|
|
| 3月24日，一位參觀者帶着孩子觀看沙盤。第24屆北京房交會於23日至26日在北京軍事博物館舉行。本次房交會看房人數比往年有所下降，面對持續上漲的房價，許多市民表達了持幣觀望的態度 |
[背景]據市場報報道，記者對4月8日結束的北京春季房展進行了粗略統計，在參展的30餘個北京項目中，單價在萬元以下的樓盤只有12個，並且都位於郊區縣。在去年春季房展上，位於朝陽區四環外的華紡易城銷售均價7000元/平方米，今年則漲到了1.2萬元；位於通州區的世紀星城銷售均價爲4680元/平方米，今年則漲到了6680元。
記者發現，在北京五環內已經難覓8000元/平方米的項目。而與房價猛漲相比，極不協調的卻是銷售量下降，居民購房意願回落。據北京春季房展組委會統計，展會第一天意向成交套數僅爲167套，其中北京項目爲111套，外埠爲56套。
“到哪兒去買中低價位的房啊？”逛完房展的範先生一臉無奈。
[分析]北京市統計局、國家統計局北京調查總隊3月22日發佈了今年1-2月的北京部分房地產數據。這兩個月北京房價繼續猛漲，新建商品住宅價格同比上漲9.8%，漲幅比去年同期還提高了1.9個百分點，其中普通住宅上漲11%，高檔住宅上漲8.1%。
113萬平米竣工住宅離奇“消失”
銷售數據顯示：1-2月北京商品房銷售面積同比大幅減少，其中住宅現房銷售面積大降71.4%，期房銷售面積大跌42.4%。按市場供需關係決定價格的法則，既然供應大減，價格上漲並不足爲奇。
但建房數據卻顯示：這兩個月北京商品住宅竣工面積同比大增37.8%。新建住房大增，爲何銷售面積反而大減呢？一般容易想到的解釋是，開發商捂盤銷售，人爲製造供應緊張，藉此哄擡房價。若此，建多售少應該反映爲空置面積增加，但統計局公佈的空置面積反而減少了。
1-2月北京商品住宅竣工面積172.2萬平米，同期銷售127.4萬平米(含以前竣工今年售出的商品住宅)，說明未銷售的商品住宅增加了44.8萬平米。但按統計局公佈數據，這兩個月商品住宅空置面積卻減少了68.2萬平米。這一進一出就有113萬平米已竣工商品住宅既沒有售出又沒有空置，就此“消失”了。
“消失”的住宅到哪裏去了？
按我國官方定義，空置面積是指迄今爲止歷年竣工但尚未銷售或出租的面積，“但不包括報告期已竣工的拆遷還建，統建代建，公共配套建築、房地產公司自用及週轉房等不可銷售或出租的房屋面積。”這說明，今年前兩個月北京上百萬平米“消失”的商品住宅實際上是用於“拆遷還建，統建代建，公共配套建築、房地產公司自用及週轉房”，這部分面積雖計入竣工面積，卻不進入市場銷售，也不算空置面積。也就是說，雖然竣工面積增加了，但其中不進入市場銷售的面積的增量更大，這樣可供銷售的面積反而減少了。
可見，所謂“商品住宅竣工面積”，其實並非全部進入市場銷售，被稱爲“商品住宅”只是因爲它們是由房地產開發公司開發建設，有別於個人和單位自建罷了。
正是這些雖被納入“商品住宅”統計卻又“不可銷售或出租”的房屋今年大大增加了，我們總算髮現了“消失”的住宅到哪裏去了。只是兩個月113萬平米的“消失”量太大了，去年全年才“消失”了不到300萬平米。
再問“消失”的住房流向哪裏？
這些不可銷售或出租的“商品住宅”中究竟哪一塊在增長呢？是拆遷還建房？統建代建房？公共配套建築？還是房地產公司自用及週轉房呢？對此統計局沒有公佈細分數據，我們只能推斷。
