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廣東省房地產協會昨日發佈了《對廣東房地產市場形勢及產業發展的看法》的報告。針對今年前幾個月廣東各地房價指數均呈上升趨勢的形勢，省房協認爲供需關係的緊張是促成房價上漲的主要原因。
此外，這份報告首次將廣東省城鎮居民的住房資產進行了粗略統計，顯示今年第一季度末廣東省城鎮居民擁有約2.46萬億元的住房資產，超過了全省城鄉居民儲蓄存款的餘額。
【樓市情況】
1—4月住宅均價比增逾兩成
據省房協提供的數據，今年1—4月全省房地產開發投資增速同比加快12.2個百分點，商品房銷售面積同比增長16.0%；銷售額同比增長40.7%；均價5752元/平方米，同比增長21.5%；其中商品住宅均價5420元/平方米，同比增長23.3%。截至4月底，商品房空置量同比下降11.3%。
同期廣州商品房均價7461元/平方米，其中商品住宅均價7370元/平方米。深圳商品房預售均價12191元/平方米，其中商品住宅均價11340元/平方米。
根據國家發改委和統計局發佈的1-5月全國70個大中城市新建商品住宅價格指數，廣東各地房價指數均處於上升趨勢，但程度不同。其中，按同比算1—5月廣州、深圳均超全國水平；按環比算1—3月也超全國水平，4—5月廣州略低，深圳持平。而1—5月惠州同比、環比均超全國水平，只有2月同比略低。粵西湛江1月、2月、4月、5月環比及5月同比均超全國水平，其餘低於全國水平。粵北韶關4月同比環比均超全國水平，其餘低於(或持平)全國水平。
【原因剖析】
供需關係偏緊是上漲主因
省房協認爲，供需關係偏緊是造成房價上漲的主要原因。從供應方面講，2006年廣東出讓住宅用地2905萬平方米，比2005年有所增加，但仍比2004年減少10%；其中普通商品住房用地減少27%。
土地緊缺在一些中心城市反映明顯：2005年和2006年廣州市住宅用地供應分別爲50萬平方米和186萬平方米，而正常年景滿足需求要300萬平方米/年。深圳市每年用於住房建設的土地僅100—200萬平方米，無法滿足每年約900萬平方米建築面積的住房需求。
受土地供應縮減、項目審批遲滯、以及因清理閒置土地而凍結開工等因素的影響，廣東首季商品房銷售面積同比增長13.26%，竣工面積下降12.21%，供需比(竣工/銷售)爲1：1.72，同比缺口擴大28%。其中商品住宅供需比爲1：1.92，同比缺口擴大34%。
省房協認爲在供應偏緊的形勢下，對商品住房的需求又很旺盛。房改後更新換代的換房需求、80年代“嬰兒潮”的購房需求和加速城市化涌現的租房需求疊加一起，加上各地近年保障性住房建設大幅度減少，居民過多依賴商品房解決居住需求。
省房協會長蔡穗聲表示，“房價上漲激發了投資需求，在個別地方投資成爲住房消費的主要推動力，更放大了住房需求。”
【專家建議】
加快建90平方米以下住宅
報告還提出，在舊城改造項目中建立政府規劃、開發商運作、居民參與的緊密互動機制，實現政府目標、商業效率與公衆利益的有機結合，“居民的參與必須制度化，使得每一次規劃和拆遷改造，都必須徵求居民的意見，將其利益和對當地文化的理解納入到規劃中並體現出來”。
省房協認爲目前房地產發展面臨着與環境資源約束的矛盾。“在節能等方面，廣東的房地產並沒有走在全國前列。”蔡穗聲說。
目前房地產業仍是以資金高投放、資源高投入、能源高消耗爲代價的粗放式發展模式。土地存在閒置和囤積現象，集約利用程度低，低密度和低容積率的開發仍佔較大比重。商品房開發量快速上升，2006年廣東商品房施工面積17049萬平方米，按每平方米建築平均消耗各類物資1000公斤計，則消耗物資總量高達1.7億噸。
因此，目前房地產產業的開發必須大力減少土地、能源、水和材料的消耗，合理提高容積率，禁用粘土磚，推廣太陽能，循環利用資源，發展節能省地環保型建築，大力推進90平方米以下住宅產品的開發建設。
在消費領域，必須摒棄攀比式、炫耀式、超前式消費方式，逐步建立起租售適度、循序漸進、健康文明和節約資源的住房消費模式。
樓市預測
房價下半年還會漲但升幅變小
省房協在分析報告中指出，廣東房地產開發投資仍將保持快速增長。但供應總量受制於各種因素，難有大的改善，但中小戶型住宅供應增多，普通商品住房供求關係緊張的局面逐步緩解。
報告指出，下半年房價還會保持慣性上升態勢，但升幅會收窄。房價上升過快的地區，自住性需求下降，投資性需求上升，表現爲租售價比(租金/房價)下降，售後空住率上升。
省房協分析，目前市場仍處於供需雙方對政策反應敏感的波動狀態。房價已處高位，更新換代需求者的承受難度加大。如果銀行加息等調控力度加大，可能引發非剛性需求(更新換代、投資性)退潮，交易淡靜，空置量回升。
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老廣住房資產2.46萬億超過居民儲蓄存款餘額
省房協的此次報告首次統計了全省城鎮居民的“住房資產”值。據他們概算，今年第一季度廣東城鎮居民擁有住房資產總市值約2.46萬億元，超過了廣東城鄉居民儲蓄存款餘額。
根據政府部門統計數字，2006年廣東商品住宅竣工3179萬平方米，比改革開放前29年全省城鎮建成住宅的總量還多近300萬平方米。90年代房地產業的發展，促使廣東城鎮居民提前四年實現世紀末人均10平方米居住面積的小康目標。
2006年廣東省城鎮居民人均居住建築面積34.11平方米，是改革開放初的6倍；三成多的家庭居住商品房，九成居民家庭擁有自己產權的住房。
據初步匡算，今年一季度末全國城鎮住房總面積約113億平方米，居民擁有量佔八成，按二手房均價算，居民擁有住房資產總市值約15萬億元。同期城鄉居民儲蓄存款餘額17.24萬億元，滬深兩市股票總市值12.8萬億元。房產、存款和股票資產已經成爲國民財富的重要構成。同期廣東城鎮居民擁有住房資產總市值約2.46萬億元，超過了廣東城鄉居民儲蓄存款餘額。
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全國樓市在調控中繼續走熱
新華社電國家統計局19日公佈的今年5月份“國房景氣指數”爲103.32，比4月份上升0.67點，同比上升1.45點。這是“國房景氣指數”自今年3月的101.22點，連續兩個月同比環比雙雙上升。
國家統計局發佈的“國房景氣指數”是全國房地產開發景氣指數的簡稱，由房地產開發投資、本年資金來源、土地開發面積、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷售價格6個分類指數構成，是全國房地產開發綜合發展水平的客觀反映。
統計顯示，今年前5個月中國房地產市場呈現出投資增速高位上揚、房地產開發結構有所改善、房價上漲較快和外資進入房地產市場力度加大等四大特點。
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