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失控的鏈條：北京東華金座“假按揭、真套牢”事件
已經證實的中鼎在建行開發區支行辦理的88筆假按揭貸款就達億元，如果中鼎公司在建行的個人貸款資料真實，則另外300多戶按揭貸款達3億多元，這些資金可以彌補建設需要
北京宣武區兩廣路南側有座著名的樓盤——東華金座，不過它的聞名不是因爲位置好，而是源於幾年來始終無法完成的工程和業主們的法律維權。今年6月初，新華社播發《7000多萬被套牢從京城第一爛尾樓看預售之痛》一文，此時，圍繞東華金座的億元假按揭貸款也逐漸浮出水面。
天降“豪宅”
幾年前，林祥向銀行申請信用卡卻怎麼也辦不下來，他很奇怪，一查個人信貸記錄，沒想到自己名下竟有一幢240.64平方米的“豪宅”，也因此無緣無故借了建行朝陽支行358萬按揭貸款，還有325萬沒還！
這份編號爲161909號的商品房買賣合同所指的豪宅便是東華金座的3-D-1203室，不過查遍所有開發商售樓資料，林祥竟沒有發現這個房間。待到與建行朝陽支行負責人一談後，他才知道這是以自己名義做的一起“假按揭”。
“假按揭”當然不是真買房，通常是開發商請人冒充客戶購房，通過虛假銷售方式以套取銀行貸款。上世紀90年代末，在銀行個人消費貸款高漲和房地產升溫的背景下，“假按揭”出現，幾年之後開發商資金吃緊時才逐漸暴露。
類似林祥的情況在東華金座的銷售中不是個案。“後來我知道這個事情(‘假按揭’)之後，已經跟豐臺支行領導溝通過了，他們說什麼事情都沒有。我根本就沒有在貸款合同上簽字。”張銳也不知自己怎麼買了東華金座166.48平方米的3-G-803室(合同號113901)，他得到通知還欠建行豐臺支行106萬元。
趙辛平則記得自己的身份證、戶口本曾被“開發商”北京市中鼎房地產開發有限公司(下稱“中鼎公司”)一個朋友借去了，說公司遇到了困難，希望他能幫忙貸款。“我也不知道這是‘假按揭’，不過最後在確認時我沒簽字。但現在很無奈，如果不解決以後我很難從銀行貸出錢來了！”
趙辛平證實這個中鼎公司的朋友還給好幾個人辦了“假按揭”。“辦這個貸款的有好幾批，我去銀行看到的那一批就有50人左右。當時幫助辦假按揭的人很多都是困難戶，給了他們些勞務費，2000至5000元不等。”記者也證實，當時中鼎確實帶客戶到銀行做貸款，買的也是東華金座樓盤。
“中鼎房地產公司之前在我行做的按揭貸款已轉到分行處理。”建行北京開發區支行一位負責人對《第一財經日報》記者說。截至發稿，建行北京市分行還沒回複本報對此項目中具體按揭情況的問題。
數度拉緊的鏈條
事實上，較早取得東華金座下這塊土地的是宣武區政府下屬的北京市宣武區房地產經營開發公司(下稱“宣開公司”，2001年3月改製爲北京房開置業有限公司，下稱“房開公司”)，1995年獲得該地建設用地規劃許可證，1999年取得了國有土地使用證(宣全國用[99]字第00293號)。出讓面積9280平方米，規劃總建築面積97044.76平方米，宣開公司支付了地價款4500餘萬元，土地使用權出讓合同約定該項目在2000年11月底前竣工。
但宣開公司此時已經在宣武區危房改造中投入大量資金，壓力不小，僅“九五”期間就投入7.6億元，此時房地產並不景氣，東華金座(即牛街東危改14、15、16樓)從1999年4月取得建設工程開工證後一年，施工單位就更換了兩次。於是，房開公司採取了兩項措施：
其一，該項目國有土地使用證表明，2001年6月，該宗土地抵押給工行北京市分行祥普支行，貸款金額6000萬元，抵押期限從2001年6月到2002年6月。2004年7月，東華金座在建工程房產面積73058平方米和分攤的土地使用權9196平方米又抵押給工行宣武支行，抵押貸款1.12億元(存續期限由2004年8月5日至2008年8月5日)。而土地使用者一欄爲房開公司。
其二，2000年5月24日與北京市中鼎房地產開發有限公司簽訂了一份《合作建房合同書》，雙方約定東華金座項目(時稱東華經典)前期的徵地、拆遷等手續由宣開公司承擔，而建築安裝、經營銷售和物業管理由中鼎負責。同日，宣開公司給中鼎公司出具了《授權委託書》，將開發、建設、銷售和辦理產權證手續的權利授予中鼎公司。合同約定中鼎需支付給宣開“合作價款”3.2億元(按每建築平方米3300元)，有知情者向記者透露中鼎先期支付了1.3億元。
“這裏的合作建房其實就是轉讓，拿地的是一個公司，建設和銷售的是另外一個公司，當時不少項目都這樣操作。”一位地產界人士說。
中鼎公司於2000年5月接盤後，於2001年施工，當年9月開始銷售，2001年12月28日該項目取得《建設工程規劃許可證》。該項目時爲期房，均價6300元/平方米，曾與業主籤合約，2003年年底入住。但2003年5月該項目工程停工。
接盤後中鼎面對的情況並不樂觀。簡單一算可知，中鼎從已知144位真實購房者處實收4900多萬元，加之支付宣開的“轉讓”金，在本項目上，此時中鼎資金並不寬餘。而已經證實的中鼎在建行開發區支行辦理的88筆假按揭貸款就達億元，如果中鼎公司在建行的個人貸款資料(參見輔文《假按揭知多少》中的資料1)真實，則另外300多戶按揭貸款達3億多元，這些資金可以彌補建設需要。
