樓市成交量回到5年前

　　購房者等待『抄底』時機

　　促銷難見效市場入隆冬

　　中國指數研究院最新數據表明，2005年至2007年，天津商品房成交量分別為905萬平方米、834.52萬平方米及1085.64萬平方米。成交均價分別為4027元/平方米、4808元/平方米和6123元/平方米。截至今年9月，天津商品房成交量僅為365.92萬平方米，成交均價為7012.88元/平方米。盡管數據僅涵蓋9個月份，但就目前市場情況看，接下來幾個月情況不會有太大改觀。業內人士則表明，天津樓市好像回到了2003年。

　　天津南開大學經濟學博士劉玉錄表示，在天津建委公布的數據中，2005年成交量超過了1000萬平方米，今年目前成交量相當於2003年或2004年的水平。劉玉錄分析，其原因是多方面的。第一，購買力降低。今年通貨膨脹率提高物價上漲，但收入卻沒有增加。根據1月至8月CPI均值，每人每月購買力下降了7%。第二，購房者認為『抄底』時機未到。對於投資型購房者來說，他們一般買漲不買跌，在淡市下通常不會出手，造成投資量萎縮。自住型購房者的觀望情緒揮之不去。樓市預期不明朗，人們覺得『抄底』時機未到。雖然從去年下半年到今年上半年房源供給增加，但天津樓市缺乏購房熱情。

　　天津房地產學會副會長徐保滿分析，今年成交量比2005年減少，其一是由於2005年本市住宅拆遷量大，把本沒有購房打算的人擠向購房市場。其二，2007年之前，外地炒房團以及移民考生的湧入增加了銷售量。

　　盡管今年成交面積大幅縮水，但統計數字顯示，成交均價依然有所上昇。劉玉錄分析，這只是名譽上漲，實際房價應該要考慮CPI水平。他說：『根據數據，本市今年1月至9月商品住宅交易均價名譽上漲5.8%左右，而同期CPI水平7%，房價實際上漲應是名譽上漲減去CPI，也就是說今年1至9月房價下降了1.2%左右。這也使得從2003年以來一直上行的房價第一次改變了趨勢，價格曲線開始拐彎。』

　　至於為何需求大幅減少但價格所降有限，劉玉錄表示，這是由於今年成交市場中高盤比重增加。據了解，和前幾年中高檔樓盤分散推出相比，今年天津樓市集中推出較多中高檔樓盤。對中高檔樓盤購買者來說，市場黯淡、宏觀調控政策的改變等對他們影響並不明顯。一套高檔樓盤的總價相當於兩至三套普通商品房價格總和，這使最終成交均價並未大幅度下降。

　　據了解，今年上半年開發商紛紛開盤，本市上半年樓盤在售面積超過500萬平方米，這和前幾年開發商捂盤現象是天壤之別。劉玉錄說，去年樓市一天一個價，開發商手中的一套房子遲賣一天就可能多賣十幾萬，但今年情況恰好相反，價格呈現下降趨勢。開發商和普通購房者一樣要向銀行『還月供』，今年資金短缺的他們不得不將樓盤推出，以獲得資金。開發商在銷售策略上，又不敢明降，於是就采取打折、贈送面積、贈送裝修等手段吸引購房者，但卻收效甚微。

　　中國指數研究院華北分院分析師雷敏表示，從成交價格上看，雖然9月份有小幅下降，但從今年整體來說還是呈現一個比較穩定的趨勢。從成交面積上看，與2005年至2007年相比，今年商品住宅成交面積大幅度下降，意味著現在房地產市場很慘淡。雷敏表示，未來成交量還會持續低迷，並呈現小幅度持續減少。成交均價不會有大的波動，有可能會小幅下降。

　　數據顯示，2006年單套商品房平均成交面積為113平方米，去年和今年則分別為111平方米和107平方米。對此雷敏表示，這個數字不能代表整體房地產市場走勢，但是可以說明大戶型的房子成交越來越少，90平方米以下小戶型越來越受歡迎。因為首先較高的房價使小戶型房子更被老百姓容易接受，其次國家相關政策使得大戶型房子的供給越來越少。雷敏預測房地產市場度過寒冬期至少要等到明年下半年。

　　業內人士分析，當下房地產市場由於銷售量萎縮，會使開發商減少在建項目。因此，一至兩年後，市場上房源可能會減少。供給減少，有可能會帶動價格上漲，再加上目前不少學者呼吁上漲工資，一旦工資上漲，也可能導致購買力的增強。地產專家判斷，兩年後房價有可能再度上漲，因此真正有剛性需求的購房人群現在可以考慮購房。