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房貸市場成為此次國際金融危機的導火索,不管是開發商借貸還是個人房貸,資金都來源於銀行,房地產市場的走弱必將引起銀行風險聚集。在動蕩的經濟形勢下,我們應從美國身上吸取什麼教訓?中國房貸市場是岌岌可危還是相對安全?
概述中國房貸市場現狀
與發達國家相較而言,中國房貸市場規模較小,從工商銀行2008年半年報來看,中國銀行業房貸比例平均在20%左右。即使在房價高企的2007年,投資型房貸佔銀行信貸資產總量的4%到5%左右。數據顯示,今年上半年,國內最大商業銀行──中國工商銀行房地產開發貸款不良率由去年底的2.12%下降到1.84%;個人按揭貸款不良率下降0.04個百分點達到0.74%。
詳解我國房貸市場走勢
今年以來,我國部分熱點城市樓盤交易量出現了萎縮,房價漲幅趨緩甚至下跌,房貸風險有所上昇。近期銀監會也要求商業銀行要密切關注房地產市場的變化,督促商業銀行針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和場景分析,做好房地產風險的預警和控制工作。
美國給中國帶來的警示
美國房貸機構為了追求利潤而放松了貸款標准,2006年美國次貸總資產達到了6400億美元,是2001年的五倍。同時美國不斷發展金融衍生品,眾多金融機構購買次貸相關的證券和交易,放大了風險。加之美國監管不力,過度放任金融機構,並最終導致鏈條上的金融機構乃至實體經濟受到衝擊。
我國個人住房按揭貸款目前仍然是銀行的優質業務,且個人住房按揭貸款資產質量遠高於其他貸款,尚沒有所謂還款能力受質疑的『次貸』。但此次金融危機,我國監管層也需要加強銀行房貸質量的管理,保證銀行較高的風險抵御能力。商業銀行應繼續遵守監管部門的有關放貸的要求,保持謹慎評估貸款風險的做法,嚴守房貸首付比例。另外我國在銀行系統與資本市場之間設立了防火牆,防止了風險在貨幣市場和資本市場之間的蔓延。中國資產證券化產品十分有限,且規模很小,不會影響大局。
中國房貸市場面臨挑戰
盡管監管層面仍發揮作用,但房貸市場面臨的挑戰仍然存在。今年前七個月國內在建項目總面積同比增長24%,逆勢擴張將使現金流更加緊縮。
央行近日公布的2008年第三季度全國城鎮儲戶問卷調查情況顯示,未來3個月打算買房的居民人數佔比為13.3%,分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個百分點。9月份,全國重點城市的房屋成交狀況幾乎都出現下滑態勢。國房景氣指數連續第9個月出現回落。並且這種低迷似乎並沒有好轉跡象。
特別是在下調貸款利率後,5年以上貸款利率由7.83%調整為7.47%,以利率下調15%計算,100萬20年期的房屋按揭貸款,貸款者將節省利息支出43240元,月供僅減少180元。
央行在二季度貨幣政策執行報告中指出,居民消費性貸款同比少增與房地產市場銷售減少、金融機構對住房貸款投放謹慎以及居民觀望氣氛濃厚有關。
銀行方面個貸發展重點仍是滿足自住需求的個人住房按揭貸款,並側重在二三線、房地產價格漲幅較小、以自住需求為主的城市發展。高盛近期一份報告中指出,開發商現金流的不足將在明年進一步惡化,這意味這開發商將對項目給予更大的折扣,從而進一步拉低房價。加之動蕩的國際形勢,未來房地產開發貸款難以放松,但預計第二套住房首付比例調整和個人房貸或有放松。
專家評點
中研國際首席經濟學家曹遠征:風險肯定是有的,只要是從事經營,經營就一定有風險,但是我想次貸、次按,跟我們的按揭貸款是不一樣的,最大區別就是次按是不需要手續的,不需要考察你的還款能力,實際上它是把錢放給了還不起錢的人,後面的結果自然會有影響。我們現在是按揭貸款,你得有首付,而且首付三成,如果是第二套房子,首付四成,同時要考察你還款來源,同時對利息有考慮,比如說第二套房子在你的利息上加10%,這一套實際上是防范風險,換言之,如果房價不下跌超過30%不會出現大規模的自然性違約,這個環節破除了風險擴散的可能性。
我覺得到目前為止房地產市場還算是健康的,但是這種趨勢恐怕要高度地警惕,因為再走下去的話,也會帶來很多問題。
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