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青島的畸形房價
飢餓式的土地供應、“招拍掛”中房地產商運作資金的轉嫁、全國性地產市場帶來的投資炒房，這些因素綜合起來將青島的房價推向高峯，同時也將青島帶入了GDP大市。青島一躍成爲北中國房地產投資最熱的城市之一。700多萬人的城市擁有800多家地產公司。
二線城市的一線房價
1999年，東部沿海香港中路兩邊的商品房，最貴的也僅在3000多元/平方米。現在看來，1999年青島的房價在全國大中城市中毫不顯目。但僅僅兩年後——2001年，青島房價駛入了快車道。
“青島的房地產市場其實是個全國的市場。”青島市委黨校經濟學教研部教授程國有長期關注房價，他曾撰寫《青島房價緣何成爲不倒翁？》。青島東部沿海的房子被三部分人買走了，一是青島本地有錢人，二是國內其他城市的有錢人，比如臨近的招遠，有個黃金礦，很多礦老闆就到青島買房，三是韓國人，在青島的韓國人有數十萬，這部分人購買力很強。這三部分人買房後，真正長期住在青島的很少，大多數都只是在節假日來度假。因此，夜晚，沿濱海大道一路看下來，別墅、公寓只有零星的燈光透出。
自2001年青島確定成爲奧運會帆船賽場後，房地產商開始炒作奧運概念，導致海邊的房價狂漲，很多人看中的是青島房價的升值空間。這中間一部分是長期炒房者，一部分是純粹短期投機炒房者，資金鍊條很脆弱，多數是靠貸款或抵押不動產得來，因此急於出手。許多樓盤一開盤就馬上進入了二手市場，這樣的投機性炒作也製造了一些房地產“泡沫”。
可以說青島的房地產市場從來都不冷清。從1992年青島房地產起步，就吸引了大批外商。在青島資深地產人士唐煒的記憶裏，青島最早的房地產商基本全是外資，主要來自香港、臺灣地區，還有一部分美籍華人。
那時候整個青島東部幾乎全是農村。青島市剛開始大力招商引資時，提供了相當優惠的政策。政府拿出所有的土地資源任地產商挑選，但往往並不瞭解外來地產商的實力、信譽等，只能看外在包裝。比如，地產商住的賓館、開的車、印的名片。當時的地價現在看來相當便宜，1992年，臺灣地區一家開發商拿下了東部海邊石老人附近220畝地，每畝地價格不足8萬元。現在石老人附近一畝地價格在1800萬元左右。
地價不高，房價卻不低。1994年，東部沿海的別墅價格就達到了1萬元/平方米，一家外資公司開發的74棟別墅、4棟公寓樓很快就賣光了。這一年，青島的房地產企業已經達到了400多家，其中本地的房地產企業佔一半左右。
此時青島東部剛進入開發期，地產企業拿地相對容易，整個地產市場一片混戰。到1996年，地產市場進入低谷期，外資企業由於鋪的攤子大，很多都缺乏資金，多個項目就此擱置，成了爛尾樓。唐煒舉例說，深華太陽城至今還是個大坑，新加坡環宇開發的爛尾樓至今還無人接手。真正做下來的項目只有陽光大廈、弄海園、銀都花園、太平洋中心等很少幾個。港商，臺商以及其他外商這時候基本全都撤出青島。可以說上世紀90年代後期，在青島市政府東遷的帶動下，東部沿海地段開始走活，但房地產市場相對穩健。
杜世成2001年主政青島的時候，東部可供開發的土地已屈指可數。新修建的濱海大道從膠南沿海到棧橋、嶗山，最後通到即墨，環繞膠州灣，整個提升了青島東部沒有開發的土地的價值。東部房價至此瘋狂上漲，青島進入了第二輪房地產開發熱潮。
與此相對應的是西海岸，西海岸的黃島在上世紀80年代就成立了經濟技術開發區，但發展緩慢，一直沒有獲得房地產商的青睞。杜世成力主青島經濟重心西移，隨着加工業、製造業、碼頭、工業園落戶，黃島開始紅火，房地產開發也駛入了快速道。當年曾任天泰地產副總的唐煒回憶說，2001年，天泰地產在西海岸開發了天泰陽光海岸精裝修項目，項目由韓國設計師設計，24萬平方米的樓盤，3450元/平方米起價。當時西海岸天泰陽光海岸周邊的項目大多在1200元/平方米左右，但這個樓盤很快銷售一空。
