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今年下半年開始,全國接二連三開始出現了樓盤降價、打折的情況,甚至國內房產業的巨頭萬科也一度卷入降價的漩渦。一邊是銷售情況持續不樂觀,另一方面,貸款難的問題還在考驗著房產商的資金鏈。為了保證資金,他們不得不尋找銀行貸款以外的融資渠道。發債、民間借貸等辦法都被一一嘗試過了,但融資困難的局面一直得不到改善。
地產商四處尋覓資金
『目前的情況就是缺少資金,沒有資金的話一方面拿不到地,另一方面已投入的項目隨時面臨停工,如果這種局面再不改善,我們可能就得賣地來維持在建項目了。』一位任職於一家北京房地產公司的管理人員如是說。而缺少資金的困難困擾著全國的地產商已經有一段時間了。而且不僅僅是各個中小公司,一些在A股上市的大型房企也在想盡辦法獲取資金。
萬科A在2008年9月2日發布的公告稱,將發行不超過59億元人民幣的公司債券,並且已經獲得證監會的批准。保利地產在2008年7月8日公告稱將發行43億元人民幣的公司債券,債券票面利率高達7%。此外,新湖中寶,北辰實業也在近幾個月高息發行了公司債券。在如此短時間內,多家房地產公司密集發行公司債,並且利率都較高,這也充分體現出了地產商對資金強烈的渴求。
從財務情況上看,中小型的房地產企業獲取資金的能力較大型房企差一些。例如華發股份,根據其財報顯示,公司2007年四季度的經營淨現金流為123657萬元,而在2008年,前兩個季度公司的淨現流大幅減少。中糧地產在去年四季度的淨現流為37851萬元,而今年以公布財報的兩個季度裡,公司的淨現流均顯示為淨流出。小型地產公司綠景地產去年三、四季度的淨現流分別為4605萬元和1323萬元,而今年前兩個季度也顯示為淨流出。這樣的情況在很多上市地產公司身上都有所發生。據記者詢問普華永道一位審計師,這樣的情況雖然並不一定表示公司的經營和資金鏈出現問題,但是整個行業普遍出現淨現流為負的情況並不多見,地產公司資金獲取能力亟待改善是不爭的事實。
房地產信托或成為新融資方向
通過信托公司的房地產信托計劃融資目前有點像洪水中的一根浮木。
據信托研究機構統計,今年以來,房地產信托計劃的發行數量和募集資金總額較去年有很大上昇,特別是下半年以來更為突出。據統計,7月份全國集合資金信托產品總成立規模為36.34億元,其中房地產類產品成立17.35億元,佔了47.74%。而在往常,這個比例一般只有8%左右。與發行債券或者IPO等方式相比,房地產信托融資的門檻較低,但相對可獲得資金的數量也較少而且融資成本比較高,因此更受到小地產公司的青睞。
雖然一個月十幾億的規模比起全國大量渴求資金的房產商來說連杯水車薪都算不上,但是據普益財富表示,房地產金融多元化的趨勢已經很明顯,房地產信托這種屢次在地產公司出現融資困境的時候上場救火的現象已經開始引起了重視,如果能在政策上和運作方式上有所改善,改變房地產信托單純的『救火隊』的地位,日後完全可能成長為一種重要的房地產融資方式。
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