拆遷還建房——缺乏證據表明有大幅增長。按北京市國土局公佈的2005年和2006年土地供應計劃，兩年土地供應量都是6500公頃，並無增長，相應的拆遷量應該變化不大，除非土地供應中存量土地供應增加，而新徵農用地減少。按我們日常觀察，新建住房安置拆遷戶的比例一般不會超過5%，許多拆遷戶都選擇拆遷補償款或購買經濟適用房，並不要求回遷和異地安置。
公共配套建築——這是指已刨除銷售面積中公攤面積之外的其他公共配套建築面積，一般不超過住宅項目總建築面積的10%。
房地產公司自用及週轉房——理論上有可能開發商虛報自用及週轉房量，用以“捂盤”，但這部分被定爲“不可銷售或出租的房屋”今後要銷售必須有主管部門的銷售許可，這很難操作。因此實際上這部分房屋佔住宅開發總量的比例也很小，不超過5%。
以上3項“不可銷售或出租的房屋”合計佔住房開發項目應該不到20%。今年頭兩個月北京住宅竣工建築面積172.2萬平米，其中上述3項最多佔35萬平米，而這兩月新增的“不可銷售或出租的房屋”有113萬平米，我們只能推斷其他約80萬平米是屬於“統建代建”房了。這些住房雖在統計中歸於“不可銷售或出租的房屋”，但實際上大部分卻是定向內部銷售的“特殊商品房”。
去年10月，北京國土局一位領導在接受記者採訪時稱，截至8月底，北京經濟適用住房完成供應286公頃土地，爲年度經濟適用住房用地計劃的93.3%，佔同期供地總量的30%，比例之高前所未有，但大家感覺經濟適用房比例遠沒有這麼高。對此這位領導坦言：經濟適用住房用地中是包含“符合經濟適用住房政策的用地”的，後者佔了經濟適用住房供地的大部分，而這部分用地是直接面向強勢機構職工的，不向北京市民銷售。
特權不消，房價難抑
在住房供應總量有限的情況下，不進入市場的“特殊”住房的增加自然會擠壓面向市場銷售的住房供應量。一個住房市場本來供需基本平衡，現在要從可供住房中抽出一部分作爲“特殊”住房，如果獲得這些“特殊”住房的全是原有需求人羣的一部分，則剩餘的需求與剩餘的供應仍是平衡的，價格不會有大的變動。問題是獲得“特殊”住房的並非全來自原來的買房需求，有的是本來並不想買房現因“特殊”房價格很低而買房的“特殊”人羣，原來的供應因此減少了，而原來的需求並未相應減少，供不應求由此產生，剩下的住房必然漲價。
如果“特殊”住房被分配給困難家庭，其他家庭不得不以更高的價格購買剩下的商品房，相當於市場上的購房者(其經濟條件相對較好)用多交的房款來補貼困難家庭住房，這是符合社會公平的。但若“特殊”住房給了本不需要補貼而且按社會公平還應該補貼他人的羣體，這就既不符合社會公平，也有悖市場公平。
當然，土地主管部門之所以批准“符合經濟適用住房政策的用地”項目是有其正當理由的，但這些理由若與普通市民對低價住房的渴望相比是否都那麼充分呢？不可否認，獲批“符合經濟適用住房政策的用地”
項目的多是些重要部門、機構或企業，但其領導和職工的住房水平與其他市民相比是否就更需要改善？土地主管部門顯然是這樣認爲的。但這樣的判斷以及基於這樣的判斷所作出的批准用地的決定應該得到社會的監督。我國的土地屬於國有財產，也就是全民財產，這些財產如何分配使用，大家應有知情權。
應該肯定，土地和房地產行政信息公開這兩年已有很大進步，但尚需進一步透明，其中一項重要的完善措施就是應該在定期公佈“商品住房竣工面積”的同時，公佈其組成結構，其中有多少是面向市場銷售的市價商品房，多少是定向銷售的“統建代建”房，多少是“拆遷還建”房，多少是無法作爲住房使用的公共配套建築，多少是“房地產公司自用及週轉房”。
|
