6000元／平方米以上。
價格雖然便宜，但是由於這兩棟樓原來是企業宿舍樓，房產“屬性”不屬於商品房，因此，每套房子都沒有獨立的房產證，只有使用權，不能在市場上交易。不過，首批已經入住的業主也表示，他們將向有關部門提出申請，爭取改變房產的“屬性”，並延長房產的使用年限。
主持人：
之所以讓大家看這個片子，就是我們也看到了深圳的這些個人合作建房者，他們拍賣下來的房屋，最後除去了以後，每平米也就是1600元錢。那麼同地段的這些商品房已經賣到了6000元錢左右，雖然他們有點特殊性，因爲只有使用權，沒有產權，也不算商品房，不能上市交易。但是從這個價格比較來看，同一地段的房子差價這麼多，是不是也能夠說明現在的房地產價值有點虛高了。
聶梅生(中華全國工商業聯合會房地產商會會長)：
我覺得，深圳這個例子不足以來說明房地產的價格是否虛高。還不僅僅是因爲它不是全產權，它只有使用權，還因爲同一個地段的地面上面的建築質量是不是一樣？它折舊了多少年？新房子還沒有開始折舊，你已經摺舊了多少年。再加上你的建築標準，你建房的質量，這些都不知道。而且它是一個拍賣取得的，是一種強制性的行爲。到底這種事例在全國有多少要由銀行拍賣出來的？所以我覺得這是一個特例。
主持人：
但是，從這個事也能夠看得出來，大家多麼渴望能夠買到這樣普通價位能夠適合工薪階層的房子，而且現在很多這種個人集資建房者，希望通過這樣的方式，但是好像這種情況太少見了。
牛文文(《中國企業家》雜誌社主編)：
具體在改革開發之前，在福利分發的時代，大家也享受到那樣的房子，今天還有一些小產權房子不能夠出售，但是他的房價也比較高，這就是地價和房價的巨大差別。土地一旦折入到房價裏，房子的價格就會有很大的增值。同時，你要自己生產，大家集資來做一個事情的話，它跟房地產廠商、大企業的規模開發的概念是不一樣的。我也非常同意聶會長的觀點，個人集資建房的方式目前看來，只有個案意義還不具備全國意義。
主持人：
而且剛纔我們看到這個片子裏，深圳的這些個人合資建房者，他們是1月16號拿到了法院的民事判決書，也就是他們過春節的時候大約就能搬到這個新房子裏了，比同地段便宜將近4000元錢了。那麼，同樣在1月16號這一天，我們在節目一開始也提到了，國家稅務總局所提出的要清算土地增值稅了。之所以要清算，其實這個規定1993年就已經出來了，一直沒收而已，現在就開始收了，我們先通過一個短片來了解一下。
(播放短片)
解說：
1月16日，國家稅務總局發佈了最新的《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2月1日起正式向房地產開發企業清算30%～60%不等的土地增值稅。
稅務總局通知指出，主管稅務機關對以下三種情況可要求納稅人進行土地增值稅清算：
第一種,取得銷售或者預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；
第二種，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
第三種，納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。
這是該稅種1993年推出後，今年2月起正式徵收，標誌着房地產開發迎來了土地增值稅清算時代。
主持人：
當然了我們剛纔也提到了像深圳這些個人合作建房，他們買到了低價的房有點特殊性，可以說僅僅對一般的購房者來說是一個夢。但是，你要是買有產權的房子，現在價格確實有點貴。尤其是這個規定一出來以後，大家第一個想法可能是擔心，又要徵收了，向房地產開發商業徵稅，開發商會不會馬上又把錢轉嫁在房價上，最後又變成消費者買單了？這個擔心不是多餘的吧？
聶梅生：
