| 2007年3月16日，《中華人民共和國物權法》(下稱《物權法》)在十屆人大五次會議上獲得高票通過。《物權法》對維護國家的基本經濟制度、完善社會主義市場經濟秩序以及明確物的歸屬和利用關係具有重大意義。《物權法》也是一部關係到民計民生的法律，它對衆多百姓關注、亟待解決的問題和難題提供了法律規則，是一部真正的“民生法”。新出臺的《物權法》對於“民生”問題的規定，主要體現在如下方面。
1 民事主體的財產權利一體、平等保護
自2003年“公民的合法的私有財產權不受侵犯”這一條款被寫入憲法修正案以來，普通民衆對私人財產權的保護意識開始真正覺醒。《物權法》第66條明確規定：“私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、破壞。”同時，對於私人物權的保護和對於國家、集體物權的保護放在了並列的位置上，《物權法》第4條規定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”這些規定表明《物權法》貫徹了“以人爲本”的基本方針，任何民事主體，無論是自然人，還是國家、集體，富人還是窮人，《物權法》對於它們擁有的合法財產都將給與平等保護。它從基本法的層面上對私人財產的法律地位作出了明確的規定，肯定了私人財產和公共財產受到法律的一體保護、平等保護。可以說，財產領域實現的法律地位平等和法律保護平等會直接激發、培育國民的平等意識和民主精神。
《物權法》在保護私人財產權利的同時，對公共財產尤其是國有資產的保護也在不斷的強化。事實上，與過去的財產保護規範體系相比，《物權法》更進一步細化和落實了對國有資產的保護，例如第57條規定：“履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。違反國有財產管理規定，在企業改制、合併分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。”可見，《物權法》對於國有資產的保護非但沒有因私有財產地位的提高而減弱，反而有極大的加強，甚至擴張到《行政法》和《刑法》的保護手段。可見，在《物權法》確立的框架下，國有財產、集體財產以及個人財產均將受到並行不悖的平等保護，毫不誇張地說，這是建立我國財產法律體系的奠基之舉。
2 明確登記在不動產物權變動中的模式、功能和法律效果
因不動產對社會、經濟和人民生活意義巨大，故不動產物權問題成爲關注的熱點和理論紛爭的焦點。基於法律行爲引起的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，即不動產物權的變動，在我國登記要件主義還是登記對抗主義，理論上一直存在爭議。在以往的不動產法中，對於不動產物權變動的模式、不動產登記的功能、效力、法律後果等問題的規定處於模糊的狀態。對此，《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”該規定表明我國《物權法》採用了登記要件主義的不動產物權變動模式；未經登記的，不動產的物權變動不發生法律效力。以買房爲例，在購買房屋時法律上將是否辦理轉移登記作爲判斷是否取得房屋所有權的客觀標準，所以，辦理登記手續成爲不動產交易過程中最核心的程序。與此相適應，爲了給購房者辦理不動產登記手續提供方便，並提高登記機關辦理登記手續的效率，《物權法》也改革了過去將房屋和土地分別登記的做法，規定國家對不動產實行統一登記制度，並要求登記機關對其錯誤登記給他人造成的損失承擔責任，真正體現了便民、利民的立法思想。
在不動產法中，記載在登記簿，納入登記的權利原則上被推定爲是正確、合法的權利，這是法律爲保護不動產權利人的合法物權，確保不動產交易安全，穩定社會經濟秩序的必然選擇。但這並不是說記載在登記簿中的物權就是絕對正確、不可推翻的，如果登記的物權事項與事實上的物權事項不符，則賦予當事人更正權與異議權。對此，《物權法》首次規定了更正登記和異議登記制度，《物權法》第19條第1款規定：“權利人、利害關係人認爲不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機關應當予以更正。”爲了對不同利害主體的權益給與平等保護，協調他們之間的利害關係，當不動產登記人因處分該不動產而導致利害關係人權利受損，而利害關係人尚無充分證據進行更正登記之時，異議登記能有效的阻止登記人的處分行爲，爲自己贏來提起訴訟的時間，《物權法》第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。 ”在商品房預售，即期房買賣中，由於作爲交易標的的房屋在買賣雙方簽訂合同時尚未建設完成，不能對其進行權屬登記，這就使一些不道德的開發商有機可乘，將一處房屋分別賣給多個購房者，致使購房者受損。爲了有效遏制這種行爲，保護購房者未來取得房屋的所有權，《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，爲保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”創設預告登記制度，購房者可以向登記機關申請預告登記，以對抗開發商再次處分該不動產的效力。
