|
10月1日，《天津市房地產交易管理條例》(以下簡稱《條例》)實施後，市民再進行房屋交易時需注意什麼？房地產行政管理服務過程中又會有哪些調整？日前，本報記者採訪了市國土房管局相關負責同志。
繼二手房交易資金監管政策實行之後，此次《條例》明確將新建商品房交易資金納入資金監管範疇，這是基於什麼考慮？
答：目前，在本市新建商品房開發銷售過程中，存在部分房地產開發企業不規範運作。爲防範風險，《條例》設立了新建商品房預售款監管制度。相信這一規定能夠有效避免開發企業將新建商品房預售款挪用，切實起到保護購房羣衆利益的作用。
房地產在個人獨資企業與其投資人之間的轉移需要辦理交易手續嗎？
答：由於個人獨資企業出資人對企業債務承擔無限連帶責任，所以財產在個人獨資企業名下或出資人名下不存在差異。《條例》明確規定，房地產權利人由企業變更爲出資人，或出資人變更爲企業的，不屬於轉讓，其登記手續按照變更登記辦理。
本市房地產交易指導價格是怎樣產生的？有什麼作用？
答：爲減少因房地產交易當事人瞞報交易價格引起的糾紛，市國土房管局將每套房屋的坐落、樓層、建築結構、房齡等房產相關數據輸入系統，自動生成該套房屋的交易指導價格。通過這種方式產生的交易指導價格能夠科學地反映一定時期內區域房價的水平，對指導房地產交易雙方有很強的針對性。
在交易過程中，交易雙方當事人申報的成交價格不低於交易指導價格的，按照申報價格確定相關稅費；低於交易指導價格的，按照交易指導價格確定相關稅費，或委託估價機構進行評估，按照評估價格交納稅費。這種方式既維護了正常的交易秩序，提高了交易效率，也維護了羣衆的利益，減少了評估確定價格的數量，爲當事人節省評估費用，並且維護了國家的利益，減少了當事人隱瞞成交價格造成的契稅流失。
《條例》對特殊類型房地產轉讓有規定嗎？
答：職工按照房改政策購買的公有住房再行交易的，有不同於一般房地產交易的規定，例如房改購房後5年內不得上市等；定向銷售經濟適用房和歷史風貌建築，屬於特殊類型的房地產，其交易也有特殊規定，交易時應按國家和本市的有關規定執行。
《條例》中對房地產中介服務合同及合同加蓋執業專用章的規定有什麼作用？
答：合同是房地產中介服務機構與接受中介服務的當事人之間明確權利義務的重要依據。《條例》爲保護羣衆的合法權益，要求房地產中介服務機構在提供房地產估價、諮詢、經紀服務時，必須與接受房地產中介服務當事人簽訂房地產中介服務合同。《條例》在規定房地產中介服務合同需加蓋房地產中介服務機構印章的同時，還對兩種合同作出特殊要求，房地產估價及經紀中介服務合同上，除需加蓋房地產中介機構印章外，還需由執行該業務的註冊執業房地產估價師或經紀人簽名並加蓋執業專用章。
《條例》對房地產中介獨家代理是如何規定的，這一規定怎樣同時保護中介機構和委託人權利？
答：《條例》創造性地引入獨家代理的概念。只要房屋的出賣人即委託人與房地產中介機構簽訂獨家代理合同，則合同中會約定，即使委託人自行成交房屋，中介機構沒有提供服務，只要是在合同有效期內，委託人也要按照合同的約定支付中介服務費。由於獨家代理合同是爲防止委託人逃單設計的，所以爲平衡保護委託人的利益，《條例》作出獨家代理期限不得超過3個月的規定。代理期限屆滿後，雙方可根據實際情況選擇是否續簽合同。
《條例》規定的不得轉讓的房地產有哪幾類？
答：①房地產權屬未進行登記的；②房地產權屬有爭議的；③未取得商品房銷售許可證的；④土地使用權被依法收回的；⑤共有的房地產，未經其他共有人書面同意的；⑥已作他項權登記的房地產，未經他項權人書面同意的；⑦被司法機關或行政機關依法查封以及法律、法規規定不得轉讓的其他情形。
有哪些行爲是房地產中介服務機構及其從業人員不得從事的？
答：①僞造、塗改、轉讓、租借中介服務資質證書、備案證明、註冊執業證書、執業專用章；②向委託人隱瞞房地產成交價格，獲取非法交易差價；③在代理房屋交易過程中，收取房款和房屋交易的押金、保證金、定金等，扣留委託人有效證件、房地產權屬證書、公有住房租賃合同等；④在兩個以上房地產中介服務機構註冊執業；⑤發佈房地產交易信息未註明房地產諮詢、經紀機構名稱；⑥發佈虛假房地產廣告和信息；⑦冒用客戶的名義簽訂房地產交易合同或委託代理合同；⑧違反規定收取中介服務費用以及法律、法規規定不得從事的其他行爲。
中介在代理房屋交易過程中，收取房款和房屋交易的押金、保證金、定金等，扣留委託人有效證件、房地產權屬證書、公有住房租賃合同等，應如何處理？
答：由房地產交易行政主管部門責令改正，並處以1萬元以上3萬元以下罰款。
|