我覺得首先對徵收土地增值稅這件事情，要正確的來看待，實際上我認爲徵收土地增值稅，它是一個利益再分配，或者說土地增值效益的一個合理的分配。爲什麼這麼講呢？因爲稅收是二次分配，國家徵了稅以後，這個稅收是一種二次分配，實際上是要還稅於民的，所以實際上是一件好事。
主持人：
但是，對於普遍的老百姓來講，他可能覺得二次分配離很我很遙遠，可能建這個社會配套設施，建綠地草坪，我現在想要的就是能夠低價買到這個房子，能夠合理的價格買到這個房子，他可能不會想那麼遠。
牛文文：
這裏面就揭示了房地產行業一個特殊現象，整個我們所有的消費者買到房子，實際上只有一個主要價格決定因素，或者是非常重要的價格決定因素就是地價。我個人認爲，徵收土地調節稅，會大大壓縮房地產企業的利潤空間，但是不一定會立即顯現在現在出售的房屋價格上。大家看股市這兩天，房地產企業的股票都在跌停，這是因爲投資人意識到這個政策出來以後，它一定會壓縮房地產企業的利潤空間，但是這個壓縮是對過去土地屯集的稅收的壓力，就是說房地產企業地屯集越多，你的利潤壓力就越大，但是利潤壓力會不會立即轉嫁到現在的房價上。我認爲會有一段滯後效應，現在立即還顯現不出來。
主持人：
但是您也談到這個利潤空間肯定會壓縮，但是房地產商也要賺錢，他爲了這個利潤空間壓縮不是那麼大，他可能會把一部分要轉嫁到消費者頭上，所以房價可能會漲。您覺得這個能成立嗎？
聶梅生：
我覺得這個恐怕還不能直接這麼說。爲什麼呢？因爲決定房價不是房地產商一方決定的，儘管壓縮了你的利潤空間，你想要補回你的利潤，提高房價，但是不一定你賣得出去。而且同一個地段取得土地的時間是不一樣的。比如說我今年取得的，你是五年以前取得的，你是協議拿回來的，這兩家開發出來的在同等地段，如果同質的房子，最後能不能賣得出去還是市場說了算。
主持人：
就是五年就取得這地的，他肯定增值空間要大多了，但是他納得稅也多了，所以算起來他們倆的成本還是不一樣的。
聶梅生：
不一定完全一樣。
主持人：
基本上是差不多。
聶梅生：
但是最後房價還是取決於人家買不買你房子，還是一種供需。
牛文文：
這種措施主要對企業商業模式的一種調整。有一些中國的房地產商都喜歡屯集大量的土地，土地儲備很多，他未來競爭力就多、就大。但是現在這個政策出來以後，就是你要有土地就儘快開發，如果你的土地屯集太大，你的稅的壓力就相當相當大。我相信這主要是調節地產商的行爲方式，而不會直接或者那麼大的影響到房價，他不是調節消費者而且調節一部分地產商，就是土地屯集量大的那一部分地產商。
主持人：
暫時肯定不會出現大家想象的，這個政策一出臺，房價立刻上漲。
聶梅生：
傳遞不下去，沒有這麼快。我想，現在所有的開發商有土地的這兩天都在忙着算賬，要重新算你的成本、利潤和開發期。
主持人：
比如說，他們會不達成一個價格同盟，比如剛纔您說的同一地段的幾個開發商說，雖然你是前幾年取得的我是今年，咱們一起漲點。
聶梅生：
我覺得如果你注意到國十五條、國六條裏面就有這種不允許屯房不允許公開房價的規定，這是屬於宏觀調控當中的死命令。
牛文文：
而且中國所有的行業想搞價格同盟的，最後都一定是失敗的。價格同盟的這種行爲不是市場階級能夠容納的，他們自己會圖求效益，萬一你要漲價，他沒漲，你就麻煩了。
主持人：
但是，大家之所以這麼關心要增收土地增值稅這個消息，也是因爲這兩年來樓市價格上漲速度確實很快。去年也出臺了一系列的調控措施，但是總的來說，取得了一些成效。但是，樓市好像仍然是處在一個上升的趨勢當中，雖然有所放緩。我們在這裏可以來回顧一下中國樓市這些年來的一個發展的脈絡。
(播放短片)
解說：
