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近日，多家媒體報道了外地一些商鋪投資者嚐到了投資失利的苦果，以租還貸難以爲繼。而在本市，商鋪投資仍有不少擁躉，特別是許多社區商鋪分外搶手。
高租金爲賣點
所謂以租還貸，是指投資者看好商業地產的收益前景，貸款買入開發商開發建設的一定面積的商鋪，並用開發商當初承諾的售後“包租”或者“返租”的租金來償還銀行貸款。這種投資行爲帶來的風險不斷凸顯。
近年來，開發商以投資回報率吸引客戶的方式曾一度充斥於各種廣告中。“8%高投資回報商鋪”、“投資高於銀行存款收益”、“零風險”字樣以及投資利潤公式等讓不少人心動。由於工商管理部門嚴格規定，房地產廣告中不得出現融資或變相融資的內容，也不得含有升值或投資回報的承諾，一些開發商選擇了手機短信羣發的方式繼續傳播着商鋪創收“神話”。
近日許多市民反映，不斷收到一些內容爲“臨街底商經典戶型，投資潛力無限”的手機短信。記者撥打一些銷售熱線後，銷售人員熱情地介紹：商鋪正在考慮採取售後返租的方式，可能日租金會達到4元/建築平方米以上。而業內人士指出，銷售人員口頭說的租金水平已經超過了一些不錯商圈內商鋪租金水平，而且每平方米萬元以上的銷售價格也包含着一定的“水分”。從表面來說，對比商鋪昂貴的銷售價格，商鋪的租金水平不一定年年穩定上漲。以本市最繁華地段的商業地產爲例：今年和平區濱江道段的多層商業用房的租金水平比兩年前每月每平方米下降175元，和平路金街比前兩年每月每平方米下降15元。
以租還貸可能有“坎兒”
更值得投資者注意的深層次問題，是以租還貸勢必要遇到難題。一些房地產業內人士總結出一些失敗的商鋪投資案例的癥結。
第一，商鋪缺乏專業規劃管理。開發商在蓋商鋪之前就沒有想清楚將來要租給誰。結果使得招來的商鋪經營者一直處於“鐵打的營盤流水的兵”的狀態，經濟效益欠佳，根本無法形成長期發展的良好品牌效應。
第二，熱炒透支了升值潛力。一些開發商實際上是先把賣鋪子的價格提高了，“返租”就是他們從賣鋪的錢裏面拿出一部分變相“貼”給購房人。如果業主買下想再轉手賺錢，收益空間已經被擠壓了。
第三，產權商鋪本身風險大。開發商將其開發的商鋪等物業劃分成小面積出售給購買者，在一定期限內，由開發商給投資者固定的租金收入。但是，產權的分散將使被分割的商業設施難以統一經營方式，給市場的定位和管理造成巨大的困難，產權人自己可能無法出租出售這種分割後的鋪面，喪失經營主動權。
提醒投資者冷靜出手
本市銀行業人士指出，目前銀行給商鋪貸款額度一般不超過擬購商業用房評估價值的60%，貸款期限最長不超過10年。在利率水平上不僅沒有優惠利率可言，而且抵押貸款還執行基準利率上浮10%的政策。由於當前我國處於加息通道，加上貸款利息是按複利計算的，投資者如果以租還貸，一旦出現不能支付的情況，損失是比較大的。
一些房地產專業人士指出，隨着天津市開發的住宅大盤不斷向城市邊緣化發展，社區商鋪正逐漸成爲投資熱點。如果該區域居住人口密集度增長過慢，且業態搭配不合理，業主過分貪圖高回報的話，未來商家的運營成本可能過高，同樣會帶來經營風險。此外，政府主管部門也加大了對產權式商鋪的審批力度，要求其商鋪的分割要有明確的限制，並且要實體分割、要能夠獨立經營。工商管理部門人士也提醒人們警惕那些所謂的高回報率的房地產廣告，謹慎識別信息真僞，防止資金風險。
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