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上半年，本市累計物業管理面積達到14878.59萬建築平方米，其中：住宅13064.62萬建築平方米，非住宅1813.97萬建築平方米；新區11963.72萬建築平方米，舊區2914.87萬建築平方米，全市物業管理企業920餘家。
日前，建設部公佈了《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》，與老條例相比，修改主要涉及業主、業主大會、業主委員會以及物業管理公司名稱變更等方面的內容。新《物業管理條例》將於今年10月1日與《物權法》同時實施，爲本市物業服務企業新一輪“洗牌”指明方向。
市物業處
維護權利平衡更強調服務
天津市國土資源和房屋管理局物業管理處負責人認爲，此次修改的《物業管理條例》是以《物權法》爲前提，主要是將2003年9月開始實施的原條例中與《物權法》不一致的部分進行了修改。
該負責人認爲，這次修改的內容中市民比較關注的是將“物業管理企業”修改爲“物業服務企業”。“我們所說的物業管理，不僅指對小區中物的管理，也包含着物業服務企業依據各種管理規約對業主使用物業行爲的管理。物業企業的稱謂變化，爲物業企業明確了服務對象，同時也明確了與業主之間的關係。但是業主應辯證地看待這個問題，強調樹立服務意識，不是不要‘管理’。”
新條例將“業主公約”修改爲“管理規約”，將“業主臨時公約”修改爲“臨時管理規約”，該負責人認爲“規約”比“公約”在內容上更寬泛，在約束力上更強。“管理規約如同一部‘小區憲法’，由業主大會通過，全體業主必須執行、遵守。這裏應考慮到，既然強調了管理規約的重要性，業主大會通過管理規約時，一些通過物業服務企業無法解決的問題，應在管理規約中加以體現。《物權法》中明確提出‘業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務’，爲業主提出了較高的公共管理要求。”
新條例排除了少數擁有大產權業主的“專享權利”。修訂後的條例規定，除籌集和使用專項維修資金和改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意纔可實施外，選聘和解聘物業服務企業、選舉業主委員會或更換業主委員會成員、制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約及有關共有和共同管理權利的其他重大事項，只要經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意即可。
“新條例遵循了少數服從多數的原則，但又不是絕對按業主人數或產權面積，兩個條件相結合，體現了更大的公平性。另外，即使滿足上述條件通過的決定，如果另外1/3的業主認爲這個決定侵害了少數人的合法權益，受侵害的業主仍可以請求人民法院予以撤銷。”該負責人表示，今後，物業服務企業將按合同提供服務，超出範圍的服務要求就要由業主按管理規約自行解決，業主參與小區管理與物業服務相結合將是今後的發展方向。
學界專家
業主應自律必須以身作則
南開大學經濟學博士、中國房地產與住宅研究會法學委員會委員劉玉錄教授認爲，修改後的《物業管理條例》更爲人性化，明確了業主主體地位的同時，業主更應該強調個人自律和羣體自律，爲構築小區和諧生活環境以身作則。
從地產研究學者角度看，爲物業服務“正名”和排除居委會指導地位，是修改條例的兩大亮點。
“這次修改，學界普遍認爲是自上世紀90年代住宅小區管理以來對物業管理行爲的一次重新定位，是對業主與物業企業主客體關係的一次重新定位。多年來我們一直稱之爲‘物業管理企業’，一方面有詞語翻譯上的偏差，另一方面也延續了計劃經濟時代‘公房管理’的概念，物業管理企業延續了‘房管站’的職能和作用。但現在房子主人變了，還延用‘房管站’的理念，本身就不適合了。”
“另一亮點是明確了同一個物業管理區域內的業主，應在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會，並沒有提到居委會，這是特別值得廣大業主注意的。此次修訂條例明確了居委會的作用和地位，假使今後居委會要參與到業主大會的成立活動中來，必須是在街辦事處委託下指導參與，而不能直接參與了。”
劉教授同時提出，修訂後的《物業管理條例》同樣對業主行爲提出了自律要求。“規約是一種自我約束力的體現，包括個人自律和羣體自律。今後物業服務企業要加強服務意識，提高服務技巧，業主也要有‘主人’的樣子。新條例將業主由過去的被動約束轉爲主動自我約束，維護小區和諧生活環境，業主必須以身作則。”
法律界人士
管理規約具有合同性質
悅德律師事務所律師馮健認爲，立法強調“服務”並不是完全取消管理職能，僅是改變了管理的形式，是一種服務中的管理。
馮健認爲，將“物業管理企業”修改爲“物業服務企業”，爲物業公司的職能作出了法律的規定。但立法強調“服務”並不是完全取消管理職能，僅是改變了管理的形式，是建立在服務基礎上的管理，這種管理既是對“物”也包括對“人”(業主和小區居住者)的管理。管理權來源於業主，是業主授予的權利。具體的管理內容和管理方式等由業主特別授權產生。例如，爲全體業主公共利益制定的環境環保規範，公共土地的使用等規約都可以交由物業企業具體實施。條例將“業主公約”修改爲“管理規約”再次強調了“管理”，即在不違反法律的情況下，業主可自由選擇和制定小區的自治方案和內容。管理規約是本小區的基本法，全體業主必須遵守和履行，其在法律上具有合同的性質，違反者應當承擔相應責任。
新條例對業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的救濟規定了兩種方式：一、行政方面的，“違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。”實際是以公共的行政權利去幹涉和限制物權的民事的私權利，對於“違反法律、法規”的判斷，法律並沒有賦予行政機關最高的權威。業主不服行政機關決定的，應該允許行政複議和行政訴訟，行政機關應當承擔行政賠償責任。二、司法方面的，“受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”這樣的規定給業主維權提供了寬廣的空間，因爲沒有規定訴訟業主的數量限制，任何業主都可以提起訴訟。因此對勝訴業主造成損失的，其他業主也要負賠償責任。
物業企業
需對“小區保安”明確定位
天津順馳物業管理有限公司焦宏宇總經理認爲，修改後的《物業管理條例》爲物業行業指明瞭發展方向，使物業服務企業今後工作更具針對性和操作性，對促進物業行業良性發展有積極作用。同時，伴隨新條例的實施也必然引起物業行業新一輪的“洗牌”，管理規範、服務優質的正規企業會越來越適應市場需求而發展壯大，部分違規投機的小型物業公司將在市場競爭中被淘汰。
“此次物權法對物業企業的稱謂進行修改，看似簡單的文字修改，卻使物業服務的定位更加準確了，對業主利益的保護也更加完善、全面，加強了業主大會決策的權威性，限制了業主委員會權利的濫用。從物業服務企業自身實踐來看，過去確實存在個別業主委員會成員利用業主大會侵害個別業主利益的情況，新條例對此作出限制，也爲物業服務企業全面深入服務業主提供了政策支持。”
但從業內角度考慮，焦宏宇感到新條例對物業僱請保安方面的定義稍顯不足。“第四十七條規定：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業服務企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。事實上，物業服務企業僱傭的保安不是公安部明確的保安，僅僅是小區秩序維護人員。如果新條例能對保安人員的措詞調整一下，就更恰當了。比如小區丟車、失竊等問題，如果物業保安人員按照合同規定，對於應該履行的巡查、記錄等服務工作已經做到位，再發生失竊、傷害等事件時，物業服務公司是否不必承擔責任？儘管上述情況通過合同可以避免，但對於業主而言，還是應明確小區保安人員的定位。”
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