日前,央行和銀監會公布了針對購買第二套及以上住房的信貸新政,將首付比例由三成提高至四成,而相應的貸款利率提高到基准利率的1.1倍。這意味著,購買第二套及以上住房的成本和門檻都隨之提高。
新政策的出臺,人們最為關心的問題是『房價是漲還是跌』?從此次房貸新政的具體內容看,政策的指向針對性非常強:第二套以上的購房者是由投資性購房和改善性住房兩部分構成,但由於近年來房價持續高位飆昇,所以改善性購房所佔的比重並不大。因而此次限制第二套購房者的政策,其目標就是直指投資性購房。如果要判斷政策實施之後對房價的具體影響,就需要以此為出發點進行觀察。
首先,從具體政策內容看,一成的首付比例提高幅度和10%的利率上浮,其實際的調控力度尚屬溫和。以100萬元的總房價為例,按照等額本息法計算,在舊的貸款政策下,買房者需要首付的房款是30萬元,每月需還款額是5283.5元;而按照新的政策,購房者首付款提高到40萬元,但是由於按揭乘數降低,即便增加10%的貸款利率,每月還款金額也不過4928.71元,還是要低於之前的月還款金額。因此,新政的實施對於二套房購買者來說,最直接的壓力就是首付金額提高,但按照總房價的1/10比例而言,提高的絕對金額也並不算大。
其次,如果把二套以上購房者視為投資性需求,那麼必須看到,投資購房的決策參考依據與自住型不同,投資性需求並不關注購房成本的高低(只要自己能夠承受或者能夠融資即可),決定是否購買的唯一因素就是未來房價的走勢。只要房價能夠繼續飆昇,付出的成本高低根本無足輕重。這與股票市場中百元以上的高價股能夠持續飆昇,但10元以下的垃圾股卻少人問津,是同一個道理。
從房地產市場的動態趨勢看,來自管理部門以控制房價走勢為目的的政策措施,如加息的累加效應、保障性住房的體制建設、打擊囤積房源的政策等等,這些政策的確在漸次地對房產價格趨勢形成影響。但另一方面,支持房價繼續上漲的動力也同樣存在,如加息背後的通貨膨脹預期,資產投資是保值增值的必然選擇;強烈的人民幣昇值預期引發海外資金流入;房產市場結構性供不應求的格局,等等。對比這兩方面因素,我們可以看出,立足於控制房價的政策措施多是屬於漸進性、外部性的影響,並不是直接作用於供求關系,而支持價格上漲的因素則屬於市場直接機制作用,體現為『更多的資金追求更少的房產』上,效果更加直接而具體。對於投資性購房需求,這就意味著至少在短期內尚難出現趨勢逆轉的跡象,自然會繼續秉持『追漲』的投資理念。這樣看來,無論是從直接的作用效果還是投資心理角度看,我們很難期待此次房貸新政能夠逆轉房價趨勢。
盡管此次政策的具體效果未必樂觀,但是此次政策實施過程中的一個特殊現象卻值得我們高度關注。與以往任何一項房產新政不同,此次新政的推動者並非是決策部門而是市場參與者,商業銀行限制房貸的舉動在政策的出臺之前就已經開始進行。早在上個月,廣東、浙江、福建、重慶等地的商業銀行就已經開始悄然提高了首付比例要求。
房產信貸業務之前一直被商業銀行視為『利潤增長點』而大力推廣,但是此次卻居然在無外力要求的情況下,自發地壓縮房貸投放,其背後透露出一個明顯的市場信號,那就是作為市場參與方之一的銀行,已經開始擔懮房價飆昇的風險,並且開始了通過提高首付比例來實現『自保』目的。事實上,銀行對於房地產貸款的風險擔懮是有依據的,建行的報告公開預警房地產價格風險,而銀監會所主導的房貸風險壓力測試顯示,一旦房價出現波動,銀行壞賬比例將大幅度提高。
面對美國次貸風波的現實教訓,在選擇『賺最後一桶金』,還是『規避暴發風險』之間,商業銀行做出了謹慎的抉擇。所謂『春江水暖鴨先知』,當本應樂在其中的銀行開始主動規避市場風險,這其中的信號意義要遠勝於政策面的變化。對於購房者而言,也需要盡早作出理性抉擇。 本篇新聞熱門關鍵詞:貸款 5元 房產市場 風險 付款
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