在這一輪的房地產開發熱潮中，參與者基本都是本地企業。四五年的時間，青島市內四區(嶗山、市南、市北、四方)可供開發的空地基本開發完畢。此時，政府將開發重心轉向了李滄、城陽等郊區，開始批大地塊。外地房地產大鱷此時開始進入青島。以萬科、綠城等爲主，但這些外地房地產大鱷也都和本地企業合作。一般是本地企業有地，外地企業出資。萬科和青島本地銀盛泰合作開發城陽40萬平方米的地塊，綠城和百通合作開發李滄區184萬平方米的地塊，“這樣大的面積在過去想都不要想”。
隨着青島地產開發重心的轉移和外地地產大鱷的進入，這個二線城市郊區的房價迅即超過了5000元/平方米。
“外來投資炒房、青島獨特的地理結構、本地人的居住觀念，這些都對房價大漲有一定的作用。但房價之所以漲到了今天這個樣子，更多是由於土地成本瘋狂上漲。”青島市委黨校經濟學教研部教授程國分析認爲，土地供應短缺，加之2001年，青島市的土地供應由協議出讓轉爲“招拍掛”，這才導致了青島土地成本大漲。
土地供應短缺源自政府採用的“飢餓供地法”，和杜世成“經營城市”的理念有關。青島資深地產人士唐煒解釋說，就是嚴格控制建設用地總量，壟斷土地一級市場供應，採取統一規劃、統一徵用、統一配置的方法實現對土地的有效控制。青島市政府建有土地儲備中心，主要管理市內四區土地，其他縣市區各有土地儲備中心。政府同時將一些閒置、低效利用的土地採取收回、收購等方式納入土地儲備，經整理後再公開出讓。青島市國土資源和房管局一名負責人曾解釋說，“實際上就是把土地資源變成財源，最大限度地盤活土地資產”。
青島地產界資深人士解釋說，按杜世成的經營理念，政府壟斷了土地，就會出現土地供應不足，擡高土地的價格，從中能獲取更大的利益。另一個潛在規則是，由於相關主要領導直接掌握土地審批，將大塊地分成多次審批，自然可以爲個人牟取更多利益。
雖然開始實行“招拍掛”，其實很多時候，還是要看地產商與有關領導的關係。比如招標，一般都會在招標文件中限定企業資質、規劃方案等，有時候就會制定剛好只符合某個開發商的招標文件。關於掛牌，一般符合條件的可能有四五家企業，但如果有關領導“看好”某個開發商，就會幫助勸說其他申請的開發商退出。當然可能會給其他開發商適當承諾，比如在另外的地塊中向其傾斜。
拍賣看似非常透明，所有開發商在同一個平臺上競價，但實際上，如果開發商工作做好了，就可以事先與其他幾家主要競爭對手商談。拍賣時，其他幾家競爭對手作爲托兒舉牌。大家輪流坐莊，或者一家地產商拿下地塊後，再分包部分工程給其他開發商。這樣拍賣現場一般不會出現激烈競爭，有關領導也會出面裁決，在幾個大地產商之間搞平衡。在杜世成執政期，政府更多采用掛牌的方式出讓土地。
無論通過哪種方式拿地，其實土地的審批都是“一把手”說了算。一個例子就是，嶗山原區委書記王雁公然違反國家土地管理的有關規定，違反權限，採取批條子、打招呼、開協調會的方式，直接插手干預土地批租和出讓事務，從中獲利496萬元，最終釀成土地大案。經查處，王雁被判死緩，原青島市國土資源局局長張志光受賄860多萬元，被判死緩，原嶗山區國土資源局局長於志軍受賄539萬元，被判15年。
按照國土資源部規定，開發土地的程序其實極爲複雜，應該先由開發商給區長寫用地申請，區長把用地申請通過分管區長批到國土局，局長再安排土地科填寫審批表，經科長、局長層層簽名再報到區裏，缺少一個環節都不行。要想將一片地成功開發成商住樓，必須得到規劃部門的許可，所以，開發商要想在土地資源炙手可熱的大背景下得到一塊地，必須一一打通規劃、審批、國土等環節。
在青島這種寸土寸金的城市，縮短拿地時間幾乎和拿地一樣重要。很多時候，開發商打通王雁、於志軍等人，有他們親自出面安排，事情很快就能解決。王雁在法庭上坦稱，國家在土地“招拍掛”上有嚴格規定，但實際上，在當時青島，只要一把手一個批條、一句話就可以從土地上牟取巨大利益。按照公訴機關指控，王雁曾經10餘次爲開發商牟取土地審批手續、舊城和城中村改造方面的利益。
在這個鏈條中，開發商當然不會損失自己的利益，所有運作拿地的資金都轉嫁到房價上面，最終還是轉嫁到消費者身上。
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