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攻克房價僵局的壁壘，在此一舉
經歷了一年多關於中國房地產市場深層問題的討論和系統式調控後，樓市似乎又重新回到房價之爭的原點。
久抑難顯效？今年年初，一切似乎變化不大。是急風暴雨的政策顯效仍有待時間？還是一些個別部門的調控措施本身具有操作性先天不足的毛病？抑或是一些地方的落實態度着實有問題？我們密切關注的房地產市場，又在膠着狀態中繼續着困局。
然而，在看似平靜的背後，一場更爲深入的調控大幕，正在徐徐拉開。中央和地方都在暗中加碼，市場各方都在重新角力。
房價，這事關天下蒼生的大話題，在困局中孕育着一次更大的突破，像極了那場會迎來最終勝利的登陸。
今年3月19日，國家發改委、國家統計局聯合發佈數據顯示，2月全國70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲5.3%，環比上漲0.6%。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%，且各城市的新建商品住房銷售價格同比全部上漲。深圳、北京、廣州位居全國漲幅前三名，分別上漲9.9%、9.7%和9.6%；而上海，這個去年房價微幅下降的少有的調控顯效個案，也開始在2月止跌回升。
另一邊，按照國家統計局對收入的7等分法，目前中等收入者的買房支出負擔比以前有所加重，一些中等收入家庭的月還款超過了全部家庭收入的50%。隨着先後5次加息造成的成本壓力逐漸增加，有專家稱“中產階層買房會越來越困難”。
與房價“空漲”相對立的是，某些城市的商品房銷售量不斷萎縮，而“價升量減”正是市場瀕臨調整的鮮明預兆。“成交量下降的原因，一是有效供給不足，二是市場對高房價的承受力已經越來越低。”分析人士指出。
幾乎在2月房價指數公佈的同一時間，一份由建設部立項、上海社科院房地產業研究中心和上海市房產經濟學會歷時4年多完成的《中國城市房地產發展評價和預警體系研究》報告的核心內容被媒體公開。報告中的價格指標研究顯示，上海房地產指數的增長速度從2003年到達頂點後開始放緩，與作爲參照系的消費物價指數相比，上海房價上漲幅度正逐步回落，到2006年，上海房價指數高出消費物價指數6.2%，已經進入“正常”範圍。
但是，在另一份“上海商品住房價格指數預警表”中，上海住宅的價格上漲幅度已經低於消費品價格上漲的幅度，2006年的漲幅爲“-0.5%”。而商品住宅去化量(銷售＋出租)佔供應量(竣工面積＋上年空置面積)89.27%，表明供應無法被全部消化。
2006年7月，上海市政協組織的上海房地產發展形勢分析及對策研究課題組發佈的《促進上海房地產平穩健康發展的建議》中也指出，上海未來供大於求的局面將會至少維持3年，供求比例在1：0.72左右。
相關專家解釋，總體供應過量主要源於上海市郊的商品房供給量較大。但這種供大於求，是否會進而導致房價區域性下降且局面是否會波及市中心，業內爭議較大。一種說法是，市中心因土地總量的限制，房價仍會穩步上揚。
但是，市場的威力就在於蝴蝶效應的難以預測，“我們想象不到區域性價格波動是否會在影響整體購房心理後，進而影響全部樓市。”上海一家房地產開發企業副總裁告訴記者。
僅有市場規律調節，“問題”樓市並不至於如此難解。更重要的是，中國房地產發展作爲中國經濟整體走勢的調節器，在中央政府和地方政府的多重思慮下，情況顯得愈發錯綜複雜。
“地方政府每年有鉅額稅收上繳任務，如何期待他們能真正‘割肉’出來做好保障類住房建設？”上海某資深房地產專家稱。這也不難解釋爲什麼70-90結構調控政策、廉租房政策等多停滯不前；在利益捆綁的前提下，土地增值稅清算、個人所得稅徵收等抑制樓市投資過熱的政策也大打折扣。
地方施政穩定房價
雖然中央與地方在調控落實方面的“博弈”情況繼續存在，但縱觀今年以來的全國各地樓市，也出現了不同程度的變化，一些主要城市正在實施相應的措施，目標直指房價的穩定運行。
北京：限價房實質性運轉
在去年“國六條”掀起的新一輪房地產調控風暴中，北京的房價依然“屹立不倒”，漲幅更是全國居前。而面對中央今年提出的平抑房價的要求，北京選擇了先從限價房着手。
從去年5月至今，北京首批限價房用地終於在“懷胎”10個月後，於今年3月底正式入市，並將從本月起陸續進行招標出讓。第一幅限價房用地海淀區西三旗項目的均價爲6350元/平方米，較周邊便宜約2000元。
而在北京市國土局等部門就此召開的情況發佈會上又傳出信息，北京已經明確的限價房用地有10幅，今年則計劃開工建設300萬平方米的限價房。並且，限價房的銷售限價主要是以地區內同質普通商品房的平均銷售價格下浮10%至15%爲標準，同時考慮土地的開發成本，加上開發企業8%至10%的利潤來確定。
市場人士對限價房在穩定房價方面的作用則持觀望態度，“雖然有助於完善住房保障體系，但畢竟限價的操作難度不小，何況現在纔剛起步，等限價房入市還要一年多的時間，至於在房價上的影響，恐怕也只是區域性的作用。”