“這個樓盤主要是資金鍊出現問題。2003年國家壓縮房地產項目，規定對無關緊要、不是關係到民生的大項目全部壓縮。我們已和宣武區政府及法院溝通過，跟建行也多次溝通。”6月12日，中鼎房地產公司銷售處負責人向《第一財經日報》解釋道。
2003年，《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》出臺，要求對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款並重點監控。
有地產人士向記者分析說：“如果開發商做‘假按揭’，雖然售價略高於當時的地區均價，但價高可以多貸出款來，且資金回籠迅速。開發商用‘假按揭’也擡高了地區房價，新跟進的樓盤可能追平或再略擡高價格，結果原來用‘假按揭’方式賣房的樓盤價格不顯高了，賣得也不慢，短期內就可能從‘假按揭’變成真有人買的真按揭。結果，真正買房者不得不承擔高漲的房價。”
“合作建房”迷局
中鼎接盤後的根基並不牢靠，讓它繼續鋌而走險以“假按揭”套取貸款的原因不僅是資金緊張，還在於它和宣開公司的複雜關係。
2000年5月24日宣開公司與中鼎簽訂了《合作建房合同書》和《授權委託書》後，宣開公司即將自己“北京市宣武區房地產經營開發公司合同專用章(6)”的印章移交給中鼎。即便一年後宣開公司改制更名，中鼎也沒有廢止這枚公章。之後在購房者簽訂的商品房買賣合同中該公章仍被使用。
而事實上據房開公司在庭審時表示，過期印章應該作廢，因此其並不承認中鼎和買房者簽訂的合同。“根據授權中鼎只能使用我公司合法有效的公章，而無權使用已作廢的公章。”由此可見，在簽署合作協議後，房開公司不太過問經營，中鼎控制了幾乎所有事項。
伏筆早已埋下
首先是貸款資格，即誰是真正的開發商。當2006年一些真實購房者因爲拿不到房而把房開公司告上法庭時，房開公司大呼冤枉：中鼎公司是原告所籤購房合同的實際履行人，違約責任應該由中鼎承擔。
在審判中，法院以房開公司未舉證該公章作廢的事實而不考慮此理由。依常理，如果宣開公司改名時告知了中鼎，那麼房開公司應在法庭上提出，而它未提及。
法院最後認定東華金座項目是房開公司開發建設，委託中鼎公司進行銷售，所以中鼎在房屋銷售中的簽訂買賣合同、借款合同、收取購房者房款等行爲均屬代理行爲，其後果應由委託人負責，即開發商仍爲房開公司。
有法律人士分析認爲：“開發企業擅自將房地產項目進行轉讓，未到相關部門辦理轉讓或變更手續的屬違規，其簽訂的合同書可視爲無效行爲。”
不過也有律師認爲：“對於兩家公司合作的法律關係是否需要備案並沒有明確規定。但項目有資金壓力，因此它要引進一個合作方做投資。這些手續都是宣開公司的，因爲一個項目有立項、批覆、規劃、用地許可，各種許可下來，很難說因爲有一個投資方，所以這些手續都要變更。因爲如果一備案，所有的手續就變成兩個主體了。”
其次是貸款擔保。在2000年5月宣開與中鼎簽訂的授權委託書中，明確寫着，“乙方(即中鼎公司)在銷售過程中涉及到購房人，向銀行申請個人住房貸款時，由甲方(即宣開公司)提供貸款保證，至購房人辦理房屋抵押登記時爲止。”
不過記者看到的一些真實購房者在建行的貸款合同上並無宣開擔保，而都是中鼎公司擔保，合同中把中鼎這個擔保人列爲丙方，並註明其是“開發商或售房單位”。
另外一個是預售證時間問題。
記者獲取的以宣開公司爲售房單位的《北京市商品房預售許可證》(京房內證字第524號)顯示，其有效期爲2001年10月至2002年10月。而據記者瞭解，之後中鼎銷售等行爲都使用了這份的許可證，而實際銷售時間爲2001年9月至2003年5月。“對於預售證過期幾月後的售樓行爲，按照當時的法規規定，預售登記部門不應辦理登記手續的，而東華金座顯然銷售良好。”一律師分析說。
我們不知道宣開公司是否告知了中鼎東華金座項目的土地及在建工程已在工行辦理了抵押，有專家認爲這一抵押貸款意味着在未歸還貸款的情況下，樓盤不能再進行貸款，無論是作爲項目整體還是其中的具體房屋。
不過也有律師認爲，土地抵押後，中鼎還用東華金座樓盤在建行做了個人按揭，這在程序上是可以的。“但需要一個前提，如一人買了一套房，當做按揭時，它要先取得原來在工行做的抵押釋放證明，即解除抵押，然後纔可做按揭。否則嚴格上做不了貸款，如果做了，那麼做按揭的審查行是有失誤的。”
至於在一些購房者做了按揭貸款後，2004年7月，東華金座在建工程房產面積73058平方米和分攤的土地使用權9196平方米又抵押給工行宣武支行是否有程序問題，一位專家表示，在2001～2002年做個人按揭時，當時還不是網上籤約，所以有可能2004年東華金座在工行宣武支行做抵押時，由於該行未能在網上查詢到上述樓盤已在其他行做了貸款，因此重複做了抵押。
採訪過程中，北京房開置業有限公司有關負責人沒有對它與中鼎間的糾紛進行迴應。
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