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“今年房產中介的日子恐怕比去年更加難過了。”北京億陽房產經紀公司關經理對《中國經濟週刊》說。
和很多中小中介公司一樣，億陽目前經營着旗下5間中介門店。而兩個月之前，關經理剛剛關閉了自己在東花市的一個近100平方米的中介門店。
1月22日，建設部與中國人民銀行聯合發佈《關於加強房地產經紀管理規範交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(下稱《通知》)，要求房地產經紀機構或交易保證機構，必須在銀行開立客戶交易結算資金專用存款賬戶，用於存量房交易結算資金的存儲和劃轉，資金劃轉必須通過銀行轉賬方式進行，不得支取現金。
這一文件比預期來得更早。去年10月末，建設部住宅與房地產司副司長侯淅珉在出席2006年房地產經紀行業峯會時表示，房產經紀機構不得以任何形式代收代付代管交易資金，具體文件將在2007年下發。雖有言在先，但3個月後的2007年初文件即已出臺，頗令市場有些措手不及。
“新的資金管理辦法有兩大突破：首度提出發展交易保證機構，專門從事交易資金監管；首度與央行聯手，爲各地區設立專用帳戶提供了可操作性。不過這一新政也將進一步令中介市場洗牌，保守估計至少約有半數中介被迫出局。”北京順馳房地產中介公司總經理雷海榮表示。
新政將終結“亂象”
近年來，房產中介行業亂象叢生。北京、天津、上海、合肥等地二手房交易中陸續發生十多起嚴重的房地產經紀公司詐騙鉅額房款案，最近在天津發生的匯衆公司詐騙案，涉及金額逾億元。
建設部副部長劉志峯去年在參加2006年房地產經紀行業峯會論壇時，語氣強硬地表示：“這種由中介代收代付房款的資金管理方式必須改變，刻不容緩。”
爲了讓二手房交易資金安全，《通知》要求設立爲二手房交易專用的存款賬戶資金，不附屬任何房地產經紀機構資產，也不是房地產經紀機構的負債，其所有權屬於交易當事人。這意味着，即使經紀公司倒閉了，客戶賬戶也不會被司法機構凍結，買賣雙方這個交易資金依然是安全的。
發展交易保證機構或許是建立存量房交易結算資金管理制度的關鍵，《通知》特別規定，交易保證機構不得從事經紀業務。各地還要對保證金的數額做出具體規定。
鏈家地產市場總監金育鬆表示：“這個規定如果能得到有效實施的話，經紀公司挪用客戶資金的情況就會得到避免，相當於也斷絕了現金收房的資金來源，然後像吃差價這些行爲也都會完全被杜絕，中介公司的收入來源全部爲服務性收入，而非差價了。”
半數以上中介將出局
相對一些規模較大的連鎖品牌中介而言，目前國內城市中，仍充斥着大量中小型經紀公司。“以北京爲例，目前房地產中介市場中登記的合法中介就達兩、三千個，良莠不齊。”北京市房地產經紀行業協會會長陳同順說。
“以前靠一個門店、一部電話、一兩人就可以開起來的中介小門店，現在已經無法生存。”北京開太物業公司總經理白鈞分析認爲，儘管二手房市場不斷髮展，但中介數量膨脹速度顯然更快，加上詐騙案件等負面影響，中小經紀公司的市場份額越來越少。
據白鈞介紹，房產中介業主要來自於服務佣金，但這隻對形成規模的大型連鎖中介有效。相形之下，小中介門店僅靠佣金難以維持生計，更談不上盈利。根據中介業主反映，不少小中介每月平均只有一單生意，有的完全沒有，房租、水電、員工工資無法保障。
這就表示，他們必須通過吃佔用客戶資金去低價收房、高價拋出等方式來獲取更大收益。事實證明，這類收入約佔中小經紀整體收入的八成以上。更嚴重的是，挪用客戶資金再去現金收房、吃差價本身就蘊含極大風險，使資金回收時間加長，佔用客戶資金的時間也愈長，於是類似堅石、佰家等捲款案件相繼發生。
新的資金管理辦法出臺後，無疑斷了中介以客戶資金生財的後路，數據統計，去年一年，北京市場已有300多家異地來京中介無法適應市場競爭而關閉，這一情況也發生在上海、廣州、深圳等二手房市場活躍地區。2006年上海關閉中介達1千多家。
房地產市場連年調控，加劇了小中介的生存窘境。雷海榮預測，這一淘汰效應還將加劇，北京至少將有半數中介被淘汰出局，而大品牌中介的市場佈局業已完成，擴展步伐也將減緩。
對北京目前兩千多家中介公司，陳同順認爲小中介會不斷集中或淘汰，“最後中介品牌能剩下十分之一就不錯了。”
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