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樓市新政將如何調控房價？樓市大盤究竟會怎樣改變？老百姓的安居夢想能否實現？
房奴、地王、天價樓盤以及層出不窮的新首富，咀嚼着這些滿含酸甜苦辣的樓市流行語，我們走過了不平凡的2007年。
這是轟轟烈烈的一年，深圳商品房均價破2萬元/平方米，年初時沸沸揚揚的“湯臣一品”放到年尾肯定波瀾不驚……衆多房價紀錄在2007年被打破，房價的飆升讓居住夢想與現實的落差史無前例地變大。
我們身邊的“精彩”也不遑多讓：衆多國內大鱷爭相在太原拿地，直追一線城市的13000元/平方米的房價，還有在年末時出現的樓面地價高達2350元/平方米的“銅廠地王”……
2007年，同樣也是充滿博弈的一年，央行史無前例地連續加息、購買二套房首付提高、證監會放緩房企IPO……宏觀調控政策一波緊似一波，脫繮的房價在年終時終於在一些城市翻轉。
然而一線城市的房價突降，卻沒有給我們身邊帶來太多的波瀾。是房地產特有的地域性，還是政策傳導的遲滯性？2008年的樓市將走向何處？成爲人們心中最大的謎題。
每個人都試圖求解這道謎題的正確答案。或曰目前的調整隻是前期上漲過快的“中場休息”，喘息過後便又是一道“盛宴”；或曰房價已見頂，樓市局部觸底或將出現，部分開發商和投機者將經歷一場“夢魘”。更多的人則認爲，市場狀態尚待觀察，房價再如前期那般非理性上漲是不可能的，但也不至於崩盤。
同樣的謎面，卻可以得到兩樣的答案，一如豎起的硬幣，究竟會倒向哪個方向？在各方的角力中誰會笑到最後？
一切都是未知之數，惟一可以肯定的是，不平靜的2007年過後，樓市還將迎來不平靜的2008年。
房貸新政的影響幾何？
銀根趨緊讓樓市購買力正遭遇前所未有的重創，以“9·27”房貸新政爲主的系列房地產調控組合拳，被視爲是干預“撒手鐗”，面對這樣堪稱“治標”的政策，太原樓市會無動於衷麼？
2007年的樓市，在一片關於“拐點”的討論聲中結束。
中國人民銀行、中國銀監會2007年9月27日聯合下發關於加強商業性房地產信貸管理的通知，規定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套住房的，貸款首付款比例不得低於四成，而且，貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。
而隨着新政“以家庭爲單位確定二套房”的細則落地，國內一線城市的房價從前三季度的迅速爬升變爲掉頭往下，房價降溫或交易慘淡給2007年的冬天平添了幾分“寒意”。
但是這樣的情況，卻並沒有“感染”省城樓市，直至今日，太原房價依舊沒有任何鬆動的跡象。“太原作爲二線城市與一線城市有着明顯的不同。”對於這種現象，業內人士表示，購房者可分爲三種：投機性購房、投資性購房以及自主性購房。由於深圳、廣州等一線城市大量存在投機性購房者，這種以貸款大量購房以期轉手獲利的人，面對新政通過炒樓獲利的心理預期大大降低。而炒房客的離場，讓這些城市的需求大大降低，從而觸發了本輪房價下調。
業內人士分析認爲，在太原，人們是以投資性住房和自住性住房爲主，因此不論國內形勢如何，就太原本地而言基本“沒有出現所謂拐點的可能。”
這樣的解釋或者比較符合太原的現狀。但是，即使是投資性住房和自住性住房，也有着本質的不同，而只有自住性住房才能稱得上是樓市最爲基礎的“剛性需求”。儘管沒有明確的數據，但是太原樓市的投資性住房的比例卻並不低。據記者瞭解，去年新開的不少樓盤，儘管銷售火爆，但實際入住率卻不到60%，有的甚至只有兩到三成。
不是所有的投資者都像外地媒體描述的那樣，拿着成捆的現金去一次性購房。對於爲數衆多的依靠銀行貸款購買第二套住房以及希望住房升級，“小房換大房”的人來說，新政的影響絕對不會很小。
簡而言之，二手房貸新政應該不會成爲太原樓市的拐點，但其影響卻絕對不能小視。
大盤時代將走向何方？
在2007年開始走進大盤時代的太原，迅速地迎來了縮緊貨幣政策、對開發商的各種融資限制。那麼太原樓市，究竟會放量回款？還是堅守價格？