3 徵地、拆遷規定更加細化並着重保護被徵收人的利益
一直以來，補償不足額、款項不到位、程序違法等都是徵地、拆遷環節中的突出問題，也極易引發糾紛。《物權法》對徵地和拆遷問題作出了有利於被徵收人的規定。
關於徵收集體土地所有權的問題，《物權法》第42條第2款規定：“徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗的補償費等費用，安排被徵地農民的社會保障費用，保障被徵地農民的生活，維護被徵地農民的合法權益。”該條款不但將補償內容作了詳細的規定，更重要的是，將以往草案中規定的“合理補償”修改爲“足額補償”，這是對公民私有財產與國家、集體財產一體保護原則的迴應，體現了黨和國家對徵地補償安置必須確保被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的精神和原則。
關於徵收單位、個人的房屋及其他不動產的問題，《物權法》第42條第3款規定：“徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。”考慮到各地的發展很不平衡，具體的補償標準和補償辦法，由其他相關法律依照《物權法》規定的補償原則和補償內容，根據不同情況作出規定。《物權法》對拆遷補償的規定雖然可能在一定程度上會增加房地產開發的成本和影響房地產開發的進度，但對於保護房屋所有權人等物權人的利益，維護弱勢羣體的權益起着至關重要的作用，是社會公平正義的體現。
另外，《物權法》第42條第4款還規定：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。”通過涵射刑法的保護方式，用以保證被徵地人、被拆遷人的合法利益，力度不可謂不大。可以肯定的是，《物權法》規定的不動產徵收制度，將會對《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》等涉及徵地、拆遷的法律法規產生巨大的影響，未來的相關法律將會對不動產被徵收人合法財產權給予更周到和周延的保護，在私權利與公權利的“博弈”中，私權利將會越來越受到尊重。
4 嚴格限制農用地轉爲建設用地
我國的耕地保有量只有18.3億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的三分之一。十屆全國人大四次會議批准的“十一五”規劃綱要確定，到2010年耕地保有量必須保持18億畝，這是一項約束性指標，是不可逾越的底線。實行最嚴格的土地管理制度，特別是切實保護基本農田，是我國面臨的一項十分緊迫而又艱鉅的任務。《物權法》第43條規定：“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉爲建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序徵收集體所有的土地。”它要求用法律手段嚴格限制國家對集體所有土地進行徵收的條件、權限和程序，與土地管理法一起構建成最嚴格的土地管理制度，切實保護農用地，維護民生大計。
5 建立了業主的建築物區分所有權制度
所謂建築物區分所有權是由建築物的專有部分所有權、共有部分所有權以及因共同所有關係而產生的成員權所構成的一種特別所有權，包括專有權、共有權和成員權。《物權法》第70條從維護業主的合法權益出發，明確規定業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分如電梯等公用設施和綠地等公用場所享有共有和共同管理的權利。
根據《物權法》規定，業主對於其專有部分享有所有權，而對共有部分享有的則是“共有和共同管理”的權利，其中所謂“共同管理”的權利，即爲成員權。這裏需要說明的是，業主對專有部分以外的共有部分不僅僅是享有權利，同時還承擔義務，例如居住在電梯公寓中的業主對於其共有的電梯一方面享有使用權，另一方面還需承擔繳納電梯運營和維修費用的義務。很多業主一直存在這樣的疑問：如果我不使用共有設施，是否仍需繳納其運營及維修費用？對此，《物權法》給出了肯定的答案，第72條規定業主對共有部分享有權利，承擔義務，並且“不得以放棄權利不履行義務”，這就意味着即使業主放棄使用共有設施之權利，仍不能免除繳納該設施運營及維修費用。
