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交房日到期後三年仍未交房購房者開發商對簿公堂
內部認購協議是否有效?
法院判決開發商交房並給付逾期交房違約金10.7萬元
購房者與開發商簽訂了商品房內部認購協議書並交付了房款,然而在交房日到期三年後,開發商仍然沒有交房,一場訴訟由此展開。庭審中,開發商以內部認購協議書不是購房合同為由拒絕交房。兩審之後,市二中院認定上述協議書為商品房買賣合同,判令開發商交付房屋並協助購房者辦理相關手續,給付購房者逾期交房違約金10.7萬餘元。
2004年5月16日,家住本市塘沽區的杜某與一家房地產公司簽訂內部認購協議書,約定杜某認購該公司開發的坐落於塘沽區的一套商品房,總金額為28.4萬元,交房時間為2004年11月30日,同時約定,每逾期一天交房,房地產公司向杜某償付已付款的0.05%。協議簽訂後,杜某交付了全部購房款,房地產公司卻在交房日到期後遲遲沒有交付房屋。2007年年底,已等待了3年的杜某無奈之下提起訴訟,狀告該房地產公司交房,並按協議約定支付違約金。
法庭上,被告房地產公司辯稱,其與原告杜某簽訂的內部認購協議書不是商品房買賣合同,且該協議簽訂時其公司並未取得《商品房預售許可證》,違反了相關規定,應屬無效。所以,不同意杜某訴求。
查明事實後,法院認為,根據原、被告雙方的約定,被告應在取得住宅商品房准許交付使用證後,履行交付商品房的義務,並在房屋交付使用後90日內,提供合法、有效手續,協助原告辦理房屋所有權證。被告未在合同約定的期限內交付房屋,應按雙方約定每逾期一天按原告已付款的0.05%向原告支付逾期交房的違約金。因合同約定的交房日期為2004年11月30日,原告主張權利的期限應自2004年12月1日開始,但原告未提供證據證實其在訴訟時效內向被告主張過權利,故2004年12月1日至2005年11月4日的違約金已超過了兩年的訴訟時效,對該部分違約金不予支持,故判令被告於判決生效後10日內,向原告支付自2005年11月5日起至2007年11月30日止的逾期交房違約金10.7萬餘元,並按相同標准向原告支付自2007年12月1日起至實際給付違約金之日止的逾期交房違約金。同時判令開發商在取得《住宅商品房准許交付使用證》後,向原告交付房屋並協助購房者辦理相關手續。
法官說法
關於原、被告簽訂的商品房內部認購協議書的效力問題,主審法官進一步解釋說,雖然該協議簽訂時,房地產公司沒有取得《商品房預售許可證》,但該公司在此案立案前早已取得了該許可證。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第2條的規定,即『出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。』所以,該內部認購協議書應認定為有效。該協議書約定了房屋價款、交房日期、違約責任等,具備了《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容,且被告已經按約定收受了購房款,故該協議應當認定為商品房買賣合同。
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