物權法通過後 北京部分開發商開始突擊銷售車位

　　根據最近通過的《物權法》第74條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

　　物權法這個有關車位界定的條款引發了一個新現象。記者目前瞭解到，物權法通過後京城出現了不少開發商突擊賣車位的現象。除了北京萬科的多個樓盤在促銷賣車位外，朝陽北路沿線、望京地區、奧運地區等區域的在售樓盤近日的銷售重心都“偏”車位。

　　現象：車位開始特價銷售

　　從國外出差回來的劉先生上週回到萬科星園的家，很奇怪地看到了小區裏竟然有關於車位打折銷售的通知，地下一層部分原價11.7萬元一個的車位竟然讓利8000元賣10.9萬元一個，“特價銷售”。到銷售處打聽，銷售人員解釋說推出“特價車位”是爲了對車位的銷售起帶動作用。銷售人員還告訴劉先生，北京萬科的其他項目如萬科青青家園等都做車位銷售的促銷活動。

　　對此動心的劉先生動了想買“特價車位”的念頭，而朋友們卻告訴他不用着急，因爲“物權法出臺後，許多開發商擔心物權法實施給車位銷售造成影響而在突擊賣車位”。朋友們建議劉先生等10月1日物權法開始實施後再考慮車位的事情。

　　迴應：萬科星園:車位產權歸萬科

　　昨天傍晚，記者來到萬科星園，小區內外並沒有告示表明物業正在“促銷”車位，但實際上，小區的車位出售價格降了8000元。

　　不過，很多業主對此並不知情。聽說降價的消息，小區業主歐陽女士趕緊給老公打電話，因爲她家的車一直處於“遊民”狀態。消息靈通的張女士倒是看到過小區物業發佈的優惠信息，不過她表示已經忘了在哪兒看見的，物業也沒有大肆宣傳。由於小區物業將車位的租售事宜交給了房屋租售中心，記者以買房者的身份打探了一下情況。據工作人員劉先生介紹，整個小區只有地下車位，共有1700個，與住戶的比例是0.7比1,目前只剩下300個閒置車位，其他均已租出或售出。“現在地下一層的車位是10.9萬元，地下二層是8萬元，比去年下降了8000元。如果是租車位的話，一個月500元。”劉先生稱車位降價的優惠活動從年前就開始推行了，此舉與物權法的規定並沒有關係。“只不過是因爲地產公司不想再爲這幾百個車位一直拖着了。”同時，他表示自己對物權法的規定也有所瞭解，這些規定對小區地下車位的租售情況並不存在影響，因爲“小區車位的所有權都是萬科房地產公司”，即使賣不出去，也不會按照新規定成爲業主共有。

　　調查：賣車位緣於擔心今後車位定價不能自己說了算

　　京城開發商“不約而同”地熱銷車位是否像劉先生的朋友說的那樣“物權法實施給車位銷售造成影響”？記者對多家開發商進行採訪，結果是有的開發商一口否認，而部分開發商在讓記者不透露樓盤名稱和個人姓名的前提下坦言：“肯定有影響，得在十一之前想辦法儘快多賣些車位。”

　　招商地產的營銷負責人宋翔華、金地國際花園客服中心前任經理解強等人的看法和萬科星園銷售人員的看法基本一樣。解強告訴記者，經過這幾年的發展，北京的開發商在車位的權屬上做得很規範，北京現行的法律法規也基本和物權法一致———“車位基本上是有約定的從其約定，沒有約定的看證明”。他解釋，北京的車位一般都是和房子分開賣，因此有關車位的約定一般都在前期物業管理公約內寫明，有約定的按照約定確立車位的權屬，沒有約定的只要開發商能提供產權證明就屬於開發商，不能提供權屬證明的就屬於業主。也正是如此，宋翔華、解強等人認爲物權法的出臺和實施對北京車位的銷售管理沒有什麼影響。

　　記者走訪了萬科星園、珠江羅馬嘉園等樓盤售樓處。萬科星園的銷售人員告訴記者，萬科拿出“特價車位”與物權法的出臺和即將實施無關，“物權法規定得很明確，產權車位不會業主共有，開發商是可以拿出來賣的，因此，產權車位不會受物權法影響，我們推出部分特價車位只不過是想促進車位的銷售，並不是想在物權法實施前突擊賣車位。”珠江羅馬嘉園新開盤的橄欖季銷售處，銷售小姐也明明白白地告訴記者，“車位不會打折！物權法的出臺對有產權的車位沒有任何影響！”

