市民楊小姐將她的購房合同書展示給記者看，在中間可以明顯地看到報稅價錢和交易價錢是不同的兩個數字。上面是交易房價，下面是報稅數目。
廣州市國土房管局公佈數據顯示，6月份全市10區二手住宅均價3991元/平方米。而記者詢問中介行發現，二手住宅實際成交價普遍攀升爲6000元～8000元/平方米，與統計數據相差近1倍呢？滿堂紅地產研究部周峯道出原委：目前，廣州不少二手住宅成交後爲避稅，向官方報低價多爲成交價7至8折，造成統計數據偏離市場價，不具參考性。
對此，廣州地稅有關人士也表示，二手房成交價報低避稅情況確實存在，查處的案例中更多的是企業進行的二手房轉讓。稅務機關若發現報價相差太多，有權進行覈實追繳差額，視情況給予不同程度罰金。據瞭解，廣州市基準房價系統一期已經驗收，即將推出，屆時可以進一步防止報低價。
案例
買方：報低價少交近2萬稅費
楊小姐(化名)在廣州大道南購買一套樓齡不到5年小複式，建築面積近40平方米，購房時實際成交價是業主實收35萬元，稅費等由買家埋單。看房伊始，中介經紀幫她盤算購房成本就承諾：“到時可以報低價，這樣稅收部分你就可以少交點。”
在確定購房後，中介經紀給楊小姐報價方案是報成12.8萬元。楊小姐看到去房管局查冊回來的前業主房產證上，顯示的是“權利價值226940元”。“原價22萬多的房子，現在只報10幾萬，政府部門會相信？”楊小姐很困惑，但中介經紀拍胸脯說沒問題。
隨後，銀行委託評估公司對該物業進行評估。記者看到評估書十分詳細，包括小區周邊交通、學校、超市等外部環境，以及房子朝向、樓層、裝修等，列明評估價35.82萬元，單價9159元/平方米，與實際成交價相差不多。雖然楊小姐是花35萬元買房，單價約8693元/平方米。而如果按照中介經紀報價方案，該房單價僅3273元/平方米，比實際成交單價少5420元/平方米。
“我就擔心報價太低不能過，但中介說他們會搞掂。”楊小姐提供給記者相關資料顯示：中介公司提供的一式三份買賣合同中，寫明成交價實收35萬元，但在政府部門報稅交易房價上，寫的是12.8萬元。
稅單明細方面，分爲買方和賣方。賣方方面，主要是不夠5年的營業稅最爲大頭，營業稅是：房管局報稅價12.8萬元×5.5%＝7040元；另外個人所得稅較多，覈實徵收：房管局報稅價12.8萬元×1%＝1280元，共要交9771元。買方方面，主要是交易契稅，房管局報稅價12.8萬元×1.5%＝1920元。
現在，不少業主要求實收價，由買方承擔稅費，楊小姐也是如此。記者計算了一下，涉及到房管局報稅價的稅率共爲8.1%，按照總價報低22.2萬元計算，楊小姐少交稅17982元。
賣方：怕報低價買方會賴賬
家住天河區駿景花園的方先生，本打算出售一套海珠區房產，開出實收價45萬元。有位買家看房後很滿意，但因稅費由買家埋單，買家表示預算只有15萬元左右。若按照45萬元成交價，首付三成需13.5萬元，稅費等支出約4萬多元，買家說錢不夠，要求便宜點。
方先生看了周邊市場價，覺得房子肯定能賣45萬元，不肯降。但是，買方聽從朋友或中介經紀建議，希望能通過報低價少交點稅把房買下，方先生沒答應。他表示，自己跟買方不熟，擔心這樣操作不能完整收到房款，“如果籤合同時把房價寫低，到時買家賴賬，只給我報價怎麼辦？”
後來，方先生一個朋友告知他在天河北的房子也是通過報低價賣出，實際成交價是70萬元，中介建議只報31萬元。本來，方先生的朋友不願意，擔心買方抵賴，但經紀寬慰說現在不少二手房買賣是如此操作，首先是籤標明成交價70萬元的三方合同，然後查檔、辦理按揭等。方先生朋友透露：“房管局有個標準價，也不是說你想報多少就報多少。”
調查
7家中介直接開出報低價碼
昨天，記者隨機走訪10家房產中介店面，其中3家規模較大的公司經紀對報低價持較緊口風，7家中介行經紀直接開出可報低的價碼，“減少”價格9萬元至22萬元不等。