對於建築物區分所有權遭受損害後的救濟模式，學界一直存在着爭論，集中在損害救濟的訴訟主體資格上：業主委員會是否具有訴訟主體資格而以自己的名義參加訴訟？這種爭論在過去的草案中也有所體現，在三審稿和四審稿中業委會都被賦予了訴訟主體資格，但是在隨後的五審稿中被刪掉。理由在於：一方面，業委會沒有自己獨立的財產，在訴訟中難以承擔責任；另一方面，有關訴訟主體資格似乎也不宜在一部實體法中做出規定，而應當由程序法進行規範。這種意見被保留並反映在最終的《物權法》上，根據第83條規定，當業主合法權益受到損害時，業委會只能通過進行救濟，只有業主才能依法向法院提起訴訟。
事實上，建築物區分所有權理論在學術上由來已久，但是直到《物權法》出臺，這一術語才真正被納入立法，這極大地充實了我國的房地產權利體系，也爲我們將來物業服務規範的制定和完善提供了良好基礎。
6 明確建築區劃內道路、綠地、車位和車庫的歸屬
作爲長期以來住宅小區內糾紛產生的焦點和熱點，小區內公共設施歸屬的爭議伴隨着《物權法》草案的審議過程不斷升溫，並在草案中被不斷的充實和修改。《物權法》的出臺使這一爭論告一階段。
針對小區內的道路和綠地等公共場所、設施，《物權法》第73條規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”即住宅小區內的道路和綠地等公共場所、設施及物業服務用房，除幾種特定情形以外，原則上歸業主共有。
一方面，這在很大程度上明確了購房者在購買商品房時公攤面積的範圍，進而爲確定房價提供了基本的依據；另一方面，它也劃出了房地產商在銷售、經營小區時的權利邊界，有利於維護業主的權益。這一條款沿襲了之前草案的規定，基本得到了百姓的認可。
關於車庫、車位的歸屬，《物權法》第74條規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這一規定相較之前的草案有着較大的變化。
之前六審稿中被寫入的“優先滿足業主需要”條款被完好的保留到了最終出臺的法律當中，這當然是出於維護業主利益的考慮。但遺憾的是，對於何謂“優先滿足”，《物權法》始終沒有作出更加細緻和更富操作性的回答，這一缺口如果不由相關司法解釋進行填補，極易導致糾紛的發生。真正被完全修改的條款是，從四審稿開始就被寫入的關於車庫歸屬“沒有約定或者約定不明確的，屬於業主共有”條款，在最終出臺的《物權法》中被刪除，取而代之的是規定車庫歸屬“由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。這也提醒了我們廣大購房者，在購買商品房時務必要留意關於小區車庫歸屬的約定，以免在購房後發生爭議，遭受損失。
7 規定善意取得制度，促進財產交易安全
所謂善意取得，是指無權處分他人動產或不動產的讓與人，在將其持有的動產或不動產轉讓給受讓人後，如果受讓人取得該動產或不動產時系出於善意，則其即取得該動產或不動產的所有權，原動產或不動產所有人不得要求受讓人返還。比如甲的手機被乙借來使用，丙看見乙使用手機誤以爲歸乙所有，於是從乙處將其買下。此時，根據法律規定，丙可以合法取得該手機的所有權而無須向原手機的真正權利人甲返還，同時由無權處分人乙向甲承擔賠償責任。
《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權”，“受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”比起先前理論中的善意取得制度，《物權法》中的善意取得制度走得更遠，將不動產和其他物權也納入可適用善意取得的範圍，這無疑是一種進步。需要澄清的問題是：很多普通民衆不能理解善意取得制度的合理性。明明是我的東西讓別人非法賣了，怎麼就不是我的了？善意取得制度的設計目的在於維護商品交換的正常秩序和交易安全，並及時解決民事糾紛。試想，如果沒有該制度，在交易的過程當中必然人人自危，彼此都害怕對方不是買賣標的物的真正主人，那麼市場交易的秩序必然難以建立，同時人們紛紛糾纏於尋索物之權源，陷入訟累，不利於和諧社會秩序的建立。事實上，善意取得作爲一種相對成熟的《物權法》制度，有着完善的預防濫用機制，如明確規定其適用條件，遺失物不適用善意取得制度等等。可以預見，善意取得制度在未來的市場交易中，必將發揮越來越重要的作用。
8 規定領取遺失物需支付必要費用和承諾賞金
