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老項目後期放量降價,新項目房價小幅下挫,繼遠洋集團旗下的多個項目在十一前夕紛紛祭出降價大旗,北京多個項目緊隨其後被卷入降價大潮中,北京樓市普降格局已經來臨,部分拿地成本較高的項目將面臨低價賣的壓力,多位專家認為,近期北京樓市將出現高價地項目賠錢賣的現象。
10月10日,記者收到一條促銷信息:奧運成熟社區,地鐵五號線立水橋南站50米,華發頤園每平方米直降5400元,精裝修送家電,現房入住。記者了解到,華發頤園之前的銷售均價曾經一度高達每平方米16800元。
『我們之前關注過華發頤園的房子,覺得太貴沒買,現在大部分樓盤都在降價,即便華發頤園也降到每平方米11000元,也不可能讓我們決定買房。』一直在北苑租房住的劉小姐告訴中國經濟時報記者,她曾經長時間關注北苑附近的小區,去年同屬北苑地區的媒體村,每平方米賣11000元時很多人去排號都沒能買到,她認為如果華發頤園當時每平方米也賣11000元,也許早就賣完了,而華發頤園顯然已經錯過了吸引購買力的最佳時間。
這種錯過最佳降價促銷時機的樓盤還有很多,同處北苑地區的公園2008小區也傳出每平方米6800元特價房在售的消息。眾多業內分析人士認為,北京房價還有進一步下行的空間。
『北京市房價纔剛剛開始降,這個趨勢不可逆轉,現在只是降到什麼程度的問題,刨除近幾年來物價上漲的因素,房價還有百分之五十的調整空間。』中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在接受中國經濟時報記者采訪時表示,在目前房價普遍下調的背景下,個別項目『賠錢賣』將在北京樓市上演。
北京師范大學經濟與資源管理研究院副院長張琦對此表示贊同,他認為房價的變化應當符合市場規律,出現部分項目賠錢賣是正常的。『房地產市場也應當符合市場規律,有賠錢賣的也有賺錢的,所有的企業都賺錢顯然是不合理的,一些成本高的項目面臨的降價壓力要明顯高於拿地時間早、成本低的項目。』
相關資料顯示,自2005年以來,北京樓市產生了眾多高價土地,部分項目的樓面價格每平方米高達萬元。比如北京市朝陽區大屯路224號地,開發商金融街控股在2007年底拿地時的樓面價格高達每平方米13800元。
『出於對後市的良好預期,近幾年開發商高價拿了不少土地,這些高價地曾經在相當長一段時間內支橕了北京房價持續上行,現在樓市回歸理性,開發商必須為之前犯下的錯誤負責,賠錢賣是很正常的現象。』曹建海說。
此前曾有多位開發商表示,受到拿地成本限制,北京房價的調價空間有限。『特別是現在入市的許多新的房地產項目,他們大部分都是近期拿的地,拿地成本很高,如果降價就必然會低於成本價。』北京西貴房地產開發有限公司總經理樊建偉向記者表示,從現狀看,開發商還沒有到需要賠錢賣的程度。
另有一位不願意透露姓名的開發商私下向記者透露,一旦房地產項目出現開發成本高於銷售利潤、開發商無錢可賺的情況,將會導致一些開發商放慢開發速度,甚至可能停止開發。
盡管價格調整空間有限,受到房價整體下行的影響,一些高價地項目不得不推遲入市時間,同時放緩施工進程,以達到降低風險的目的。
『金融街控股的這個項目原本說要在9月份開盤,我們打電話問的時候說開盤價在每平方米25000元,後來聽說調整到22000元,最近又聽到開發商要繼續調價的消息,我前兩天去項目現場看了,施工進度非常慢。』買房人吳先生告訴記者,該項目周邊房齡在五年內的二手房售價都在每平方米15000元左右,如果這個項目的價格定為每平方米20000元以上,必然會面臨賣不出去的困境。
曹建海認為,如果北京房價繼續下行,必然有一部分開發商不得不退出市場,開發商需要考慮的不再是是否賠錢賣,而是賠多少錢賣的問題,高地價對房價下行的阻力已經不復存在。
『支持房價持續不斷上漲的因素現在已消失殆盡,如投資投機性購房需求、股市繁榮導致大量資金流入房地產市場等,低於成本價賣房只是早晚問題。』他說。
中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞則向記者表示,開發商的持續退市將導致市場供給萎縮,而樓市的供給並沒有出現絕對過剩,目前的供過於求主要受到觀望氣氛影響,一旦需求恢復將拉動價格反彈,而這也是需要行業密切關注的一個問題。
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