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物權法草案保護“陽光權”
幾年前鮮爲人知的“陽光權”，如今已成熱門詞彙，頻見報端。8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案對相鄰建築物的通風、採光和日照作出了明確規定。
物權法草案明確規定：建造建築物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。不動產權利人不得違反國家規定排放大氣污染物、水污染物，棄置固體廢物，施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
一段時間以來，一些城市在對新建住宅樓規劃審批環節中存在漏洞，使新建築物層數、間距不符合建築規劃國家標準，遮擋相鄰建築採光；有些開發商違規施工，造成實際施工結果與設計規劃審批結果不一致，超規劃建設，導致新建住宅樓層數過高，影響與其相鄰建築物的採光；還有些人爲了得到更多的居住便利，私搭亂蓋，影響相鄰建築採光。
物權法草案指出，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
法律專家認爲，相鄰關係簡單地講，就是不動產的相鄰各方因行使所有權或使用權而發生的權利義務關係。相鄰關係涉及日常生活的方方面面，生活中諸多擾鄰問題，都是對鄰居、對他人生活的一種妨礙和侵害。尊重他人相鄰權，不但是法律問題，更是道德問題。“遠親不如近鄰”，鄰里相處應當互諒互讓、彼此尊重，這是中華民族的傳統美德，也是家庭、社會和諧的重要道德理念。
農民土地承包期屆滿可繼續承包
8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案爲承包土地的農民帶來了好消息：土地承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定可繼續承包。
目前的物權法草案規定：“耕地的承包期爲三十年。草地的承包期爲三十年至五十年。林地的承包期爲三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批准可以延長。”
據瞭解，草案在審議過程中有常委會組成人員提出，在農村實行土地承包制度是我國長期堅持的一項基本制度，爲了賦予農民長期而有保障的土地使用權，應增加土地承包期屆滿可以繼續承包的規定。
全國人大法律委有關負責人指出，爲嚴格控制農用地轉爲建設用地，切實加強土地調控，制止違法違規用地行爲，物權法草案規定：國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉爲建設用地，控制建設用地總量。
據瞭解，在草案審議過程中，對土地承包經營權、宅基地使用權的轉讓和抵押能否放開，一直存在不同意見。有的贊成草案的規定，有的認爲應當放開土地承包經營權、宅基地使用權的轉讓和抵押，以緩解農民貸款難。
全國人大法律委經同國務院法制辦、國土資源部、農業部等部門以及專家學者反覆研究，最終達成共識：目前，我國農村社會保障體系尚未完全建立，土地承包經營權和宅基地使用權是農民安身立命之本，從全國範圍看，現在放開土地承包經營權、宅基地使用權的轉讓和抵押條件尚不成熟。爲了維護現行法律和現階段國家有關農村土地政策，併爲今後修改有關法律或者調整有關政策留有餘地，物權法草案規定：“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定有權將土地承包經營權採取轉包、互換、轉讓等方式流轉。”“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”
住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期
70年後住宅建設用地使用權期滿，我們的房子怎麼辦？有人說，國家可以依法收回，只給房主一點補償金。許多百姓爲70年後自己住宅的命運焦慮不已。住宅建設用地使用權成爲物權法草案公開徵求意見時百姓關注的焦點話題之一。
安居方能樂業。8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。”
建設用地問題事關國計民生，草案設專章對建設用地使用權進行規定。全國人大代表姚天恩說，“我國實行最嚴格的耕地保護制度，嚴格控制農用地轉爲建設用地。這是保障國家長遠發展、經濟平穩、社會安定的必然要求。”
爲了切實加強土地調控，制止違法違規用地行爲，草案規定：嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
草案還明確了關於建設用地使用權人的權利：建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。
不動產實行統一登記制度
辦房產證可望駛入“高速路”
房產證難辦，是現在許多購房者共同面對的問題。主要原因是，辦理房產證，需要面對十分繁瑣的手續，需要跑國土、房管等多個部門，辦理中途往往還要補充各種資料。
針對房屋產權登記這樣的土地以及建築物等土地附着物不動產登記，8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案明確規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”
專家指出，不動產登記是建立物權制度的重要基礎。物權公示這一物權法的重要原則，在不動產領域就需要依靠登記制度來保障。物權法草案經多次審議、反覆修改，最終確立了不動產統一登記制度。
據瞭解，目前按照法律規定辦理轉讓和抵押的登記機構有十幾個部門，既導致了重複登記、資料分散、資源浪費、當事人負擔增加等問題，又不利於登記制度的健全。
有鑑於此，在審議物權法草案時，有些全國人大常委會委員提出，應當明確對不動產實行統一登記，儘量節省當事人的時間，減輕當事人的負擔。全國人大法律委員會採納意見對草案進行了相應修改。
同時草案規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。不動產登記簿由登記機構管理。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。權利人、利害關係人認爲不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。
此外，草案還根據權責平衡的原則，明確了登記機構的義務：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。”
登記費用問題也是羣衆關心的話題。爲此草案規定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。有關人士表示，這將有利於規範不動產登記中的收費行爲，防止通過登記收費搞“創收”。
業主有權更換建設單位聘請的物業
備受關注的物權法草案8日提請十屆全國人大五次會議審議。這部草案明確指出，對建設單位聘請的物業服務機構或者其他管理人，業主依法有權更換。
短短十幾年間，物業服務機構從無到有、從小到大，已經成爲覆蓋面廣，對羣衆生活產生重要影響的行業，而業主和物業服務機構之間的糾紛也逐漸多了起來。
不久前，北京市海淀區某居民小區成立業主委員會後發現物業服務中的諸多問題，於是通過訴訟方式，打贏了官司。然而，他們還沒來得及慶幸自己的維權勝利，又陷入了物業公司突然撤走，小區停水停電，業主生活一片混亂的困境。最終，這個不負責任的物業公司受到政府有關部門的處理。
這次提請審議的物權法草案對業主和物業服務機構之間的關係作出明確規定：業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務機構或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務機構或者其他管理人，業主依法有權更換。
草案還指出，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主共同決定選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人，改建、重建建築物及其附屬設施等事項。
北京工商大學法學院教授徐康平說，高層建築住宅小區越來越多，業主的建築物區分所有權已經成爲私人不動產物權中的重要權利。立法者需要特別給予關注，認真對待。
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