口風較緊的一般是大型中介公司店鋪。他們表示，報價是買家和業主雙方屆時協商，不關中介的事，也不能對少報多少錢以避稅進行直接估計。在新港西路一中介店面，記者說看中海聯路某實收價41萬元、面積45平方米的5年內二手房，但預算不夠，該中介答覆說可以和業主見面後商量，靈活處理，但不能報得太低。她表示，現在樓價漲了，至少要報到6500元/平方米，摺合總價約29.3萬元。
而其他7家中介的經紀直接對可報低價格進行初步統計。在赤崗某中介行，記者問及珠影附近一套44平方米、總價40萬元的一房一廳。中介經紀聽後說該房屬於要徵營業稅的5年內房，可報低價至25萬元，少繳稅近2萬元。
某公司一高級物業顧問更笑說“幾乎10個裏面10個是這樣做的，不用擔心”，只要減少的數字不過分，仍然在房管局設定的該地段價格浮動範圍內就可以。
5年內次新房報低價最嚴重
二手房交易業界人士表示，只要買賣雙方同意，幾乎所有二手房交易存在報低價現象。政府部門現在的評估價也會比備案報價略高，如果據實際成交價備案，可能最終還要多交稅費。而且，備案時簽訂的二手房交易合同，款項較簡單，也造成評估價偏差。
滿堂紅地產研究部周峯表示，政府對二手住宅成交進行評估，因爲登記時只按標準地名登記，而不是樓盤名，本身就可能有較大價差。即使同地段不同開發商樓盤，或是商品房與房改房之間，房價差別較大。實際交易中，大開發商的品牌樓盤，本身的房價要比同地段房價略高1000元/平方米，而價差在備案登記中無法體現。
據透露，目前最需要報低價的是5年樓齡以內的次新房，它們在二手房市場身價最高、成交比例大。5年樓齡以內的房子房價較高，可報低的空間較大。而超過5年樓齡二手房雖然報低價逃避部分契稅，但房子本身價格就較低，報低空間較小。在這種成交結構下，整體二手住宅均價就被拉低。因此，二手中介行業人士表示，官方統計數據參考性較低，甚至說目前廣州九成二手住宅交易報低價，只是報低幅度不同。
影響
政府評估進入偏低循環
億達按揭的陳先生認爲，由於政府評估價是在備案報價基礎上統計。目前，二手房價上漲速度較快，就算是按實際交易價報，可能同地段在1個月後的報價，與評估系統採用的1個月前的數據都有偏差。面對二手房市場要考慮到朝向、樓齡等等複雜因素，評估價系統只能完善，不可能是百分百與市場一致。
但是，如果市場交易二手房報價一直偏低，等於其評估價來源的數據本身有水分，這樣評估價就會更加低於實際成交價。如果買賣雙方、中介等知道評估價偏低，聯合起來又可以再報低價，如此就形成一個偏低的循環。
買賣方中介涉嫌偷避稅
中山大學稅收與理財研究中心主任、中大嶺南學院教授楊衛華表示，報低價不僅是買賣雙方偷稅避稅，中介公司本身也有嫌疑，造成稅收大量流失。但中介收佣金按實際成交價收取，在佣金登記點數不變情況下，中介公司實際上報稅的數額也就變小。
業內人士分析，部分小型中介建議報低價時，不僅是考慮到可早日促成交易收取佣金，實際對自身徵稅也有好處。目前，大部分較大型中介不敢直接介入報低價事件，主要是擔心政府追究責任會責罰到自己頭上。
報低價買賣方風險較大
經緯房地產項目發展及研究部副經理吳定金則表示，買賣雙方簽署報稅價合同給政府，私底下再籤實際成交價合同，稱爲“陰陽合同”。但私底下籤訂的合同，政府不承認，一旦出現爭執，或房產評估、房產轉手涉及稅費、此前房價等問題，政府是以備案房價爲準。因此，尤其是買方在報低價時有很大政策風險，面臨再轉手時的總價風險，可能得不償失。
廣東踔厲律師事務所主任田子軍也表示，從原理上說對賣方而言，若在買賣雙方向房管局提交虛假成交價的買賣合同之後，就應當按照報稅價格成交，由於雙方在房管局備案的合同效力優先於雙方自行簽訂合同。因此，賣方存在不能收足樓款風險。
對話
買方：中介不經同意就報低價
信息時報：你聽說過在二手房交易中報低價，以達到少交稅省錢的做法嗎？
王小姐：最近我在天河北買了一套兩房，就是這麼操作的。實際上我們籤的合同價是業主實收95萬元，但最後去房管局登記的時候，報的價錢是70萬元。現在案件已經辦完了，也通過了，大概可以省1.6萬元左右。
信息時報：那你是自己提出要報低的嗎？
王小姐：中介都不跟我們商量就擅自把價格報低，但能省錢我們也沒去計較。