　　對此，另外幾名京城知名開發企業的銷售負責人或者客戶服務部負責人告訴記者，“售樓處銷售人員的回答是經過培訓的，不信，你無論去哪個銷售中心，回答肯定都差不多是這樣。”這幾位業內人士承認上文宋翔華、解強等人的說法，北京目前車位的權屬確定問題基本上是“車位基本上是有約定的從其約定，沒有約定的看證明”，但他們指出，物權法的實施對車位的影響不在“權屬確定”上，而是在銷售對象和銷售價格上。

　　這幾位因吐露真言而不願意透露姓名的人士詳細解釋了他們的這兩個擔憂：

　　其一，按照《物權法》的第74條款，10月1日以後，隨着物權法的實施，小區車位將優先滿足本小區業主的需要。“以前車位不一定是賣給或者租給本小區的業主。”據他們介紹，北京現在很多小區的車位購買對象不全是本小區業主。而出現這種現象的原因是現在除了高檔住宅外，中檔住宅特別是普通住宅，業主買了房後一般都“負擔較重”，因此車位銷售不是很好。於是，本身規劃有大面積商業或者周邊有很多商業、高檔住宅的一些小區，開發商就把小區的車位賣給或者租給了商家或者周邊車位價格更高的“隔壁小區”的業主。據他們透露，望京地區、朝陽北路以及東四環等地區這樣的小區不少。“物權法實施以後，這樣的做法也許就不行了，而少了小區業主以外的買主，車位也許就會更加賣不動，這纔是很多小區這些天趕緊推銷車位的主要原因——趁在十一前，趕緊把車位賣給周邊需要的商業或者其他需要的人。”

　　其二，部分開發商擔心今後車位定價不能自己說了算。這幾位業內人士解釋，按照《物權法》的第70條規定：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。而一般能賣的產權車位都在建築物地下，“也就是說應該是屬於物權法規定的業主對‘專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利’的共有部分。那麼，現在的問題是什麼是共同管理權？是不是意味着今後即便是開發商能拿來賣的產權車位的定價問題，也應該是業主和開發商共同商量確定，而不是像現在這樣由開發商一家來定？如果真的是這樣，將來會面臨很多問題，所以現在才着急趕緊搶在十一前多賣車位。”

　　現狀

　　左安浦園業主：目前車位還在出租

　　昨天，左安浦園正在籌備業委會的郭先生介紹，目前該小區內的車位實際屬開發商所有，物業進行管理，地上和地下的車位都出租給業主使用。但該小區目前正在籌備成立業主委員會，因此暫時還未考慮怎樣用《物業法》第74條對車位的規定維護業主權益，這些問題只有等業主委員會成立後才能和開發商、物業部門協調解決。小區內沒有出現出售車位的現象，即便是開發商和物業拋售，等以後業委會成立了，也可以再將有關收益追回。

　　壹線國際業主：車位歸屬約定無法更改

　　四惠東的壹線國際小區去年10月交房，業主楊先生最近在網上發帖要以每月300元的價格出租地下車庫車位，他認爲《物權法》關於車位的規定不能起到應有的作用，因爲現在一般購房時開發商提供的合同都對車位有了約定，業主沒有其他選擇，幾乎任何一個項目的售房合同都對車位歸屬有了約定，且約定不能更改，業主只能同意。楊先生購買了地下車位20年使用權，因一時用不着，就想租出去。而昨天到壹線國際諮詢購房事宜的張先生得知，該項目的尾房有一套一層的房子，購買該套房屋贈送一個地下車庫車位的20年使用權。

　　建欣苑小區業主：物業收費應返還業主

　　豐臺建欣苑小區曾多次因收停車費引發業主和物業的爭端，該社區的業主李女士介紹，目前地上車位每月收費120元，地下車位每月240元。目前物業沒有出售車位等行爲，但她認爲在購買房子時，80多平方米的公攤面積就有十四五平方米，她認爲包括地上停車位的面積，因而再交停車費就不合理，而地下車庫原本就屬人防工程，物業收費應返還業主。