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本市首部規範房地產交易行爲的《天津市房地產交易管理條例》，將於10月1日起實施。目前新條例配套性文件正在緊張審修中並將於近日陸續出臺實行。
此次新條例明確將新建商品房交易資金納入了資金監管範疇。爲保證交易的公平和公正，本市還確立了房地產交易指導價格發佈制度，並對特殊類型房地產轉讓做了詳細規定，同時進一步規範了房地產中介服務機構及其從業人員在房地產中介服務活動中的行爲。
新建商品房預售款不得挪用
昨日從市國土房管部門獲悉，本市第一部規範房地產交易行爲的《天津市房地產交易管理條例》(以下簡稱《條例》)將於10月1日起實施。《條例》以法規的形式填補了本市“房地產交易網絡管理”、“房地產交易資金監管”等方面的法規空白。特別是新建商品房交易資金納入了資金監管範疇。
據市國土房管局負責人介紹，根據房地產市場中存在的問題，2003年起本市建立並完善了集商品房銷售、二手房交易及資金監管、產權產籍三大網絡系統爲一體的房地產網絡交易平臺，《條例》以法規的形式對此予以確立。目前，在本市新建商品房開發銷售過程中，存在部分房地產開發企業的不規範運作。爲防範風險，《條例》依據《城市房地產法》關於開發企業應將預售款用於該項目建設的規定，設立了新建商品房預售款監管制度。這一規定能夠有效避免開發企業將新建商品房預售款挪用，切實起到保護購房羣衆利益的作用。目前《條例》配套性文件正在緊張審修中並將於近日陸續出臺實行。此外，國土房管部門已於日前對全市各區縣國土房管部門、房地產開發企業、中介機構、經紀機構及其從業人員進行了培訓，確保《條例》10月1日順利實施。
據悉，近年來，本市房地產交易量逐年攀升，房地產開發企業、中介機構及其從業人員不斷增加，並在溝通信息、促進交易、活躍市場和解決羣衆住房需求等方面發揮了積極的作用。據統計，2006年至2007年8月，商品房成交1864.5萬平方米，1013.6億元，其中商品住宅1612.9萬平方米，835.9億元。二手房成交1005.9萬平方米，367.7億元。
中介服務不得扣押房產證
10月1日，《天津市房地產交易管理條例》(以下簡稱《條例》)即將實施。本市上萬名房產經紀與評估人員將依據新條例爲人們提供服務，例如要遵守房地產中介服務合同加蓋執業專用章的相關規定，不得扣押顧客的房屋權屬證書和身份證件等。
據悉，本市共有已備案的房地產經紀機構514家，從業人員7099名，通過房地產經紀機構代理成交的商品房佔商品房成交總量的20%，通過房地產經紀機構代理成交的二手房佔二手房成交總量的50%。全市房地產估價機構52家，取得房地產估價師執業資格的有721人，其中註冊房地產估價師431人，取得房地產估價員崗位證書的人員2836名，評估範圍已擴展到公寓、住宅、別墅、寫字樓(辦公樓)、工業廠房、酒店、商場(底商)及土地使用權等各個領域。
房管部門有關人士表示，爲便於分清責任，查找問題，切實維護羣衆利益，《條例》在規定房地產中介服務合同需加蓋房地產中介服務機構印章的同時，還對兩種合同做出特殊要求，房地產估價及經紀中介服務合同除需加蓋房地產中介機構印章外，還需由執行該業務的註冊執業房地產估價師或經紀人簽名並加蓋執業專用章。同時在實踐中，因代理而出現的問題較多，一是房地產中介機構在提供中介服務後，買賣雙方拋開房地產中介自行交易，不支付中介服務費；房地產中介服務機構爲避免出現上述“逃單”問題，往往要求當事人將房屋權屬證書和身份證件留存在中介機構。二是由此又造成有的中介機構員工惡意持身份證件和權屬證書辦理轉移登記，侵吞房款等種種糾紛。爲避免上述兩難情況，維護房地產中介機構和當事人各方的利益，《條例》引入獨家代理的概念：只要房屋的出賣人即委託人與房地產中介機構簽訂獨家代理合同，合同中會約定，即使委託人自行成交房屋，中介機構沒有提供服務，那麼，只要是在合同有效期內，委託人也要按照合同的約定支付中介服務費。獨家代理合同約定的代理期限不得超過三個月，代理期限屆滿後，雙方可根據實際情況選擇是否續簽合同。