5.03億元起拍，7.62億元成交，549萬元/畝，樓面地價高達2350元/平方米。2007年12月6日，“銅廠地王”橫空出世，財大氣粗的山西合生帝景(珠江地產)打響了進軍太原市場的第一槍，也成爲了太原走進大盤時代的一個重要符號。
恆大、富麗、綠地、萬達……一年的時間裏，十五家國內知名企業涌入太原，這些大鱷們讓太原人看到的是觸目驚心的地塊爭奪戰，也讓“大盤”這個詞彙成爲左右太原2008乃至此後幾年樓市的重要詞彙。
從目前情況看，依靠成熟的營銷運作，以及更高的製造水平、產品設計和規劃水平，大盤大多以價格領跑者的姿態出現。而據業內人士透露，2008年即將在小店和杏花嶺地區開盤的兩個大盤，可能達到創紀錄的5000元/平方米。
不過需要注意的是，大盤頻出同時也帶來了太原樓市的“放量”。據太原市房地局的統計顯示，2007年的新增樓盤面積僅爲110萬平方米左右。而國內大型房地產企業大多是短債長投的資本結構，這就決定了他們必須靠滾動經營來迅速回收現金。據業內人士透露，恆大地產開發的150萬平方米的樓盤，預計的銷售週期爲5年，也就是說在2008年僅其一家的開盤量就在30萬平方米左右。而2008年的整體放量應該在200萬平方米以上。
一方面是放量的壓力，另一方面，在去年年底，證監會放緩房企IPO，同時國家出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，強調受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金後，方可領取國有建設用地使用權證，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書，進一步收緊了房地產企業的資金鍊。
這樣的資金壓力，可能會讓開發商在2008年裏爲此前的狂熱“埋單”。據業內人士透露，上述“銅廠地王”上開發的樓盤，僅綜合成本就在6000元/平方米以上。如此高昂的成本也決定了，樓盤的價格不會掉頭向下，但是隨着宏觀政策收緊，在資金壓力之下，房價像2007年一樣屢創新高的情況應該不會出現。
保障性住房衝擊如何？
住房保障政策在2007年年末吹響了“集結號”，如雙限房的供應、公積金制度、住房補貼等政策出臺，以及各種對自住性住房的保護性金融和信貸政策傾向，都將抑制化解商品房“單核市場”時代的房價單邊上漲之勢。2008年，“保障”之外的商品房市場將會如何變化？
在“70-90”政策遭遇市場阻力之後，新的“50/60”政策，有望讓保障性住房挺直腰板。
在2007年12月1日正式實施的《廉租住房保障辦法》，對廉租房面積、對象、資金來源作出了詳細規定。進一步明確了廉租住房的重點保障對象是全國近1000萬戶人均建築面積10平方米以下的城市低收入住房困難家庭，將單套的建築面積控制在50平方米以內。於此前一天發佈的《經濟適用住房管理辦法》明確規定，經濟適用住房單套的建築面積控制在60平方米左右。
業內人士分析認爲，相對於此前的“70-90”政策，“50/60”政策目標更爲明確，既讓低收入人羣看到了希望，也讓房地產市場的梯度消費爲時不遠。“如果該政策真正得以實行，那麼對於商品房市場來說，則是房價與人們購買力真正考驗的開始。”一位房地產業內人士表示，如果各種保障性措施如期實施，那麼商品房市場則有了更爲明確的目標羣。而房價與客戶購買力之間的考驗也將真正顯現。
該人士表示，從某種意義上考量，“2007年太原房價並沒有出現大的變化。”他解釋說，在2007年之前，太原樓市的主力戶型在170平方米左右，而到2007年，主力戶型降爲了120平方米，“單價提高總價卻基本沒有變化。”“從大部分太原人的買房心理來看，一般都不會考慮太小的戶型，這也是‘70-90’政策在太原實施情況不好的原因之一。而如果房屋單價繼續上漲，則可以說是對消費者購買力的真正考驗。”該人士認爲，從目前的情況看，房屋的單價進一步上揚的趨勢短期內不會改變，而2008年則將是房屋結構與購買能力充滿摩擦的一年，“或者出現消費者降低需求，市場戶型進一步減小的情況，或者是確實超過消費者購買能力，房價出現真正意義上的拐點”。
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