評論：調控房地產的政策信號 也需『調控』

　　針對目前大中城市房價持續攀昇的問題，國家宏觀部門和地方政府不斷出臺調控政策措施，但實施效果與其調控目標、與民眾的期待有較大的落差。政策手段不可謂不多、政策力度不可謂不大。那麼為什麼調控效果仍不彰顯呢？

　　回歸到最基本的原理，房地產市場價格是由房地產供給與需求的均衡決定的。所以，要想使房地產市場價格下調，其手段或者是增加供給、或者是抑制需求、或者是雙管齊下。對照宏觀部門的調控政策(從『國八條』到『國六條』)的逐項措施，不難發現，其調控對象大多是房地產市場秩序和市場交易的規范化，固然對於房地產市場的長期發展有利，但對房地產市場的價格並不能起到直接的作用。相反，某些政策是抑制房地產供給的，如：土地供應的緊縮政策、投資和金融緊縮政策、取消預售期房制度等，可想而知，當需求旺盛之時，政策指向是抑制供給，那麼必然會導致價格的攀昇。

　　在調控宏觀經濟偏熱狀態之下，是不大可能通過增加房地產供給來達到降低房價目的的。於是，就只能從抑制需求方面入手了，最根本的就是調整以往促進房地產需求的政策措施。首先，要討論公積金制度，這原本是經濟疲軟時期促進內需的一項政策設計，時至今日，還在不斷提高繳存比例，這樣就必然與調控房地產的現實政策相背離。居民每月繳存數百上千元的公積金，即使沒有購房需要和購房願望的人，也會被迫加入到買房的隊伍之中，人為地大量增加被動的購房需求。其次，要討論金融緊縮政策的步調問題。不斷小幅提高利率，給人的印象是價格會不斷地攀昇，這樣只會使民眾產生『房地產價格會持續小幅上昇』的預期，在這樣的預期下，理性的選擇當然是『晚買不如早買』，人為地強化了基於預期的購房需求和投機性購房需求。所以，筆者主張，利率等金融手段的采用，不如一次到位、甚至有些提前量地實施，使價格水平迅速達到頂點而呈往下走的趨勢，從而形成一個與宏觀調控信號相符的預期，形成『把購買房產作為投資短期無套利機會』的共識。其三，政府要放棄既得利益來真心實意地進行調控。有調查表明，各級地方政府在房地產市場中的各個環節獲利豐厚(日前發改委披露北京等6城市對房地產土地違規收費高達10億元，推高了房價)，所以，要真正達成調控的目標，各級政府就必須全透明地釋放出其房地產收益，要讓這些收益由全民共享(尤其是要讓未購房者、小面積住房者受益)。其四，政府要投入資源來進行調控，在市場經濟條件下，很難有只通過一紙文件，而不是通過資源投放即可取得顯著成效的政策。如果政府能夠源源不斷地提供小面積的廉租房，租房優於購房就會成為公眾理性的選擇。如果能夠保障民眾都得到必要的居住需要，那麼即使房地產價格再高，民眾也沒有理由抱怨，政府也不必擔負其承重的社會和政治責任。