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[案情]
2001年9月30日,王某與北京市大興區前高米店村委會簽訂《協議書》,內容為承租原城建三公司佔有的前高米店村委會所有的房屋及土地,期限五年,租金為每年15萬元,從2001年10月30日起至2006年10月1日止;承租期間,原房屋歸前高米店村委會所有,新建房屋歸王某所有。《協議書》簽訂後,因經營需要,王某未經前高米店村委會同意,在所承租的院內平地上,又新建房屋6815.75平方米,上述房屋未取得房屋准建證及產權證。2004年8月1日,北京市大興區城市管理監察大隊下發京大管限拆字〔2003〕第0608號限期拆除違法(臨時)建設通知書,要求王某於2004年8月6日24時前將其自建房屋拆除。王某在自行拆除後,於8月7日找到前高米店村委會,要求前高米店村委會補償因拆除建築物造成的部分損失。為此,村書記(2003年8月4日已經申請辭去前高米店村黨總支書記職務)、村長以證明人身份給王某出具《說明》一份,記載:『因未到合同期限,2004年8月6日,北京市大興區城市管理監察大隊下發通知,限強制拆除。因未拆遷時,大隊同意按最低每平方米200元賠償,望大隊領導協商解決。』此後,王某憑此說明多次向前高米店村委會要求賠償,但以各種理由遭到拒絕。故訴至法院要求前高米店村委會賠償其經濟損失1363150元。
[裁判要點]北京市大興區人民法院經審理後認為,王某與前高米店村委會簽訂的《協議書》系雙方當事人真實意思表示,且內容不違反法律和行政法規的規定,應認定合法有效。合同簽訂後,前高米店村委會未收到王某交納的租賃費,且王某在未取得房屋准建手續情況下,私自建房,導致被依法拆除,故對此造成的損失應自行承擔責任。前高米店村委會書記、村長作為證明人,並無權利給前高米店村委會設定賠償義務,其給王某出具的《說明》並不能作為王某向前高米店村委會主張權利的依據。故判決駁回王某的訴訟請求。
一審判決後,王某不服,提出上訴,請求撤銷一審判決。認為村裡在拆遷佔地時均以每平方米200元給予賠償,村書記及村主任作為領導以此數額為參照所出具的說明具有法律效力,理應得到相應賠償。前高米店村委會同意一審判決。
二審法院經審理認為,王某與前高米店村委會簽訂協議後在未取得房屋准建手續情況下重建、新建了房屋,導致被城管部門依法限期拆除,對此造成的損失應自行承擔。前高米店村委會書記、村長以證明人的身份,為王某出具的《說明》明確指出:因未拆遷時,大隊同意按最低每平方米200元賠償,望大隊領導協商解決。現王某重建、新建房屋不是因拆遷而被拆除,故王某無權要求大隊因其違章建房而被有關部門拆除的房屋對其進行賠償。現王某以說明為依據要求前高米店村委會給予賠償,違反民事法律上的公平原則,故判決駁回上訴,維持原判。
[評析]本案系因租賃合同履行中,因承租人在承租土地上修建房屋因被行政部門依法拆除而與出租人就添附物的經濟補償問題所產生的民事糾紛。本案主要涉及三個法律問題:一是在租賃合同中因添附物被確認為違章建築被行政機關依法拆除,作為雖未明確表示同意但根據實際情況應推定為明知承租人進行添附的出租人是否應承擔相應的賠償或補償責任的問題;二是作為基層群眾性自治組織的村民委員會,其村委會主任以證明人身份在未經村民委員會全體成員集體討論或村民代表大會的表決程序且未加蓋村民委員會公章的情況下,為村民委員會設定相應的賠償義務,其行為是否具有法律效力的問題。三是房屋被依法拆除和被依法拆遷的區別以及該事實行為發生後是否都應受到有關部門的合理補償問題。
