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從三季度業績預告來看,房地產公司業績分化初現端倪。在24家發布公告的公司中共有16家預增,7家預減,3家虧損。在行業調整期間,具有規模的優秀公司更易脫穎而出。
公司分化漸顯分明
2008年的房地產市場出現了量價齊縮的調整局面。尤其是商品房成交量同比出現較大幅度下滑。行業調整將給房地產行業帶來劃時代的改變,非理性需求推動的房地產行業攤大餅式增長時代面臨終結,未來推動行業增長的新動力將是——外部擴張下的內部整合力。企業通過內部競爭實現的增長將是行業未來新的『看點』。
行業增長方式的轉變,首先產生的是公司間的分化。目前來看,行業傳統優秀公司表現優於行業平均。在2008年1-8月份,保利地產銷售額增長25.26%,萬科銷售額增長5%,金地集團銷售額增長2.7%,好於行業整體銷售額同比下降12.7%的水平。
而從三季度業績預告來看,公司業績分化也初現端倪。在24家發布公告的公司中共有16家預增,7家預減,3家虧損。預增中有12家預計增長率在50%以上,此12家中2007年年底預收賬款佔當年營業收入的比例在50%以上的有10家。可見,2007年良好的銷售業績是2008年三季度乃至全年實現增長的重要保證。
從行業109家房地產公司今年半年報公布的預收賬款來看,其中有31家公司的預收賬款佔去年營業收入的50%以上(去年營業收入位列前30名的企業中有16家的預收賬款佔營業收入的50%以上),12家的預收賬款佔去年營業收入的100%以上。可見,即使是在行業調整階段,也不乏能在未來有良好業績表現的公司存在,且具有規模的優秀公司更易脫穎而出。
行業調整給優秀公司提供了並購整合的機會。截至9月底,萬科全年共計獲取28個項目,計容積率面積共653.06萬平方米,其中通過並購獲取的項目個數佔89%,項目面積佔84%。
整體房價仍將下行
按照研究數據,截至8月,全國商品房全年累計成交量同比下降幅度達14.7%。而據央行對全國50個大中小城市居民儲蓄調研顯示,8月,居民購房意願(未來三個月打算買房的居民人數佔比)持續降至13.3%,創1999年調查開始以來最低水平。
需求的下降一定程度上將改善房地產市場的供求矛盾,但尚未根本扭轉整體供求格局。截至8月,全國商品房銷售面積與竣工面積的比值為1.48,整體供需矛盾依然存在。同時,從中長期來看,按照房地產項目平均3年的開發周期,預計2008年-2010年全國商品房竣工量為19.57億平方米;按照目前的銷售速度,全國商品房2008-2010年的銷售面積為17.95億平方米,則銷售面積與竣工面積的比值為1.09,供需基本平衡。在供需沒有產生嚴重失衡的情況下,全國整體房價難以發生劇烈、深度的變動。因此,房地產市場將會保持一個相對平穩的發展態勢。
房地產行業強烈的區域性特點,不同的區域市場面臨的調整壓力將明顯不同。數據顯示,在全國房地產市場成交萎縮的背景下,一線發達城市的成交量大幅下挫。1-9月,北京住宅網上簽約套數同比下降32.7%,上海住宅成交套數同比下降33.8%,深圳市內六區新房成交套數同比下降34.7%,廣州市內十區住宅成交套數同比下降35.4%。
在傳統銷售高潮『金九』當月,依然不改頹勢。數據顯示,9月,北京網上住宅簽約套數環比下降5.7%,上海住宅成交套數下降30%,深圳市內六區新房成交套數微漲4%,廣州市內十區住宅成交套數下降20%。
伴隨成交量的全線大幅下跌,市場供應也各有不同。從去年11月以來,北京可供銷售住宅與已銷售住宅的差值呈喇叭口擴大趨勢,截至今年9月底,按照現在的銷售速度,北京庫存住房大約需要20個月的消化時間。深圳也同樣如此,消化當前庫存新房約需21個月的時間。因此,北京、深圳兩地未來仍將面臨一定的房價下調壓力。相比較而言,上海庫存可售普通住宅所需消化時間不足3個月,市場調整壓力較小。
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