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解析2008樓市異動:多重調控有望間接平抑房價

http://www.enorth.com.cn  2008-04-06 10:34
 

 

  2008年的樓市,可謂“亂花漸欲迷人眼”。繼深圳、廣州、上海等地部分樓盤的價格鬆動後,京城樓市近來也悄現“一次性付全款八折”“買房送大禮”等“打折風”。

  相較於以往瘋漲且堅挺的房價,近期開發商的一些降價“打折”行爲,以及樓市的一些異動現象,是否意味着房地產市場的調整已經開始?記者對此進行了調查。

  “打折風”漸起:“低開高走”促資金回籠

  這一輪樓市“打折風”中,萬科無疑是“動作”最大的一個。

  從珠三角一路刮到長三角,萬科的“打折”,使得本是局部的調整呈現了擴散態勢。儘管北京萬科有關人士一再表示“暫時沒有降價計劃”,但目前三個項目的優惠幅度卻是近幾年罕見的,僅萬科中糧假日風景,一次性付款就可打九三折。

  消失許久的送車位、贈裝修費等多樣促銷方式也開始粉墨登場。“富力又一城”2008年年初,就推出了“買房送5重大禮”的活動:免3%契稅、免10年物業費等。珠江帝景博悅的房子“折”得也很有魄力,均價2萬多元的房子,每平方米可直降5000多元。

  記者調查發現,實行打折或者贈送實物促銷的,多數是一些大的上市公司項目或老項目的尾盤。

  “這段是政策敏感期,低開高走保險一些,定高了容易把自己套住。”一樓盤項目銷售負責人向記者表示,“我們現在給客戶的是優惠,但不是降價,過了這陣,房子肯定還會漲。”

  北京萬科有關人士告訴記者,項目如何定價主要是依據市場情況,對於萬科這樣項目較多的龍頭企業,資金流快進快出是一個重要原則。

  “鏈家地產”市場研發中心的調查顯示,目前北京在售樓盤中約有七成多項目在打折銷售,打折幅度一般爲九五折至九九折之間。這表明,北京樓市開始進入高位調整期。

  與開發商的一些暗自降價行爲相反,樓市成交量持續着低迷狀況,市場觀望氣氛日益濃重。北京市房地產交易管理網數據顯示,今年2月北京市二手房網上籤約套數僅爲1004套,相比1月份降幅超50%,創下自去年7月實行存量房網上籤約以來的最低點。

  “連續多次加息,再加上對第二套房的限制以及經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺,一定程度上改變了人們對於房市的預期,北京樓市會變得有些理性。”中國社會科學院倪鵬飛研究員如是評價。

  高價地頻“流拍”:開發商正視瘋狂拿地風險

  進入2008年,曾經一度瘋狂拿地、頻爭“地王”的開發商們,面對土地供應,普遍顯現出“發蔫”症狀。

  1月8日,與兩年前曾拍出26億元“地王”的北京廣渠路36號地僅一街之隔的廣渠路15號地慘遭流標。規劃總建築面積66萬平方米、被業內認爲可能是新“地王”的朝陽區來廣營鄉清河營村1號住宅用地開標,因參加投標的開發商不足3家也在去年底以流標收場。

  “真是太意外了。”中原地產華北區域總經理李文傑在得知拍賣結果後連連搖頭。在他看來,這些“絕版”地塊地段好,周圍的配套設施也已比較完善,“應該拍個好價錢”。

  土地市場連爆冷門的現象也在其他地方上演。去年底,廣州推出12宗地塊,僅7家單位競價,最終2塊地流拍、5塊地以底價成交。南京地價近期也如同“過山車”般急速下墜,地處江寧區的一地塊以底價成交,樓面地價每平方米2000元,而就在一個多月前,同板塊的成交土地樓面地價爲每平方米4446元,降幅超過50%。

  “隨着政府打擊開發商囤地的力度越來越大,開發商開始正視大量拿地的風險。加之面臨信貸緊縮形勢,開發商資金鍊緊張,無疑是這些地塊流標的最大原因。”北京師範大學董藩教授指出,土地價格過高,會嚴重透支未來的房地產價格。

  與高價地“流拍”形成對比,是取得較多土地的企業對土地的有效利用不足。中國房地產業協會發布的《2007上半年中國房地產市場研究報告》披露,“上半年全國完成土地開發面積同比增長7.6%,增幅比2006年同期回落26.4個百分點,佔待開發土地面積比重僅40%。”

  國土資源部有關負責人向記者表示,國家近期加強對閒置土地加大監管,規定開發商不能分期獲取土地證,防止開發商依靠少量土地“滾雪球囤地”,亦可防範金融風險。

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稿源 新華網 編輯 姚國健
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