首先運用相關法學理論並結合本案所認定的事實對租賃合同中有關添附行為加以分析。《中華人民共和國合同法》第223條規定:『承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。』該法條對改善或增設物規定了兩種情形:一種是經出租人明確同意或雖未經出租人明示同意,但出租人知道後不表示反對,且符合租賃合同約定用途而為的善意添附;另一種是未經出租人同意或超出合同約定用途合理范圍,擅自所為的惡意添附。對善意添附,《合同法》第235條規定:『租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態。』審判實踐中,在對租賃合同終止、合同無效等情況下,作為善意添附,是不適用恢復原狀的,仍應在添附物現存審計鑒定價值基礎上確定出租人的可利用價值,由出租人予以承租人折價補償,否則出租人所獲利益將會因無法律或合同依據而為不當得利。由此,不難看出,我國對合法添附物的折價補償方式,就其立法本意上,是在遵循公平、等價有償、誠實信用等民法基本原則的前提下,對租賃合同雙方當事人的權益都給予了充分保護,使利益均衡。
本案中前高米店村委會在知道王某擅自修建房屋後雖未明確表示反對,但王某是在未取得房屋准建手續的情況下擅自修建、新建房屋,則此行為潛在的後果是一旦租賃合同終止或被確認無效,則前高米店村委會並不能因此而享受預期利益,故如果在本案中適用善意添附原則,由前高米店村委會對王某進行折價補償,顯然有悖於立法精神和法學理論。故一、二審法院對王某因未取得房屋准建手續情況下重建、新建房屋,導致被城管部門依法限期拆除,而自行承擔相應損失的認定是正確的。
此外,本案中王某雖未能基於租賃合同而得到折價補償,但在房屋被依法拆除後,作為前高米店村委會主任及村書記均以證明人身分為村委會設定了按拆遷情況的賠償義務,王某能否據此而得要求村委會賠償或補償的請求權?首先村書記作為一級黨的領導與村委會主任在職權上是有明確分工的,在進行村務管理上應做到黨政分開。其次根據法學原理和司法實踐,在民主集中制的原則下,群眾性基層組織兼有行政管理性質的村民委員會,其村委會主任的地位相當於法定代表人。由於社會經濟生活的復雜性及法定代表人或其他組織的負責人的特殊身份,我國《民法通則》對其權利作出一定的限制。如果合同相對人明知或者應當知道法定代表人超越權限而與之訂立合同,合同就屬無效;如果不知道超越權限,合同就應有效,即法定代表人或者負責人超越職權而對外簽訂的合同是效力待定的。本案中,北京市大興區城市管理監察大隊下發通知,在對王某新建的房屋強制拆除後,村委會主任僅寫下以『村裡同意按最低每平方米200元賠償,望大隊領導協商解決』為內容的《說明》,且該《說明》未加蓋村委會公章,顯然系超越權限行為,這一點王某從《說明》的字裡行間是不難看出的,故該《說明》應認定無效。
一、二審法院因王某以該《說明》確定的數額為依據要求前高米店村委會給予賠償,違反民事法律上的公平原則,駁回了王某的訴訟請求。
[提示]由於經濟建設迅猛發展和城市規模不斷擴大,房屋拆遷和土地征收、征用已成為觸動廣大人民群眾每一根神經的重大議題。因此作為審判機關,運用法律知識對上述行為發生的法律後果加以提示十分必要。我國《城市房屋拆遷管理條例》第23條規定:『拆遷補償的方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換。』征收和征用,是國家強行取得公民和法人的財產權或者強行使用公民和法人的財產的制度,是物權絕對性原則的例外規則。我國《憲法修正案(四)》第13條新增如下第3款:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用,並給予補償。然而違法建築物,是指『未經有關部門審查批准或采取欺騙手段騙取批准或雖經批准,但批准的內容違法而佔地所建、擴建和改建的建築物。』違法建築物的基本特征就是具有『先天違法性』。故我國法律、法規並未規定對違法建築物進行補償原則。此案中,王某在未取得有關部門審查批准的情況下,擅自修建房屋,被城市管理監察大隊確認為違章建築而予以拆除,對此國家不應給予賠償或者補償。
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