|
房地產業是國民經濟的重要組成部分。1978年—2005年全國GDP年均增長9.6%，房地產業增加值年均增長11.4%，房地產業佔GDP的比重平均爲4.1%，比改革開放前提高了2.1個百分點。房地產業不但與人民生活緊密相關，而且產業鏈條長，乘數效應明顯，與國民經濟中絕大部分產業有關聯關係。在列入投入產出表的40個部門中，有38個部門與房地產業存在後向直接關聯或前向直接關聯，可以說房地產業的發展對整個國民經濟及其就業的增長有着重要影響。
近年來，房地產投資保持高速增長。2006年，全國房地產開發投資19382億元，比上年增長21.8%，增幅提高2.0個百分點，佔全社會固定資產投資的17.6%，銀行貸款、外資及其他資金對房地產投資保持快速增長，社會資金投向房地產的勢頭沒有減弱跡象，社會遊動資金繼續向房地產業聚集。人民幣持續呈現升值態勢、國家外匯儲備增加也強化了升值趨勢，客觀上對房地產市場產生刺激作用。長期看，隨着人民生活水平、生活品質提高和城市化進程推進，房地產市場需求將不斷擴大，爲房地產業提供巨大的發展空間。
目前房地產業存在的四大問題
在保持快速發展、總體向好的同時，房地產業和房地產市場也存在一定問題，主要是：
單純的房地產業市場化難以解決中低收入羣體的住房問題。實行住房制度改革以來,住房不再實物分配,向住房商品化、分配貨幣化、供應社會化的方向不斷邁進，住房市場化成爲解決居住問題的主要途徑。但市場不是萬能的，而且“嫌貧愛富”，如果採取單純市場化的方式發展房地產業，勢必將相當一部分中低收入羣體排除於供給範圍之外，從而造成嚴重的社會問題。
多元化的房地產市場需求刺激房價不斷上漲。市場經濟條件下，商品價格是由價值規律和市場供需關係共同決定的。當前房地產市場需求不僅包括基本居住需求、住房改善需求、拆遷被動需求和往來人口消費需求，還包括超前消費需求、投資需求和投機需求等。社會與科技的進步、經濟的快速發展、居民收入水平的提高、恩格爾係數的下降等因素，都不同程度地在刺激居民進行住房更新換代和住房投資。農村人口大批向城市轉移，也增加了房地產市場的需求。由於城市基礎設施承載力相對有限和土地資源相對稀缺的制約，房地產市場有效供給在總量、結構等方面尚難以充分滿足旺盛的多元化需求，導致房價持續上揚。
土地管理制度影響土地供給。目前通過招拍掛出讓土地使用權的方式，引入了市場競爭機制，提高了土地資源的配置合理性和利用效率，其積極作用應該肯定。但是在現行的土地出讓收入管理模式下，一些地方政府爲增加財政收入、彌補城市建設與改造投資缺口，自然希望以較高的出讓價格供給有限的土地，而房地產商則趨向於建造大戶型、高價位商品房，獲取更多的利潤，這又刺激了土地的進一步升值，導致城市土地價格和商品住宅價格一路攀升。
產品結構偏差影響房地產市場供給。一方面，與居民基本需求密切相關的普通住房和經濟適用房需求大，但由於開發利潤低而供給量小；另一方面，房地產商爲了追求高利潤，大都將產品供給對象集中於較高收入羣體。同時，由於促進經濟適用房和廉租房供給的市場補充機制不足，商品房與二手房市場沒有形成互動，房屋租賃市場沒有盤活，也加劇了住房供給結構的不合理。
改善宏觀調控的五個方面
爲促進房地產業又好又快發展，必須加強宏觀調控，完善房地產市場體系，調整供求結構，確保房地產業與相關產業相協調，與經濟社會發展相適應。提出以下幾點建議：
第一，改善宏觀調控，促進房地產市場持續健康發展。從房地產業既是支柱產業又是消費熱點的特點出發，調控的長期目標應當是促進房地產業和市場的持續健康發展，增加房地產有效供給，滿足城鄉居民的住房需求。要加強規劃和政策引導，推進房地產開發建設佈局的戰略性調整，從各城市的實際情況出發，合理確定房地產建設的地域分佈、規格標準、發展目標和管理運作方式，重點發展中低價位普通商品住房、經濟適用住房和廉租房，適度發展中高檔商品房，形成各種價位檔次住房供給的合理配置。要圍繞房地產建設佈局調整，抓好新開項目土地供應的分析論證，嚴格控制高檔商品住房的土地供給，加大對中低價位普通商品住房的土地供給力度。要加大對房地產閒置土地的清理力度，探討對超期閒置土地徵收閒置費或收回使用權，建立土地閒置超規模、超期限房地產開發企業的退出機制等。長遠看，對商品房市場不宜過多進行直接干預，而應採取規劃控制、土地供給、稅收調節、構建住房保障體系等綜合手段進行調控。政府對房地產市場監管的重點是規範房地產市場秩序。
