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鄭州個人合作建房藍皮書
昨日，河南劉·田律師事務所發佈了個人合作住宅建設合作社公約，田永衛律師認爲：他和自己的同事制定的公約，是全國第一份，具有劃時代的意義，可稱爲“鄭州個人合作建房藍皮書”。該合作社授權本報全文刊登。
《河南廣廈個人住宅建設合作社公約》
第一條本合作社的宗旨是在嚴格遵循國家的法律和政策的基礎上，採取會員共同出資、聯合建設的方式，進行個人住宅建設，以降低個人住房經濟負擔，使會員早日安居樂業。
第二條本合作社的名稱爲：河南廣廈個人住宅建設合作社(簡稱合作社)。
第三條本合作社公約(簡稱公約)是所有參加合作社的會員之間的民事契約，本公約對所有會員均具有約束力。
第四條本合作社的性質，是指參加會員之間基於本公約建立的鬆散型的非獨立民事主體。
第五條自願參加本合作社的個人，應當符合以下條件：
1.中華人民共和國公民；
2.具有完全的民事行爲能力；
3.承認並自願簽署本公約，接受本公約的約束。
第六條本合作社的發起人爲：河南劉·田律師事務所。發起人的職責是負責組織、召集、協調、指導本合作社的工作。
第七條發起人沒有任何獨立的權利，未經會員的特別授權，不能代表會員表決和(或)從事任何事宜。
第八條在實際運行過程中，每個住宅建設項目成立一個會員代表委員會。每個項目的會員代表委員會由九名會員代表組成，會員代表由所有參加該項目的會員選舉產生。九名會員代表再選舉一名總召集人。
第九條每個住宅建設項目的會員代表委員會及其成員的職責範圍，由參加該住宅建設項目的全體會員通過協商的方式一致表決確定。
第十條住宅建設項目的確定。
1.根據政府土地部門的土地掛牌出讓公告，或者其他房地產拍賣公告以及有關商業性房地產轉讓的信息，由發起人負責通知對該土地所在位置有意向的本合作社會員。
2.本合作社會員具有完全的自主選擇權。會員可以選擇放棄也可以選擇參加該住宅建設項目。選擇參加該項目的會員，應當簽署書面的確認書。
3.當選擇參加該項目的會員達到該項目運作的會員人數後，該項目即封閉運營。
4.發起人應通知參加該項目的全體會員召開第一次會員大會，選舉和成立該項目的會員代表委員會；同時，確定參加該項目的會員在指定銀行開立個人賬戶並存入不低於該項目個人分擔的首次存款數額。
5.會員首次存款數額用於參加掛牌土地出讓或其他拍賣、轉讓的競拍。競拍前，競拍保證金由會員按比例分擔支付。競拍未成功，已支付的保證金退回會員個人賬戶；競拍成功，會員應按比例支付其餘部分。
第十一條住宅建設項目的實施。
1.依據國家的法律和政策規定，根據項目的具體情況，通過招標或協議的方式，以總承包或分項承包的形式，委託專業公司承擔該項目的建設。
2.參加該項目的會員根據與上述專業公司簽署的合同約定，分期及時繳納個人按比例應分擔的款項。
第十二條住宅分配原則。
1.住宅建設項目的每套住宅應根據位置、樓層、朝向、面積等因素，按照建築成本和住宅行業的通行慣例確定不同的合作建設資金(價格)，必要時可以委託權威中介機構確定。
2.住宅建設項目按照政府規定的規劃要求設計完成後，參加本項目的全體會員可以協商住宅分配的具體方案。
3.如果參加會員不能就該項目住宅分配的方式達成一致意見，參加會員選擇住宅應按照抽籤方式確定，根據抽籤選中的住宅，承擔相應的合作建設資金。住宅面積差異較大者，可以根據會員的意願分組抽籤，順序是先大後小。未選中的會員，順次進入下組。
第十三條會員的違約責任。
1.會員應承擔所參加的住宅建設項目中本人選擇的住宅應分擔的合作建設資金的繳納義務。
2.在該項目進展過程中，根據該項目會員代表委員會和發起人的聯合通知，會員應在五日內通過指定銀行繳納應繳資金。
3.該項目的參加會員不能及時繳納資金的，視爲對全體參加該項目會員的違約。違約會員視爲退出該項目，並應承擔已繳納資金的10%的違約金。違約會員承擔的違約金，歸該項目的參加會員所有。
4.參加會員需要銀行按揭貸款的，根據該項目的具體情況，可以提前與銀行協調。但此款約定不作爲免除會員繳納本人應分擔的合作建設資金的義務的任何承諾。
第十四條會員的其他權益。
參與該住宅建設項目的會員，除享有依本公約規定選擇一套住宅外，對該項目的非住宅建設部分享有與其繳納的合作建設資金相應的所有權和收益權。
第十五條項目建設成本和應負擔的費用。
1.住宅項目建設成本是指根據法律和政策規定，完成該項目的建設必須支出的包括土地出讓金、規劃、設計、配套、安建等建設投資，以及應繳納的稅費、規費。
2.除項目建設成本外，參加該項目會員應支付本人應承擔的該項目合作建設資金的1%作爲本合作社發起人的法律服務費。土地競拍成功後，繳納0.5%；該項目竣工後，再繳納剩餘的0.5%。
第十六條住宅建設項目竣工交付後，由參加該項目的全體會員(業主)根據《物業管理條例》，選定物業管理公司。
第十七條本公約對本合作社的會員具有不可撤銷的法律約束力，任何人均不得以任何方式修改、變更本公約的規定。除會員本人同意外，對本公約的任何修改和變更對已簽署的會員沒有約束力。
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個人合作建房五步走
很多讀者向記者諮詢個人合作建房需要經過哪些程序。記者在走訪政府和開發商後，發現有5道程序是必須的。
1.拿地：委託房地產開發公司通過招投標程序取得國有土地使用權。
2.融資：個人合作建房者將土地保證金和土地款打到房地產公司的賬戶裏，並交由銀行專門保管，這部分資金只有在合作建房代表、銀行、開發商、地塊所在村委會4方全部到齊的情況下才能使用。
3.委託建築：個人合作建房者委託房地產開發公司代建，房地產公司收取包括地價和建築成本總造價2%的管理費。
4.銷售：由集資建房者與房地產開發公司簽訂《商品房預售合同》，只不過不是公開對外銷售，所有的房屋在建好之前就有明確的權利人。
5.產權登記：如果集資建房者與房地產開發公司簽訂《商品房預售合同》，則意味着房屋仍由房地產公司作爲房屋產權人銷售給集資建房者，產權登記仍由前者轉移至後者。
個人住宅建設合作社招募會員熱線電話0371-68218304
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