上海：樓市從土地源頭抓起
在過去半年多裏，國家統計局統計的上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比，幾乎一直處於下跌狀態，其中5次全國領跌，成爲全國房價下降最爲明顯的城市。然而，今年以來的相關統計顯示，上海房價又出現回調跡象。對於上海房價的調控效果，市場各方也是莫衷一是。
從目前來看，上海的調控力量主要使用在了土地市場。上海市房地局有關人士透露，一方面是要遵循中央要求，控制規模和調整結構，另一方面是解決土地利用的低效益問題。今年上海在土地方面正在做的就是先按國家要求保證基本農田“落地”，同時還在研究制定建設用地規模控制管理辦法及土地利用績效評估體系，並會對土地使用進行從批到建再到產的全面監控，以杜絕閒置問題。
廣州：高調出臺7條措施
“中低收入者想買房不要着急，我認爲房價肯定會降下來。”廣州市市長張廣寧在今年3月5日參加完十屆全國人大五次會議廣東代表團全體會議後，向媒體擲地有聲地表示。
果然是“言出必行”，3月底，在他主持召開的廣州市政府常務會議上，審議並原則同意了《廣州市關於加快住房和土地供應，加強住房管理，穩定住房價格若干問題的意見》，其中共提出了7條爲廣州房價降溫的具體措施，被業內稱之爲“穗七條”。
細讀“穗七條”，廣州平抑房價的着眼點還是在調節供需上，如加大經營性商品住宅用地供應量，從2007年開始連續3年確保廣州十區每年供應住宅用地5平方公里以上等。
“如果加大供應的政策能落到實處，有效緩解供應緊張的局面，對於穩定房價應該會有非常直接的作用。”不少廣州的業內人士都這樣認爲。
“廣州將全力以赴把房價壓下來，至少要穩定在合理的水平。”雖然張廣寧當時並未說明多少房價水平纔是合理水平，但既已高調錶態，市場各方就都拭目以待。
國家調控暗中加碼
“黨中央的英明決策沒有錯，是地方在執行和完善過程中有不足。”上海復旦大學房地產研究中心副主任華偉如是說。
儘管多方消息證實，2007年爲房地產宏觀調控的政策落實年，不會集中出現新的調控政策局面，但隨着樓市矛盾越調越繁雜，中央的態度顯然日趨微妙。
大檢查二次啓動
今年3月20日，“全國房地產市場宏觀調控部際聯席會議檢查組”一行抵達深圳，開始爲期兩天的房地產調控執行效果檢查。
此後不久，建設部、國土資源部、財政部等八部委聯合下發《關於開展房地產市場秩序專項整治的通知》，要求對在建並已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點調查。
一場新的全國樓市大檢查拉開帷幕，這也是繼去年9月份後，第二次全國範圍的調控效果大檢查。
半年前，建設部等十部委對北京、天津等11個省(區、市)進行了關於房地產調控效果的集中檢查。此後，建設部發布《關於各地區貫徹落實房地產市場調控政策情況的通報》稱，房地產調控在若干領域仍存在不足，主要表現在住房結構仍不盡合理、部分城市房價漲幅仍然較快和住房保障體制落實有待完善等三方面。
近半年過去了，第二輪全國檢查的主要目標仍定位爲地方政府供應結構調整與住房保障體系完善情況，而接受抽查的所謂“重點城市”，仍然鎖定爲近來房價上漲速度依然較快的北京、深圳等。由此可見，半年前的樓市問題，解決效果並不明顯。
消息人士稱，抽查組將與地方政府分管領導、主管部門負責人及市場人士進行溝通，同時實地考察雙限商品房、經濟適用房和廉租房等項目，督促地方政府儘快按照上報的住房發展規劃，啓動保障性住房建設。
結構、土地是重點
對於2007年的調控目標，中央各決策部門紛紛表態。國土資源部土地利用司司長束克欣強調，“今年的調控中，土地仍然是重點，土地緊縮的政策目標不容置疑”。建設部部長汪光燾表示，宏觀調控提出的70-90結構調控政策是一個長期政策。建設部住宅與房地產業司司長沈建忠則將調控重點歸納爲：調整供應結構，增加有效供給，抑制投資、投機的需求，抑制房地產的價格過快上漲，建設住房保障體系和完善市場體系。
“中央提出的調控目標僅是美好的願望，但是，受地方政府和市場的利益左右，要想真正實現，難度並不小，也應該防止政出多門所造成的權力之爭和協作不足。”分析人士稱。
新政箭在弦上
隨着調控的深入，一些更具殺傷力的政策已經箭在弦上。
儘管各地土地增值稅清算細則辦法還未出臺，部分城市開發商已經受政策影響開始尋找退市出路，僵持的心理大戰有望被突破。
另外，市場消息稱，預售款專戶管理政策也已經開始醞釀，開發商現金流最重要的一環節或被卡住，房地產開發速度、價格走勢等都將受到連帶影響。
但是，這些新政一旦執行，到底又會被地方利益各方化解掉幾成，市場仍不得而知。近日，有消息稱一些上海開發商聯名“上書”，要求在土地增值稅清算方面有所寬鬆，這即是“化解行動”的代表。儘管大部分參與其中的開發商後來否認了這一行動，但有內部人士稱開發商並非沒有討論過這方面的事，因爲土地增值稅一旦嚴格清算確實會對他們帶來致命打擊。 |