同時新條例強調房地產中介服務機構及其從業人員在房地產中介服務活動中不得有8種行爲：①僞造、塗改、轉讓、租借中介服務資質證書、備案證明、註冊執業證書、執業專用章；②向委託人隱瞞房地產成交價格，獲取非法交易差價；③在代理房屋交易過程中，收取房款和房屋交易的押金、保證金、定金等，扣留委託人有效證件、房地產權屬證書、公有住房租賃合同等；④在兩個以上房地產中介服務機構註冊執業；⑤發佈房地產交易信息未註明房地產諮詢、經紀機構名稱；⑥發佈虛假房地產廣告和信息；⑦冒用客戶的名義簽訂房地產交易合同或者委託代理合同；⑧違反規定收取中介服務費用，以及法律、法規規定不得從事的其他行爲。
轉讓房地產要看清新條例
10月1日，《天津市房地產交易管理條例》(以下簡稱《交易條例》)實施以後，市民再進行房屋交易時需要注意什麼？天津市國土房管局相關負責同志提醒人們注意以下要點。
參考房地產交易指導價格
據介紹，爲規範引導市場，減少因房地產交易當事人瞞報交易價格引起的糾紛，市國土房管局採集大量交易數據，研發房地產交易指導價格系統，將每套房屋的坐落、樓層、建築結構、房齡等房產相關數據輸入系統，自動生成該套房屋的交易指導價格。通過這種方式產生的交易指導價格能夠科學地反映一定時期內的區域房價水平，對於指導房地產交易雙方有很強的針對性。在交易過程中，交易雙方當事人申報的成交價格不低於交易指導價格的，按照申報價格確定相關稅費；交易雙方當事人申報的成交價格低於交易指導價格的，按照交易指導價格確定相關稅費，或是委託估價機構進行評估，按照評估價格交納稅費。此種方式既維護了正常的交易秩序，提高了交易效率，同時也維護了羣衆的利益，減少了評估確定價格的數量，爲當事人節省評估費用，並且維護了國家的利益，減少了當事人隱瞞成交價格造成的契稅的流失。
特殊類型房地產轉讓規定不同
職工按照房改政策購買的公有住房，再行交易的，有不同於一般房地產交易的規定，例如房改購房後五年內不得上市等；定向銷售經濟適用房和歷史風貌建築，屬於特殊類型的房地產，其交易也有特殊的規定。對上述各種特殊類型的房地產交易，應當按照國家和本市的有關規定執行。有7類房地產不得轉讓：①房地產權屬未進行登記的；②房地產權屬有爭議的；③未取得商品房銷售許可證的；④土地使用權被依法收回的；⑤共有的房地產，未經其他共有人書面同意的；⑥已做他項權登記的房地產，未經他項權人書面同意的；⑦被司法機關或者行政機關依法查封的，以及法律、法規規定不得轉讓的其他情形。此外，由於個人獨資企業出資人對企業債務承擔無限連帶責任，所以財產在個人獨資企業名下或出資人名下不存在差異，《交易條例》明確規定房地產權利人由企業變更爲出資人，或出資人變更爲企業的，不屬於轉讓，其登記手續按照變更登記辦理。
參與監督房地產中介代理服務
如果人們發現房地產中介服務機構及其從業人員在代理房屋交易過程中，收取房款和房屋交易的押金、保證金、定金等，扣留委託人有效證件、房地產權屬證書、公有住房租賃合同等的，可向管理部門舉報。由房地產交易行政主管部門責令改正，並處以一萬元以上三萬元以下罰款。
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