第二，集約利用土地，強化土地開發管理。要適度提高城市土地利用強度，在城市土地利用規劃中不僅要規定土地利用類型，還要在嚴控建築密度和保證綠化率的前提下，適當放寬建築容積率和建築高度。大力推動工業區內多層廠房的建設，合理佈局城市中央商務區(CBD)、中央居住區(CRD)等功能集中區。在土地利用規劃中注重新增建設用地與現有城市功能和產業佈局的銜接，交通道路設計以及工業用地的數量和佈局。要根據產業格局的調整和城市空間的拓展，逐步將城市建設重心由舊城區向城市周邊新區轉移。同時，積極推進舊城改造，對城市建成區的低層、低密度危舊房地段重點改造，完善配套設施，改善居住環境，提高建築容積率和居住人口密度。對城市建成區內的閒置、廢棄地，應及時由政府收回進行儲備或另行安排使用。對瀕臨破產或資不抵債的企業，應結合企業改革、改組，通過企業兼併、聯合、轉讓等形式，盤活土地資產，充分發揮存量土地資產效益。
第三，關注民生問題，完善社會住房保障體系。注重住宅建設中的民生問題，讓低收入羣體能夠共享改革發展的成果，既是促進社會穩定、構建和諧社會的客觀需要，也是遏制房價漲幅過快的有效措施，更是現階段市場經濟條件下政府應當承擔的重要職責。建議將社會保障性住房，即滿足中低收入羣衆居住需要的經濟適用住房和廉租房，一定程度地從市場中剝離出來，建立政府主導、政策扶持、價格控制、定向供給的新機制，以解決中低收入家庭住房問題。在具體操作上，政府應成立或指定一個專門機構負責此項工作，納入政府工作的重要日程。保障性住房的建設，可採用兩種方式，一是政府直接組織自建；二是政府在開發項目招標時，明確房地產商必須建設一定比例的保障性住房，由政府回購。無論是自建還是回購，都要落實資金來源，應通過財政預算投入、土地出讓金減免、住房公積金增值收益補充、銀行政策性貸款支持、鼓勵社會自願捐贈等多種渠道籌措資金。保障性住房建設，要嚴格控制套型面積，確保建設單價低、養房費用低的中小套型住宅。保障性住房實行政府指導定價，讓中低收入羣衆承受得起，把優惠政策直接落實到中低收入購房者身上。在保障性住房的供給上，要建立中低收入家庭檔案，動態調整，以確保分層次定向供給，並研究建立相應的退出機制和轉讓機制，防止管理上出現漏洞。現階段，對於那些確實無力購房的特困戶，繼續執行政府發放租金補貼的方式解決困難。對那些既非特困戶又暫時買不起房的進城務工者、剛就業者、新婚夫妻等住房消費的“夾心層”，也要注意解決他們的臨時住房問題。可以考慮授權一個機構，多渠道籌措資金開展租賃住房的建設與經營業務。
第四，降低建築能耗，提高住宅工業化水平。我國建築能耗高，住宅總能耗佔全國總能耗的比例超過37%。降低住宅能耗是建設節約型社會，實現2010年全國單位GDP能耗降低20%的重要途徑。一方面制定鼓勵節能環保材料生產的優惠政策，對仍然繼續生產非節能環保材料的企業進行限制；另一方面，制定住宅節能標準，強制採用節能環保材料，引導消費者選擇節能環保型住宅。採用先進的住宅建造方式，大力推進工廠化生產各種建築預製構件、房屋模塊和施工現場組裝裝配。目前發達國家的住宅部品率達到80%以上。相關研究表明，發達國家的住宅工業化至少降低成本10%，縮短建設週期10%，提高產值利潤率10%。因此，政府要根據新型住宅建築體系的要求，建立住宅部品認證體系，淘汰耗能耗材的落後部品，推廣符合循環經濟要求的住宅部品，逐步建立開發、規模生產、配套供應的標準化住宅部品體系。房地產及相關建安企業，應在經營組織和技術裝備手段上積極適應住宅工業化的要求，把“象造汽車一樣造房子”，作爲未來的發展方向。
第五，加快管理制度創新，建立和完善與市場經濟相適應的房地產管理制度。要完善土地供給制度。強化政府對土地一級市場的統一控制，努力提高土地收儲覆蓋率，最大限度地實施“生地”開發、“熟地”出讓。在目前政府財力有限、收儲資金不足的情況下，可通過土地收益權抵押貸款、證券化等支持土地滾動收儲、整理開發和掛牌出讓，或採取由企業墊資完成土地整理，成功出讓後與政府分享收益的土地盈利模式。要積極推動資本市場的發育。鼓勵開發企業通過股權合作、上市、房地產投資信託基金(REITs)等渠道籌集資金。加快出臺產業基金管理辦法，促使蓄勢已久的房地產產業基金正式登臺。推進房地產證券化，既可通過商業抵押擔保證券(CMBS)爲房地產開發企業融通資金，也可通過房地產抵押貸款證券化提高銀行房地產消費貸款的流動性和安全性，降低金融風險，還可爲投資者提供一種重要的投資渠道。要進一步完善房地產開發項目資本金制度、開發項目主體資信評價審查制度、商品房預售管理制度，以及房屋交付使用制度、物業管理制度等，規範行爲，促進房地產業和房地產市場健康發展。(文/史文清 黑龍江省省長助理)
|
