| 車位、車庫功能上的“公共性”和“服務性”使得其歸屬、利用必須以實現業主權益爲導向，房地產開發商不得以“商業經營”模式將車位、車庫出售給非小區居民，影響業主正常生活秩序
近來廣州部分小區出現了出賣車位、車庫的熱潮，且價格持續上漲，甚至超過了商品房的單價，這種嚴重影響業主權益的行爲受到了廣泛關注。有人認爲這是在《物權法》實施之前鑽法律空子的表現，將損害業主的利益(《法制日報》3月28日)。
房地產開發商之所以急於“處置”小區車位、車庫，是因爲《物權法》草案曾規定：車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬於業主共有。房地產開發商試圖以出售等方式解決車位、車庫歸屬爭議問題，進而規避“權利推定”原則的適用。《物權法》也規定，“車位、車庫應當首先滿足業主的需要”，“車位、車庫應當首先滿足業主的需要”，“車位、車庫的歸屬由當事人約定並通過出售、出租或附贈方式實現”，“佔用業主共有道路或其他場地的車位屬於業主共有”。那麼，在《物權法》生效之前，房地產開發商的“出售”行爲是否合法？
車位、車庫作爲小區的重要附屬設施，和小區內的綠地、道路以及公共場所、公用設施一樣，均承擔着一定的“公共服務”職能，必須最大限度地滿足業主的使用需求。車位、車庫功能上的“公共性”和“服務性”使得其歸屬、利用必須以實現業主權益爲導向，以便小區居民充分享受“駕車生活”的便捷和舒適。房地產開發商不得以“商業經營”模式將車位、車庫出售給非小區居民，影響業主正常生活秩序。因此，無論車位、車庫歸屬、利用、流轉規則如何設置，都必須首先保障業主能夠正常使用，這是業主購買商品房後應當享有的權利，同時也是建築物區分所有制度的必然邏輯。
日本和我國臺灣地區就要求房地產開發商在進行房地產開發時必須附設一定數目的車位，由業主享有其所有權，並不得通過合同約定排除“法定車庫”的存在或改變“法定車庫”的歸屬。美國則確認業主對小區車位、車庫的整體所有權，開發商在未滿足小區居民需要前不得對車位、車庫加以營利性利用。
值得關注的是，由於我國《物權法》沒有確認業主享有類似“法定車庫”形式的所有權，也沒有采納草案“無約定歸業主共有”的立場。在《物權法》現有規定中，開發商往往可能基於信息不對稱，在銷售過程中利用格式合同將小區車位約定爲歸自己所有，在出售、出租的過程中利用業主使用上的依賴性，提高價格、牟取暴利，嚴重違背公平原則、誠信原則的要求。在開發商利用信息不對稱將小區車位歸爲自己所有的情況下，如何制止“價格掠奪”、促進“公平交易”就成爲今後在車位問題上維護業主權益的關鍵所在。
由於車位功能上的“附屬性”，其出售、出租首先必須面向業主，只有滿足了業主的基本需要後剩餘部分才能“商業運營”，並且不能影響業主的正常使用。這樣對“交易對象”的嚴格限定將有助於約束房地產開發商的“營利動機”，保障業主的“交易機會”。其次，即使開發商可以出售、出租車位、車庫，也必須充分考慮業主的經濟承受能力並應與之充分協商，確定好公平合理的轉讓、出租價格，而不能憑藉強勢地位漫天要價，不能剝奪已經獲得車位所有權業主的利益，也不得影響現存車位出租合同的履行。最後，如果開發商違反上述原則，業主可以提起訴訟或仲裁，法院或仲裁機構應根據“車位、車庫滿足業主需要”的立法宗旨並參酌公平原則、誠信原則，使得業主能夠以合理價格使用車位、車庫，充分保障業主權益，切實細化法律規則。 |