《物權法》首先明確了行爲人拾得遺失物後必須歸還的法定義務，第109條規定：“拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。”這一點沿襲了我國《民法通則》中關於拾得遺失物的規定，也反映了我國傳統的道德觀，是順理成章的。但是，在拾得人是否有權向失主索要報酬方面，一直存在較大的爭論，最終出臺的《物權法》也迴避了這一問題，只是在第112條中規定：“權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。”這就意味着失主領取遺失物應當向拾得人支付保管費用，如果失主事先懸賞的話，還必須履行其承諾。這樣的規定爲拾得人向失主要求支付必要費用和承諾賞金提供了法律依據，同時也通過立法判斷取代了道德判斷，避免了拾得人羞於向失主追索支出費用的尷尬。這一方面表現了《物權法》立法的謹慎，另一方面也昭示了法律公平正義的理念。
值得一提的是，在草案中原本規定的返還遺失物的時限(二十日)在最後一次審議時被刪除了。這樣的修改無疑是進步的，因爲二十日的時限對於拾得人來說太過於嚴格，且打破了權利義務分配的平衡性。事實上，行爲人在拾得遺失物以後，法律雖然爲其規定了“通知權利人”或者“送交公安機關”的義務，但這項義務究竟是法律邏輯的要求還是道德邏輯的要求，即這一義務的本源究竟爲何？這是一個理論上需要進一步研究的問題。 《物權法》最終弱化了拾得人的義務，也許正是對於這一理論難題的妥協。
9 爲宅基地使用權進入流通市場打開缺口
近年來，農村宅基地使用權是否可以進入市場自由流轉，城鎮居民是否可以在農村購置宅基地的問題一直困擾着人們。持否定論者主張農村宅基地是無償分配給村民使用，帶有強烈的福利性質，如果允許農村宅基地使用權進入市場自由流轉，一方面會對集體組織造成損害，另一方面也極有可能使得農民喪失居住地的土地，更多的是擔心城鎮居民大舉進入農村購置房產會使本來就十分緊張的土地資源面臨枯竭。持肯定論者則認爲農村宅基地使用權依法進入市場進行流轉，符合市場經濟物盡其用的原則，同時也可以大量盤活農民手中的財產，對促進農村城市化進程顯有裨益。如果禁止其自由流轉，則不是真正保護農民的利益，而是在客觀上使農民的一大財產變成“死產”，客觀上限制了宅基地的保值增值。
我國的立法對於宅基地使用權流轉問題一直持否定態度。《土地管理法》規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地；之前的《物權法》草案中也明確規定宅基地使用權只能在農村集體經濟內部流轉，而禁止向城鎮居民轉讓。然而在《物權法》中，草案中的上述規定被刪除了，取而代之的是第153條的規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”這條規定首次明文承認了宅基地法律關係中包括“轉讓”關係，雖然把具體的轉讓規範留給了“土地管理法律和國家有關規定”，但是這樣的措辭無疑爲將來相關土地法規的修改和政策的出臺打開了缺口，在這一立法精神的驅動下，農村宅基地使用權進入市場進行流轉成爲可能，也爲我國建立城鄉統一的房地產市場邁出了關鍵性的一步。
10 規定擔保物權，便利資金融通，完善信用機制
1995年我國公佈實施了《擔保法》，並在其後的時間內不斷出臺司法解釋等進行完善，初步建立了中國的擔保制度和信用機制。《物權法》在《擔保法》的基礎上，結合物權法理論和多年的司法經驗，對於擔保物權做出了詳細的規定，並在一定程度上有所突破。
在抵押權制度中，《物權法》擴大了可供抵押的財產範圍，第180條規定，建築物和其他土地附着物，建設用地使用權，以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權，生產設備、原材料、半成品、產品，正在建造的建築物、船舶、航空器，交通運輸工具等財產都可以作爲抵押物。其中，動產和正在建造的船舶、飛行器可以進行抵押更是對傳統抵押權制度的發展。尤其值得注意的是，與以往的兜底條款不同，《物權法》規定“法律、行政法規未禁止抵押的其他財產”均可以作爲抵押的標的，反映了“法不禁止皆可行”的司法精神，充分顯示了立法的技術性和科學性。《物權法》也明確了不可抵押的財產範圍，其中公益事業設施不可抵押引人注目。《物權法》還正確地區分了抵押權合同和抵押權設定之間的關係，糾正了《擔保法》的錯誤，並根據動產和不動產的不同性質規定了不同的抵押權生效要件，這對於我國完善擔保物權制度影響深遠。同時，《物權法》也對動產質權、權利質權、最高額質權進行了細化規定；對留置權的使用條件進一步放寬。
對擔保物權的全面規定，標誌着我國擔保物權制度以及以此爲重要基礎的信用機制發展進入嶄新階段，爲保障債權實現，降低授信風險，保障融資的順利進行以及刺激消費，高效地滿足人們日益增長的消費需求有重要作用。 |