1993年，國有土地出讓轉讓條例頒佈。開發商必須要交納出讓轉讓金，然後造房子。對消費者來說，就是他們從此要有一個固定的住處，只能購買到產權，也就是包括土地價值的房子。房產是貶值的，但土地是永遠增值的。自此，房價開始包含地價，房子有了不敗的升值神話。而1997年之後，福利性分房逐步取消，銀行按揭貸款政策也陸續推出。這成爲當時影響房地產市場最大的變數。到了2000年之後，全國的商品房銷售總額出現井噴式的增長。
主持人：
就像剛纔這個短片裏所說的房子有了不敗的神話，那麼總的來看，進入2007年以後這個不敗的神話是不是還會延續？是不是目前中國樓市還是處在一個上升期？
聶梅生：
我個人認爲中國的樓市現在處在一個上升期，爲什麼這麼講呢？房地產這個行業是和國民經濟的增長密切相關的。如果我們國家的GDP、宏觀經濟處在一個增長期，那麼房地產作爲它的重要的組成部分處在一個增長期。第二，他和我們國家城市化的過程是有關係，現在處在一個城市化的快速進展期。另外，當然也和我們國家出生的人口到了什麼時候是一個購房的高峯，現在也處在這麼一個時期。所以我覺得穩定房價是宏觀調控當中一貫的提法，我覺得這個是準確的。也就是說，在今後的幾年房地產應該仍然處於一個穩步的、健康的發展期。
主持人：
因爲我看到一些報道也談到了，從年頭開始就談到了“兩稅一費”宏觀政策的出臺，國土資源部和國家稅務都動起來了，2007年是不是還會有其它的調控動作？
聶梅生：
我個人認爲2007年主要還是貫徹國六條、國十五條的細化落實。因爲現在包括稅收和金融好多政策都還在陸陸續續出臺，你剛纔講到的“兩稅一費”這些都在細化。所以，還是一個細化的過程，但是更多的2007年可能會重視中低收入這一塊，政府有社會保障行爲這一塊。這一塊包括經濟適用房、限價房、廉租房，這一塊是重頭戲，如果這一塊能夠穩下來的話，就是說中低收入的人口比例是相當大的，起碼佔到百分之七十上下，這塊穩定的話，整個的樓市是會穩定，而且它是使社會更加和諧。
主持人：
這是不是2007年中國樓市的一個主要的變化？
牛文文：
從政策的角度來看，可以看出這樣一個趨勢，從企業以及消費者的角度來看，我個人認爲2007年中國的樓市應該是一個盤整期，因爲在高速發展的GDP中間，房價和樓市往往會出現一個非常快速的增長，但是快速增長到一定的時候，擔心會出現泡沫，所以不管主動和被動，不管政府和市場都會做一個調整。
主持人：
盤整期就是所謂的上升的幅度落到一個相對穩定的階段？
牛文文：
首先是增長的速度會放緩。其次，市場的參與者就是房子的供應者結構會發生變化。
主持人：
但是你覺得這個盤整期會持續多長時間？下一步又會向什麼方向發展？
牛文文：
我覺得當房地產行業和其他行業一樣，他的主要參與者主要是大企業，主要是那些骨幹企業，那些有品牌的企業，那些有信譽的企業的時候，那些單靠各種關係拿到一塊小地皮就能開發小樓盤，就能夠賺取龐大的利潤，這樣的企業慢慢分化的時候，我相信供應的市場就會比較健康，需求本身消費者有很大的變化。中國的樓市是非常奇怪的，我剛纔說供應是很奇怪的，需求方面突然迸發了需求，差不多是在福利分發取消之後，所有的城市居民，不管你是外來還是原先的居民，你一夜之間，只有一個獲得住房渠道就是商品房，這種需求是任何國家都難以堅持的。我們看看東邊的國家，好多地方，他的公務員會有公務員的體系，低收入會有低收入的體系，其他人有其他人的體系，但是我們是千軍萬馬過一條路都走商品房，這個結構我相信2007年和2008年剛纔聶會長講會變化、會分化。
主持人：
所以，您的意思也就是隨着這樣一個盤整期的到來，可能未來的中國房地產市場從供應方還是從需求方都會進入一個相對理性的階段。
牛文文：
我相信。
主持人：
我們先談到這兒，稍候再請兩位一起來談一談作爲消費者來說，2007年購租房還是租房到底做出什麼樣的選擇？如果是購房應該怎麼樣去買？我們稍候再談。
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