中介：報低約兩成比較可行
信息時報：在二手房交易中，報低價的情況多嗎？操作起來有難度嗎？
阿樑：拿到房產證後，5年內買賣要徵收營業稅出臺後，不少業主都只要求實收，稅費全部要由買家埋單，負擔也挺重的。像一套40萬元左右的二手房，如果實報了按照稅率計算，至少要3萬多的稅費。但是多數原業主也不是很願意報低價，如果私下籤的交易價是200萬元，到房管局寫成是100萬元。一般二手房交易又沒有公證，萬一買家反悔按照100萬元給，原業主就很沒有保障了。
另一方面，相對來說，買方如果是炒家的話，也不願意把房價報得太低。他擔心萬一轉手再賣出的時候，稅費的管制更加嚴格了，比如在強徵個稅上，要按轉讓收入徵20%。
而現在的房產證都會表明此次成交價，這樣他就會“低進高出”，要交更多的稅。比如說，現在的房子買進來實際上是50萬元，但他只報30萬元，到時賣出是80萬元。再徵稅時，就要按照80-30＝50萬元的轉讓收入進行徵稅了。
信息時報：房管局也有評估價系統，那你們在報低價的時候，怎麼去衡量報這個數就能通過呢？
阿樑：去辦理過戶的時候，有評估窗口，遞交資料後評估小組會按地段、房子情況等對房價進行評估。如果報價偏差太大的話，就無法通過。比如說珠江新城的二手均價是15000元/平方米左右，你只報7000元/平方米，或者是8000元/平方米，那絕不可能通過的。
一般情況下，要報什麼價格會比較合適都是靠經紀的感覺和經驗，靠對行情的判斷來作出，大概報低20%左右比較可行，比如說100萬元的房子報成80萬元，那就是肯定能通過的。
解決
銀行房管局兩評估系統對接
億達按揭陳溢溢表示，銀行評估價不一定完全是市場價，但相對而言比較接近。房管局的評估系統雖然存在差距，也在不斷修正中。陳先生認爲，成交價報稅與抵押貸款系統兩個系統相互獨立，可能還會出現零首期的現象。在這種情況下，最好能實現兩個系統的信息共享，這樣銀行就可以更好地控制其房貸風險，防止高估了房產的價值；政府部門也能更好地進行徵稅、統計房價等。
廣州地稅有關人士表示，目前廣州市二手房交易納稅主要是委託房產交易中心進行。稅務部門有權對物業的報價和地段市場價進行覈實，發現有偷稅漏稅情況的要進行追繳差額，並可能視情況的不同除以0.5倍～5倍的滯納金罰款。目前個人進行的二手房交易都比較分散，所以對監管也提出了較大的難題。
貼近市場價系統即將出臺
據瞭解，廣州市國土房管局估價所也正在建設基準房價系統，該系統一期已經進入驗收。該系統初步規劃是每季度根據市場交易價進行更新一次，其給出的二手房價將較貼近市場，對市民有更多的參考價值，對報低價的現象可以有所改善。該系統的數據來源由各中介提供，所以稅收部門在徵稅時的監管，仍然是十分重要的。
該系統一期可以查詢具體到每條路每條街的某號某層某個單位，對朝向如何，是否有電梯，景觀如何，噪音影響如何等都有詳細的評估。但仍採用了標準地址的方式，如果要抽取某樓盤的歷史成交數據則暫時無法做到，包括樓齡等也需要進一步完善。這主要是影響二手房房價的因素更加複雜，所有將在後面的工程中繼續解決這些問題。目前該系統的第二期的建設目前正在招標。
報低價避稅舉例：
楊小姐實際成交價爲35萬元，申報交易房價爲12.8萬元
按規定業主稅項，由買家包業主稅：
交易印花稅：房管局評估價×0.05%＝64元，省111元
交易管理費：物業面積×3元/平方米＝117元
個人所得稅(非唯一住房或不足5年)覈定徵收：房管局報稅價×1%＝1280元，省2200元
營業稅(不足5年)個人出售：房管局報稅價×5.5%＝7040元，省12210元
塗銷抵押登記費：350元
交易委託公證費：220元/宗
贖契、退保、塗銷代辦費： 500元/宗
合計：9771元，共少交稅14521元
買方稅項：
交易契稅：房管局評估價×1.5%=1920元，省3330元
交易印花稅：房管局評估價×0.05%＝64元，省111元
交易管理費：物業面積×3元/平方米＝117元
交易登記費：個人：50元/宗
產權證印花稅：每證10元
共計2161元，少交稅3441元
