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最近,陳女士在家庭理財問題上陷入了『開源還是節流』的兩難。手頭的十多萬元餘錢如何打理纔能創造更大收益,讓陳女士犯起了嘀咕。
去年還積極投資股市、基金的陳女士,早已在幾個月前『被迫』清倉,購買第二套房的計劃也在撲朔迷離的房價面前擱了淺。與此同時,她卻發現,隨著國內利率水平的不斷提高,自己那筆期限10年的商業住房貸款付出了更高的利息。
缺少投資方式可提前還貸
對此,中信銀行零售銀行部理財專家劉維明認為,如果一個家庭的現金流可以支橕,目前相比於其他投資方式,提前還貸是比較理性的選擇。他指出,上半年各主要投資領域收益率都不理想,以股票、基金為代表的證券市場已基本告別牛市,呈現負增長,比較穩健的固定收益銀行理財產品最高收益率停留在5%~6%之間,而房地產市場讓人捉摸不透。今年年初開始,大部分銀行個人房貸開始執行去年多次加息後的新利率,五年以上商業貸款利率即使享受下浮15%的優惠利率仍達到6.66%。
『家庭理財最重要的一點是,保證投資收益高於資金成本。』北京銀行理財顧問認為,如果成本的增加明顯高於投資收益的增長,就一定要想辦法節約資金成本,而『提前還貸節約的成本會高於其他投資的收益,且屬於無風險收益』。
劉維明認為,有兩類貸款者不宜提前還貸。一類是已進入還款階段中期的、使用等額本息還款法的消費者,由於提前還款是通過減少本金來減少利息支出,如果中期之後提前還款,更多償還的是本金,實際節省的利息有限;二是還款期已達到1/4的、使用等額本金還款法的消費者,此時月供的構成中,本金開始多於利息,此時提前還款,也不利於有效節省利息。
據了解,各家銀行對客戶提前還貸都有相關規定,如果客戶違約提前還款將承擔額外責任和違約金。但也有銀行『反其道而行之』,民生銀行便重點推出了『提前還款免收違約金』的服務,客戶在辦理完按揭貸款後,可隨時提出提前還貸的申請,民生銀行會在五個工作日內完成客戶提前還款的操作,且不收取任何違約金。
靈活選擇還款方式節省利息
對於沒有能力一次性還款的個人來說,可以多盤算一下如何節省利息。民生銀行負責人指出,可以通過加快還款頻率、縮短還款期限來節省利息。目前,招商銀行、工行、民生銀行、深圳發展銀行等還提供『按周供』、『雙周供』、『還款自由行』等靈活的還款方式,不再以單一的『月』為還款周期。以額度100萬元、期限30年的等額本息還款為例,按照6.655%的房貸利息計算,每月還款6422.96元,30年貸款總利息131.23萬元;如果改為按雙周還款,每期等額還款3177.49元,總利息為107.14萬元,而還款期限為25年。可見,雙周供每次還款支出約為按月還款支出的一半,每月負擔大致不變,卻可為貸款人節省利息支出近19%,並提前5年還清本息。
『最重要的指標不是節省利息的多少,而是家庭財政的承受能力、對收入預期的判斷以及所持理財觀念,最適合的纔是最有效的。』民生銀行上述負責人說。
另外,旨在通過投資收益衝抵房貸利息的房貸理財方式,也可變相幫助貸款者實現提前還貸。例如,興業銀行推出的『房貸利率寶』,是一款掛鉤美元掉期利率的10年期長期負債管理類理財產品,通過利率互換軋差和保證金投資獲取收益。記者致電興業銀行客服人員獲悉,客戶根據其在興業銀行的按揭貸款金額,只需繳納3%的履約保證金,就可最高購買金額為客戶按揭貸款金額5倍的名義外匯理財,等效收益率約20%。以3萬元履約保證金為例,十年後可衝抵5萬元房貸利息,該產品發行一年以來,收益相當穩定。
但也有理財專家認為,該產品為非保本型理財產品,一旦美元實際利率走勢出現倒掛,客戶收益將面臨減少或為零的風險。並且這種長期投資產品,收益能否跑過通脹和其他投資的收益率,還是一個問號。
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